Поэтажный план и экспликация в Санкт-Петербурге – что это, где заказать и сколько стоит

Поэтажный план квартиры и экспликация – основные документы, которые нужны для согласования перепланировки квартиры. На их основании разрабатывается проектная документация, которая подается в МВК – межведомственную комиссию при администрации района Санкт-Петербурга.

В статье рассказываем:

• что такое поэтажный план квартиры и экспликация;
• как они выглядят;
• в каких случаях необходимо их получение;
• где заказать документы и сколько это стоит в Санкт-Петербурге;

А также рассказываем, какие нюансы могут возникнуть при оформлении поэтажного плана и почему мы рекомендуем заказывать документы только после консультации в PEREPLAN.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Что такое поэтажный план квартиры и экспликация

Любая квартира или нежилая недвижимость должны пройти техническую инвентаризацию, по итогам которой оформляется технический паспорт. Поэтажный план квартиры и экспликация являются приложениями этого паспорта.

Поэтажный план – это графическое изображение всех помещений на одном этаже здания относительно других квартир с указанием оконных и дверных проемов, сантехнических зон, несущих и остальных конструкций.

Экспликация – таблица с перечислением отдельных помещений в квартире или доме, их площади и назначения. Она сопровождает графический план.

Заказать поэтажный план можно отдельно от техпаспорта. Этого документа достаточно, чтобы начать работу по перепланировке квартиры – разработать проект и техническое заключение, а также подать документы на согласование в МВК.

Оформляет план квартиры с экспликацией, либо полный технический план ПИБ – проектно-инвентаризационное бюро Санкт-Петербурга. Он же – ГУП ГУИОН. Там каждое здание, квартира или нежилое помещение ставятся на учет.

Когда нужны поэтажный план квартиры и экспликация

Они необходимы для согласования планируемой перепланировки либо узаконивания уже проведенного ремонта. Например, когда в квартире меняются границы комнат, создаются новые проемы в несущих стенах, демонтируется подоконный блок при выходе на лоджию или балкон, объединяются кухня и гостиная, переносится газовая плита, совмещается санузел.

Также документы нужны, чтобы:

• подтвердить отсутствие или наличие перепланировки помещения;
• зарегистрировать право собственности;
• изменить целевое назначение недвижимости: например, перевести из нежилого фонда в жилой или наоборот.

Если вы планируете ремонт, прежде всего рекомендуем узнать, будет ли он считаться перепланировкой. Напишите нам все изменения, которые вы планируете, а эксперты PEREPLAN подскажут, нужно ли их согласовывать. Если да, то расскажут, как это сделать:

Что содержит в себе технический паспорт, поэтажный план и экспликация – условные обозначения

Технический паспорт представляет собой несколько страниц, на которых указываются:

• адрес квартиры или нежилого помещения;
• все основные характеристики – этаж, количество комнат, жилая и общая площади, высота потолков, дверные конструкции, а также благоустройство – вид отопления и водоснабжения, наличие в парадной мусоропровода и лифта, вентиляционных шахт;
• инвентаризационная стоимость;
• план квартиры и экспликация с перечнем всех имеющихся помещений;
• сведения о наличие или отсуствии перепланировки;
• дата составления технического паспорта.

Вот, как выглядит технический паспорт:

Где заказать и сколько стоит поэтажный план

В Санкт-Петербурге документы можно получить в двух инстанциях:

• Росреестре – это будет выписка с данными о квартире. Стоимость – 350 рублей. Срок изготовления – 1-2 дня;
• Проектно-инвентаризационном бюро – они же ГУП ГУИОН. Здесь готовится и отдельно поэтажный план, и полностью технический паспорт. Для этого инженер ГУИОН выезжает на объект и проводит обмеры помещений. Стоимость – 1 500 – 2 000 рублей. Срок изготовления – 7-10 дней.

Также в ГУП ГУИОН можно заказать архивный план квартиры, который стоит 3 000 рублей. Срок изготовления – до одного месяца.

Пример архивного плана:

Получить выписку в Росреестре будет наиболее выгодным и быстрым вариантом. Лучше всего заказывать ее в электронном виде. Так графика с квартирой и этажом будет в хорошем качестве. Выписка в бумажном варианте обычно имеет плохое качество, и чтение такого документа может быть проблематичным.

Пример выписки из ЕГРН:

В своей работе PEREPLAN ориентируется на выписку из ЕГРН и сведения, которые хранятся в Росреестре. Пошагово все происходит так:

1. Заказываем выписку ЕГРН. На основании графики из нее проверяем квартиру на наличие технических ошибок. По другому они еще называются инвентаризационными или реестровыми;
2. Чтобы понять, есть ли ошибки, выезжаем на объект. Сравниваем фактическое состояние с информацией из Росреестра.

Если ошибок нет, начинаем разработку проекта перепланировки и технического заключения. Если ошибки есть – вносим изменения, исправляя их.

На самом первом этапе, когда вы еще только задумались о перепланировке, мы рекомендуем получить бесплатную консультацию в PEREPLAN.

Вы расскажете, какая перепланировка предполагается, и мы посоветуем, как получить план квартиры с экспликацией, чтобы случайно не вскрылись проблемы, которые могут осложнить процесс – например, обнаружится уже проведенная ранее и неузаконенная перепланировка.

Проще всего для собственника заказать план квартиры в выписке из ЕГРН. Графика оттуда является основой, от нее будут исходить все дальнейшие действия и никаких негативных последствий это не несет.

Реестровые ошибки в поэтажном плане квартиры

Нередко при заказе плана квартиры в Росреестре может обнаружиться инвентаризационная (она же – реестровая) ошибка. Она возникает по двум причинам:

• человеческий фактор. Ошибка может быть допущена кадастровым инженером, который неверно замерил границы помещений, окна, двери, сантехнику и так далее либо неправильно перенес полученные данные на план квартиры;
• во время межведомственного взаимодействия: данные были направлены в органы регистрации прав, и когда вносились или изменялись сведения государственного реестра недвижимости были перенесены неверно.

Исправить реестровую ошибку можно через ГУП ГУИОН. Для этого им нужно принести выписку из ЕГРН, фотографии, план, отрисованный инженером с корректировками (PEREPLAN может помочь с ним) и отметить, где именно возникла ошибка.

Этот путь хорош в том случае, если в выписке из ЕГРН хорошо прорисована графика. В ином случае это может быть поводом для отказа в исправлении ошибки.

ГУП ГУИОН рассмотрит запрос на исправление ошибки, вынесет решение и выдаст официальный ответ – либо согласится и примет к исправлению, либо направит готовить технический план.

Если ГУП ГУИОН согласны с ошибкой, официальный ответ передается в Росреестр, где она исправляется.

Если нужен технический план, направляется заявка в ПИБ на его подготовку для исправления реестровой ошибки. Либо мы можем подготовить его самостоятельно силами своего кадастрового инженера. После этого план подается на внесение изменений в выписку ЕГРН.

Опыт PEREPLAN. В нашей недавней практике возникли две ситуации с реестровыми ошибками. Обе касались расположения балконных дверей в квартирах. На полученных планах они были отображены зеркально – по факту находились с одной стороны, а на графике были с другой.

В первом случае ГУП ГУИОН признали ошибку. Во втором случае мы получили письмо, в котором было сказано: «Первичные данные отсутствуют, подтвердить или опровергнуть не можем». Решение этой ситуации – подготовка технического плана квартиры.

Вот пример документов, полученных от ведомства:

Обычно перед согласованием перепланировки необходимо исправить реестровую ошибку, уже затем узаконивать ремонт. В данном случае нам удалось ввести объект в эксплуатацию после перепланировки, а затем на этапе подготовки нового технического плана не только согласовать изменения, но и исправить инвентаризационную ошибку. Но это – исключительная ситуация.

Ошибки могут касаться не только дверей, но и неправильного расположения окон, наличия или отсутствия ниш, неверных границ комнат и так далее.

Ход решения каждой реестровой ошибки зависит от ситуации в квартире, района Санкт-Петербурга и опыта инженера-согласователя. В PEREPLAN работают специалисты с большой практикой в согласовании перепланировок. Они найдут оптимальное решение для любых возникающих по ходу согласования сложностей.

Поэтажный план с экспликацией для квартиры в новостройке

Если квартира в новостройке, то поэтажного плана и экспликации у нее может не быть. Чтобы их оформить, нужно, чтобы дом встал на кадастровый учет.

Первичную инвентаризацию делают либо частные организации, у которых есть лицензия на осуществление кадастровой деятельности, либо государственные. Кто именно, определяет застройщик либо тендер.

Далее данные передаются в Росреестр. В Росреестре можно заказать только выписку из ЕГРН. Технический паспорт можно оформить в компании, которая проводила первичную инвентаризацию, либо в ГУП ГУИОН района с выходом на квартиру.

Вариант с ГУП ГУИОН и выходом на объект подходит только для тех квартиры, в которых еще не было перепланировки.

Можно ли заказать поэтажный план самостоятельно

Да, можно. Заказать выписку с планом квартиры в Росреестре можно через сайт самого Росреестра, а также через портал spv.kadastr.ru.

Заказать план квартиры можно в ГУП ГУИОН. Нюанс заключается в том, что в этом случае на объект выйдет их инженер, который сможет обнаружить незаконную перепланировку.

Она может выявиться, даже если вы не проводили в квартире никакую перепланировку. Это могли сделать предыдущие собственники. Например, может обнаружиться ниша, который нет на старом плане, или отсутствие какой-либо перегородки. Тогда сначала придется узаконить это, а затем – ту планировку, которую вы собираетесь проводить.

Вывод

Поэтажный план квартиры с экспликацией – основные документы, которые необходимы для перепланировки. Проще всего заказать их в Росреестре – выписка стоит 350 рублей, а ее подготовка занимает 1-2 дня.

Также можно заказать планы квартиры выше и ниже, чтобы посмотреть, какая планировка в данный момент у соседей – от этого зависят возможности ремонта в вашей квартире.

Заказать план квартиры также можно в ГУП ГУИОН. Это будет стоить от 2 000 рублей, а сроки изготовления – от 7 до 10 дней.

Получить документы можно самостоятельно. Главное, чтобы в квартире не было неузаконенной перепланировки. Иначе сначала придется узаконивать ее либо приводить помещение в исходное по документам состояние, и только затем согласовывать планируемый ремонт.

Получите бесплатную консультацию по перепланировке квартиры, а также узнайте, как заказать поэтажный план: