Что считается перепланировкой квартиры: полный список работ и правил в 2026 году

Когда вы затеваете ремонт, необходимо понять, являются ли запланированные работы перепланировкой. От этого зависит многое: необходимость согласования, возможные штрафы и трудности с будущей продажей квартиры. Кроме того, важно не допустить ошибок, которые могут привести к дополнительным расходам и ухудшить условия проживания у вас и ваших соседей. В статье рассказываем, какие ремонтные работы считаются перепланировкой, и что нужно учитывать при их выполнении.

Перепланировка, переустройство и другие виды ремонта: в чём их различие

Ремонтные работы в квартире можно классифицировать по масштабу: от более мелких, которые касаются косметических изменений, до более значительных, когда изменяются параметры жилого помещения или даже всего здания.

Косметический ремонт

К косметическому ремонту относятся работы, которые не меняют изначальный план квартиры из выписки ЕГРН. В таком случае согласование не требуется. Примеры косметического ремонта:

• Замена покрытия пола;
• Покраска стен;
• Перенос выключателей и розеток.

Переустройство

Переустройство охватывает работы, которые не изменяют конфигурацию помещений квартиры, но включают перенос, замену или установку сантехнического оборудования. Расположение и тип оборудования зафиксированы в выписке ЕГРН, поэтому любые изменения нужно согласовывать. К переустройству относятся:

• Перенос плиты;
• Замена газовой плиты на электрическую;
• Перенос унитаза или раковины;
• Установка душевой кабины вместо ванны.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение границ и площади помещений в квартире, образование новых помещений или объединение нескольких комнат в одну (ст. 25 ЖК РФ). Иными словами, работы, которые меняют первоначальный план квартиры из выписки ЕГРН. Такой ремонт необходимо согласовывать. К перепланировке относятся:

• Организация кухни-столовой или кухни-ниши;
• Расширение или перенос санузла;
• Объединение ванной и туалета в совмещённый санузел;
• Создание кладовой или гардеробной.

Реконструкция

Реконструкция влияет на характеристики здания в целом. Например, на его общую площадь, высоту и этажность. Примеры реконструкции:

• Организация уличной пристройки;
• Надстройка новых этажей;
• Создание мансардного этажа.

Подробнее о видах ремонта и их отличиях смотрите в нашем видео:

Виды работ: что нужно согласовывать, а что нет

Разберём на конкретных примерах, какие работы требуют согласования, а какие нет. Вариантов ремонта множество. Главное — соблюдать действующие нормы и законодательство.

Примеры работ, которые можно проводить без согласования

• Покраска или декоративная отделка стен;
• Поклейка обоев;
• Установка натяжных или подвесных потолков;
• Укладка плитки, паркета, линолеума и других видов напольных покрытий;
• Замена межкомнатных дверей (без переноса дверных проёмов и изменения их габаритов);
• Замена сантехники (если не меняется её тип и расположение).

Примеры работ, которые необходимо согласовывать

• Снос или монтаж перегородок на новом месте;
• Перестановка плиты и раковины на кухне;
• Устройство, перенос или расширение дверных проёмов в перегородках и несущих стенах;
• Перестановка сантехники внутри санузла;
• Обшивка стен панелями из гипсокартона;
• Устройство коробов для стояков;
• Шумоизоляция стен и перегородок.

Собираетесь провести ремонт? Обратитесь в PEREPLAN — мы подскажем, нужно ли его согласовать, и при необходимости поможем с проектом перепланировки и получением разрешения. Напишите нам, чтобы получить бесплатную консультацию:

Что нельзя делать при перепланировке

Перед началом ремонта обязательно проверьте, соответствуют ли ваши планы действующим нормам. Иначе вы рискуете существенно снизить комфорт проживания в собственной и соседних квартирах или нарушить устойчивость всего дома. Запрещено совершать следующие действия:

• Полностью сносить несущие стены;
• Уменьшать или демонтировать общедомовой венткороб;
• Организовывать комнату или кухню без окна;
• Переносить на балкон или лоджию радиаторы отопления;
• Размещать санузел над комнатой или кухней соседей ниже;
• Обустраивать кухню над комнатой соседей снизу или под санузлом соседей сверху;
• Объединять газифицированную кухню и комнату.

В некоторых районах Санкт-Петербурга разрешено организовывать кухню-столовую при наличии газовой плиты. В остальных случаях требуется замена плиты на электрическую или установка плотных дверей между помещениями.

Совет эксперта

Пример проекта перепланировки

В качестве примера рассмотрим двухкомнатную квартиру, которая расположена на втором этаже 4-этажного дома 1957 года постройки. Общая площадь — 57,2 м². Изначальная планировка: две комнаты, кухня, коридор, ванная, туалет, кладовая и встроенный шкаф.

В процессе перепланировки убрали перегородку между кухней и комнатой, а также перегородку со встроенным шкафом между комнатой и коридором. В результате получили открытое пространство кухни-столовой. Дополнительно помещение увеличили за счёт части площади коридора. Вход в комнату сделали из кухни-столовой.

Организовали совмещённый санузел на месте туалета, кладовой и другой части коридора. В помещении бывшей ванной обустроили новую кладовую. Как итог — получили квартиру с просторной кухней-столовой и большим санузлом.

Чем грозит незаконная перепланировка

Перепланировка, которая была проведена без согласования, считается самовольной и облагается штрафом от 2000 до 2500 рублей согласно ст. 7.21 КоАП РФ. Помимо штрафа, вас обяжут узаконить изменения или вернуть планировку в исходное состояние, если работы проведены с нарушениями и легализовать их невозможно. В случае отказа дело передадут в суд. Худший вариант развития событий — продажа квартиры на торгах.

Если вы захотите продать квартиру с неузаконенным изменением планировки, то столкнётесь с рядом сложностей. Как правило, покупатели избегают таких предложений: никто не хочет заниматься узакониванием чужого ремонта. Даже если желающие найдутся, приготовьтесь существенно уступить в цене.

Как согласовать перепланировку

1. Разработать проект перепланировки. Необходимо заказать проект в компании, которая имеет членство в СРО. Например, это можно сделать у нас — в PEREPLAN.
2. Отправить проект на утверждение в Межведомственную комиссию (МВК). Направьте оригиналы документов в канцелярию районной администрации и их электронные версии через портал Госуслуг Санкт-Петербурга.
3. Получить согласие комиссии и выполнить ремонт. Перепланировку нужно осуществить, пока действует разрешение МВК — ровно один год.
4. Оформить акт ввода. После ремонта кадастровый инженер выполняет повторные замеры помещений и готовит обмерный план. Этот план направляется в МВК для оформления акта ввода в эксплуатацию.
5. Регистрация изменений в Росреестре. Заключительный этап — внесение обновлённой планировки в ЕГРН.

Итог: что нужно знать о перепланировке

Перепланировка квартиры — это любые работы, которые меняют её исходный план. К ним относятся: снос и возведение перегородок в других местах, организация кухни-столовой или кухни-ниши, увеличение площади санузла, обустройство кладовых, гардеробных и т. д. Такие работы всегда требуют согласования.

Любые изменения планировки должны выполняться с соблюдением действующих норм и по утверждённому проекту. Самовольная перепланировка грозит штрафом, требованием жилищной инспекции узаконить изменения или вернуть квартиру в исходное состояние. Чтобы избежать рисков, перед началом ремонта важно заранее определить вид работ и пройти процедуру согласования.

Мы проводим согласование перепланировки «под ключ»: подготавливаем необходимые документы, обращаемся во все инстанции, информируем о каждом шаге. Напишите нам и узнайте подробности. Консультация бесплатная:

Часто задаваемые вопросы