Перепланировка из двушки в трёшку в Санкт-Петербурге: варианты, нормы и согласование

С ростом семьи или сменой образа жизни в двухкомнатной квартире часто перестаёт хватать места, и собственники задумываются, как выделить третью комнату. Это посильная задача — главное, чтобы новая планировка отвечала требованиям к метражу, дневному свету и расположению «мокрых» точек. В статье разбираем рабочие сценарии превращения двушки в трёшку, что попадает под запрет и какой порядок согласования в Санкт-Петербурге.

Когда перепланировка оправдана, а когда — нет

Перепланировка — это правки в геометрии и составе комнат относительно плана квартиры в выписке ЕГРН. Сюда относят снос и установку перегородок, перенос дверных проёмов, сдвиг границ комнат. Согласование таких работ проходит в Межведомственной комиссии (МВК) при районной администрации.

Чаще всего третью комнату выделяют, когда меняется состав семьи или образ жизни. У пары рождается второй ребёнок, и старшему нужно отдельное пространство. Кто-то хочет развести спальню и гостиную. Кто-то работает из дома, и ему нужен кабинет, чтобы рабочее место не пересекалось с зоной отдыха. От цели зависит и способ разделения, и то, потребуется ли согласование.

Перепланировка нужна не всегда. Если задача — выделить место для работы, часто хватает зонирования. Рабочий стол отделяют стеллажом или лёгкой перегородкой, и согласование не требуется. К перепланировке переходят, когда площадь квартиры позволяет соблюсти нормы для новой комнаты. Если метража не хватает, полноценное жилое помещение не выделить.

Глухая перегородка высотой свыше 1 м, которая опирается на пол, потолок или стену, относится к перепланировке и проходит согласование. Передвижные ширмы, декоративные перегородки и любые элементы ниже 1 м под процедуру не подпадают.

Обратитесь в нашу компанию. Мы поможем оценить, реально ли превратить вашу двушку в трёшку, и предложим подходящий вариант. Консультация бесплатная:

Тип планировки определяет возможности

Возможный сценарий и сам факт появления третьей комнаты определяет исходная планировка. Часть вариантов требует демонтажа перегородки или нового проёма. До работ проверяют, относится ли стена к несущим конструкциям. Категорию стены подтверждают через техническую документацию квартиры, а не визуальной оценкой.

Двухкомнатные квартиры различаются по расположению помещений и окон:

• Смежные комнаты. В первую входят из коридора, а во вторую попадают только через первую.
• Изолированные комнаты. У каждой свой вход из коридора, между собой они не сообщаются.
• Линейные квартиры. Комнаты и кухня выходят окнами на одну сторону дома.
• Квартира-распашонка. Окна выходят на разные стороны, дневной свет попадает с двух сторон.
• Угловые квартиры. Одна из комнат часто имеет два окна.

Варианты перепланировки двушки в трёшку: рабочие сценарии

Разделение комнаты на две

Исходную комнату разделяют перегородкой на две независимые. Важное требование касается дневного света. У каждой из новых комнат должно быть собственное окно. Сценарий работает только для комнат с двумя окнами и более.

Дополнительно для жителей города действуют нормативы по метражу комнат:

• Для одной комнаты установлен порог 16 м²;
• Все остальные имеют минимум 8 м² каждая;
• В части районов норматив по главной комнате — 8 или 10 м².

Кухня-ниша

Бытовую технику и мойку перемещают в коридорную зону и обустраивают там кухню-нишу, а бывшая кухня уходит под кабинет. По документам это нежилая зона, но фактически в квартире появляется дополнительная комната. На верхнем этаже, где сверху нет соседской кухни, помещение можно перевести в полноценную жилую комнату.

У кухни-ниши есть свои требования:

• Минимальная площадь для кухни — 5 м²;
• Тип плиты — исключительно электрический;
• Наличие окна — необязательное условие;
• Под санузлом соседей сверху или над комнатой соседей снизу размещать кухню-нишу нельзя.

Изоляция проходной комнаты с выделением новой

Подход решает сразу две задачи — убирает проходную комнату и добавляет ещё одну. В смежных квартирах попасть во вторую комнату можно только через первую. Перегородками формируют коридор и одновременно отделяют дополнительное помещение. На выходе квартира получает три изолированных помещения и общий коридор с входом в каждое.

Гардеробная, кабинет или кладовая

Когда у комнаты одно окно, разделить её на два жилых пространства не получится — вторая часть останется без естественного света. По документам такую зону фиксируют только как нежилую. Это может быть кабинет, отдельная кладовая или место для хранения одежды. Под неё отдают участок коридора либо долю исходного помещения.

Примечание: обустройство кабинета, кладовки или зоны для одежды формально не превращает двушку в трёшку — по бумагам это оформляется как создание нежилого помещения. Однако в результате у семьи появляется отдельный уголок под нужный сценарий.

В ролике ниже мы показали, какие варианты перепланировки помогают сделать двухкомнатное жильё удобнее:

Что можно и нельзя при перепланировке двухкомнатной квартиры

Что разрешено

• Демонтаж ненесущих стен и простенков;
• Создание проёма в капитальной стене при условии усиления и технической допустимости;
• Изменение планировки помещений в рамках норм по метражу и инсоляции;
• Сдвиг дверного проёма внутри ненесущей конструкции;
• Обустройство кладовки или зоны для хранения одежды.

Что под запретом

• Демонтаж капитальных стен в полном объёме;
• Удаление колонн и пилонов, относящихся к несущим элементам;
• Удаление вентиляционной шахты дома либо сокращение её сечения;
• Размещение санузла над кухней или комнатой соседей снизу;
• Размещение кухни над комнатой нижних соседей или прямо под санузлом верхних;
• Жилая комната или кухня без естественного освещения — исключение только для кухни-ниши.

Как согласовать перепланировку: 7 шагов

Для жителей города процедуру согласования ведёт МВК соответствующего района. Шаги следующие:

1. Подготовьте проектную документацию через проектное бюро со статусом СРО. Без неё заявку МВК не примет. Когда задеты несущие элементы, в проект добавляют раздел с конструктивными расчётами.
2. Сдайте пакет документов в районную комиссию.
3. Дождитесь разрешения от МВК — оно остаётся в силе 12 месяцев.
4. Выполните ремонт по проекту, который согласовала МВК.
5. Привлеките кадастрового инженера, чтобы он провёл замеры и составил обмерный план квартиры.
6. Оформите акт о завершении перепланировки — выдаёт его та же МВК после получения обмерного плана.
7. Внесите финальные сведения в Росреестр.

Совет эксперта

Как сделать маленькие комнаты после перепланировки удобными

Перепланировка часто оставляет квартиру с маленькими комнатами. Чтобы зрительно укрупнить пространство и сделать его удобнее для жизни, опираются на приёмы дизайна. Грамотные решения по-новому раскрывают квартиру.

Цвет

Основой служит светлая палитра. Стены и потолок красят в молочные, кремовые или бежевые тона, подойдёт также светло-серый. Поверхности в таких оттенках отражают дневной свет и визуально расширяют комнату. Мебель, текстиль и аксессуары подбирают в близкой по тону, но чуть более насыщенной гамме — благодаря этому интерьер получает глубину.

Мебель и хранение

Лаконичная мебель без лишних деталей занимает мало места и не перегружает пространство. Шкафы во всю высоту стены экономят квадратные метры и вмещают больший объём вещей, при этом выглядят аккуратнее, чем набор из нескольких корпусов. Глухие фасады прячут содержимое и держат визуальный порядок. Хороший эффект дают ровные глянцевые поверхности светлых тонов.

Освещение

Освещение строят многоуровневое. К основному добавляют бра на стенах, локальную подсветку у столешниц и напольные лампы. Несколько источников разводят пространство по сценарным зонам. Стеклянные элементы, зеркала и светлые отражающие поверхности добавляют объёма и яркости, что особенно помогает в вытянутых комнатах.

Итог

Превращение двушки в трёхкомнатное жильё — посильная задача в большинстве ситуаций. Третью комнату получают за счёт стационарной перегородки либо переноса кухни в нишу. Если окна не позволяют сделать жилое помещение, такое помещение оформляют как нежилое, например, под кабинет, отдельную кладовую или зону для одежды. Главные требования к проекту — нормы метража и доступ дневного света. Согласование идёт через МВК района. Если ремонт уже выполнен без разрешения, его проверяют на соответствие нормам и приводят к легальному статусу.

Команда PEREPLAN изучит вашу текущую планировку, найдёт оптимальный сценарий и оформит проект под подачу в МВК. Свяжитесь с нами — первичная консультация бесплатная:

Часто задаваемые вопросы