Какие перегородки не являются перепланировкой: полный разбор для квартир в СПб

Есть способы разделить пространство квартиры без согласования: декоративные перегородки, мобильные конструкции, мебель. А есть работы, которые меняют конфигурацию помещений и считаются перепланировкой — их нужно согласовывать. В статье разберём оба случая и подскажем, как понять, к какому относится ваш.

Перегородки и работы, которые не требуют согласования

При перепланировке меняется план квартиры в выписке ЕГРН. Перегородка считается перепланировкой и требует согласования, если она стационарная (прикреплена к полу, потолку или стенам) и её высота больше 1 м от пола. Установку дверей (раздвижных, распашных и т. д.) также нужно согласовывать, так как они отображаются на плане.

Если конструкция мобильная/декоративная или ниже 1 м — это зонирование. Согласовывать его не нужно. Без согласования допустимы:

• Лёгкие ширмы и мобильные перегородки без крепления к полу и потолку;
• Мебель в роли разделителя: стеллажи и шкафы, не встроенные в стены, мебельные стенки;
• Реечные (ламельные) перегородки — декоративный элемент, как мебельная стенка. По желанию реечную перегородку можно учесть в проекте перепланировки, но это необязательно;
• Низкие конструкции до 1 м от пола: барная стойка, перегородка-полка.

Все эти варианты подходят, когда нужно разделить пространство визуально, а не изолировать одно помещение от другого.

Граница между зонированием и перепланировкой не всегда очевидна. Если сомневаетесь, к какому случаю относится ваша задумка, напишите нам — разберём вашу планировку и подскажем, нужно согласование или нет:

Что всё же требует согласования

Если перегородка стационарная, выше 1 м и образует новое помещение или делит существующее на части — это перепланировка. К ней относятся:

• Глухие перегородки от пола до потолка: из гипсокартона (ГКЛ) на металлическом каркасе, пазогребневых блоков, газобетона.
• Стеклянные раздвижные лофт-перегородки на направляющих.
• Встроенный шкаф-купе во всю стену. Он закреплён к полу, потолку и стенам, поэтому считается стационарной конструкцией.
• Любые другие стационарные конструкции, которые разграничивают помещение или меняют его площадь.

Чаще всего такие перегородки ставят в трёх случаях:

• Разделить одну комнату на две. Например, выделить спальню в части комнаты в однокомнатной квартире. Главное, чтобы в обоих помещениях оставалось окно.
• Устроить гардеробную, кладовую или встроенный шкаф. Эти помещения относятся к вспомогательным, их можно организовывать в любой части квартиры.
• Сделать кухню-нишу на части коридора. Это упрощённый вариант кухни без окна: только плита, мойка и кухонный гарнитур. Минимальная площадь — 5 м².

В домах с деревянными перекрытиями рекомендуется устанавливать перегородки из облегчённых материалов, например, из ГКЛ или лёгких блоков. Желательно не использовать перегородки из пазогребневых плит или газобетона, поскольку они передают на деревянные перекрытия большую нагрузку.

Сводная таблица: нужно согласование или нет

В таблице приведены основные виды перегородок и работ. По ней можно быстро сверить свой случай.

Как согласовать перегородку, которая считается перепланировкой

Если ваш случай — перепланировка, согласование идёт по одному и тому же порядку независимо от типа перегородки. Шаги:

1. Заказать проект перепланировки. Его готовит организация с членством в саморегулируемой организации (СРО). Например, наша компания.
2. Подать документы в МВК. Электронные копии загружают через портал Госуслуг Санкт-Петербурга, оригиналы передают в канцелярию районной администрации.
3. Получить разрешение и провести работы. Ремонт нужно завершить в течение 12 месяцев, пока действует разрешение.
4. Оформить акт ввода в эксплуатацию. После ремонта кадастровый инженер заново обмеряет квартиру и готовит обмерный план для МВК.
5. Внести изменения в Росреестр. На этом шаге новые данные о планировке попадают в ЕГРН.

Особые случаи и нюансы для СПб

Значительная часть зданий в Санкт-Петербурге имеет статус объектов культурного наследия. К этой категории относятся постройки исторического центра, дома-памятники, а также отдельные здания начала XX века. Чтобы провести перепланировку в таком доме, недостаточно согласования с МВК. Дополнительно требуется разрешение от Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).

Совет эксперта

Дмитрий Замятин

Генеральный директор PEREPLAN. Эксперт по перепланировкам с опытом 10+ лет.

«Многие собственники узнают, что их дом является объектом культурного наследия, только когда заказывают проект перепланировки. В Петербурге таких домов больше, чем кажется на первый взгляд: это не только дворцы, но и обычные с виду доходные дома и постройки начала прошлого века. Поэтому первый шаг при ремонте в исторической части города — проверить статус дома в реестре КГИОП».

В каждом ОКН КГИОП утверждает предмет охраны — список элементов с исторической, архитектурной или художественной ценностью. У каждого дома он свой. В предмет охраны могут попасть:

• Фасад здания и его детали (балконы, лепнина, козырьки);
• Элементы интерьера (карнизы, печи, камины);
• Исторические материалы (паркет, плитка, двери).

Перегородка в таком доме может выглядеть обычной, а на ней при этом окажутся охранные элементы. Поэтому перед любой перепланировкой в ОКН в КГИОП заказывают документ с описанием предмета охраны.

Для перепланировки в ОКН разрабатывают не обычный проект перепланировки, а проект приспособления объекта культурного наследия для современного использования. Получить разрешение в КГИОП реально — для этого нужна организация с лицензией на работы в ОКН и опытом согласования таких проектов.

Смотрите наше видео, где мы рассказали, что нужно знать при ремонте в старом фонде и какие особенности могут быть у перекрытий в таких квартирах:

Последствия незаконной перепланировки

Перепланировка без согласования считается самовольной. За неё полагается штраф по ст. 7.21 КоАП РФ — 2000–2500 руб. Помимо штрафа, собственника обяжут узаконить изменения или вернуть планировку в исходное состояние за свой счёт.

Самовольная перепланировка усложняет продажу квартиры. Банки не выдают ипотеку на квартиры с самовольной перепланировкой, поэтому из круга потенциальных покупателей выпадают все, кто берёт жильё в ипотеку. При обычной продаже обязанность узаконить изменения переходит к новому собственнику, и не каждый покупатель готов на это идти.

Как проверить, является ли ваша перегородка перепланировкой

Чтобы понять свой случай, ответьте на три вопроса:

1. Конструкция стационарная или переносная? Если её нельзя сдвинуть без демонтажа — стационарная.
2. Высота больше или меньше 1 м? Если перегородка выше 1 м, это перепланировка.
3. Меняется ли план в выписке ЕГРН? Если перегородка делит комнату на части или меняет площадь помещения, то требуется согласование.

Если вы не уверены, под какую категорию попадают ваши работы, напишите нам. Мы разберём вашу планировку и подскажем, как действовать:

Часто задаваемые вопросы