Незаконная перепланировка в доме-памятнике: штрафы, риски и процедура узаконивания

Последствия незаконной перепланировки в доме-памятнике серьёзнее, чем в обычном доме. Придётся заплатить повышенный штраф, и если в ремонте есть нарушения норм, переделать его за свой счёт. Однако последствия могут быть минимальными, если не затягивать с процедурой узаконивания. В статье рассказываем о штрафах, рисках и этапах легализации изменений в объекте культурного наследия.

В чём разница между перепланировкой в доме-памятнике и в обычном доме

Перепланировку в многоквартирном доме (МКД) регулирует глава 4 Жилищного кодекса РФ. В ней прописан базовый порядок процедуры, основания для отказа в согласовании и ответственность за самовольные изменения. В стандартном МКД процесс достаточно понятный и не занимает много времени, если соблюдать нормативы. 

В доме-памятнике, помимо базовой процедуры, необходимо пройти другие этапы узаконивания. К ЖК РФ прибавляется Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации».

В Петербурге на изменение планировки в объекте культурного наследия (ОКН) нужно получить разрешение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Для этого требуется разработать не просто проект перепланировки, а специальную документацию — проект приспособления объекта культурного наследия для современного использования. 

Комитет особенно тщательно проверяет документы, если в квартире есть предмет охраны — список конкретных элементов интерьера, у которых есть историческая, архитектурная или художественная ценность. Этот список утверждает КГИОП для каждого дома-памятника отдельно.

Предметом охраны могут быть:

• Фасад здания и его детали (балконы, лепнина, козырьки)
• Элементы интерьера (карнизы, печи, камины)
• Исторические материалы (паркет, плитка, двери)

Перед любым ремонтом нужно заказать в КГИОП документ с описанием предмета охраны. Без этого вы не узнаете, какие элементы трогать нельзя. Даже если кажется, что старая перегородка не имеет ценности, на ней могут находиться охранные элементы.

Есть мнение, что узаконить изменение планировки в ОКН практически невозможно, поэтому лучше даже не думать об этом. Однако это не так. Если обратиться в специализированную организацию, можно получить разрешение и легализовать изменения с первого раза.

Вы можете написать нам, и мы вас бесплатно проконсультируем. У нас есть лицензия на разработку проектов перепланировки для ОКН и опыт их согласования. Консультация бесплатная:

Штрафы за самовольную перепланировку в доме-памятнике

Размер штрафов за незаконную перепланировку в ОКН существенно выше, чем в обычном жилом доме. Ответственность предусмотрена статьёй 7.13 КоАП РФ. Для юридических лиц штрафы особенно крупные.

Нарушитель	Размер штрафа
Физическое лицо	от 15 000 до 200 000 руб.
Юридическое лицо	от 200 000 до 5 000 000 руб.

За незаконные изменения в особо ценных ОКН штрафы ещё выше: для физлиц — до 300 000 руб., для юрлиц — до 20 000 000 руб.

Штраф — это наименьшая из проблем. Главная угроза — предписание КГИОП вернуть квартиру в исходное состояние. Представьте, вы потратили несколько миллионов рублей на ремонт. Сделали дизайнерский интерьер, установили дорогую сантехнику, положили паркет. А теперь нужно всё демонтировать за свой счёт и вернуть квартиру в то состояние, в котором она была до ремонта. По стоимости это примерно равно ещё одному ремонту.  

Другой серьёзный риск — принудительная продажа квартиры через торги. Это крайняя мера, но она возможна, если собственник игнорирует предписания и отказывается устранять нарушения.

Самое серьёзное последствие незаконной перепланировки в объекте культурного наследия: уголовная ответственность

Уголовная ответственность — редкое, но возможное последствие самовольной перепланировки в ОКН, если в результате пострадал предмет охраны. Например, когда вы сделали следующее:

• Демонтировали лепнину
• Убрали исторический паркет
• Разрушили камин или печь
• Повредили другие элементы, которые представляют архитектурную ценность

В таком случае может применяться статья 243 УК РФ «Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия». Возможен штраф до 3 000 000 руб. или лишение свободы до 3 лет. За повреждение особо ценных ОКН наказание ещё серьёзнее. Штраф может составлять до 5 000 000 руб., а лишение свободы — до 6 лет.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта

Узаконить в существующем виде уже выполненную перепланировку в доме-памятнике возможно, когда вы не нарушили нормативы и не повредили предмет охраны. Если нарушения есть, их придётся устранить, и только после этого работы получится легализовать. Вот как будет выглядеть процедура, если вы обратитесь к нам:

Этап 1. Проверка возможности узаконивания

Сначала мы изучаем предмет охраны вашего дома и анализируем планировку квартиры. Определяем, можно ли узаконить выполненные изменения в их текущем состоянии. Если есть нарушения — объясняем, что нужно переделать.

Этап 2. Заказ документов в КГИОП

Заказываем в КГИОП исходную документацию, без которой нельзя начать проектирование:

• Задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия;
• Предмет охраны здания; 
• Приказ Министерства культуры о внесении в реестр объектов культурного наследия или паспорт объекта культурного наследия (для объектов федерального и регионального значения).
• План границ территории объекта;
• Справка о наличии ценностей;
• Приказ Министерства культуры на регистрацию ОКН (только для объектов регионального и федерального значения);

• Акт технического состояния объекта культурного наследия (только для объектов регионального и федерального значения).

Этап 3. Разработка проекта перепланировки

Готовим проект приспособления объекта культурного наследия для современного использования. Он включает историко-архитектурные исследования, фотофиксацию здания и квартиры, техническое заключение о состоянии конструкций и многое другое. На разработку такого проекта у нас есть лицензия Министерства культуры № МКРФ 25175.

Этап 4. Государственная историко-культурная экспертиза

Мы помогаем пройти историко-культурную экспертизу проекта перепланировки. Она нужна для подтверждения, что архитектурные ценности не будут утрачены во время работ в соответствии с проектом.

Этап 5. Согласование проекта в КГИОП

После получения положительного заключения экспертизы подаём проект в КГИОП. Если нарушений не выявлено, КГИОП согласовывает проект.

Этап 6. Согласование проекта в МВК

Одновременно с согласованием в КГИОП подаём проект в Межведомственную комиссию. Комиссия проверяет, соответствует ли перепланировка строительным и санитарным нормам, а затем выдаёт решение о согласовании проекта.

Этап 7. Получение разрешения на ремонт от КГИОП

После согласования проекта мы получаем в КГИОП разрешение на проведение ремонтных работ

Этап 8. Получение актов приёмки от КГИОП и МВК

Мы готовим комплект документов, который необходим для получения актов, и подаём его в КГИОП и МВК. Далее сотрудники КГИОП приходят в квартиру и проверяют, соответствует ли выполненный ремонт проекту. Если всё в порядке, выдают акт приёмки выполненных работ. Затем сотрудники МВК также проверяют квартиру и выдают акт ввода в эксплуатацию.

Этап 9. Регистрация перепланировки в Росреестре

Передаём акт ввода в эксплуатацию кадастровому инженеру. Он изготавливает новый технический план квартиры с учётом изменений. Техплан вместе с другими документами необходимо отправить в Росреестр для регистрации перепланировки.

Что делать, если на перепланировку пожаловались или пришло предписание

Обычно жалобу на перепланировку направляют соседи, причём могут сразу обратиться в КГИОП, не уведомляя об этом вас и управляющую компанию. Чаще всего причиной становятся шумные строительные работы. Соседи знают об историческом и культурном статусе дома, переживают за его сохранность.

КГИОП направит инспектора для осмотра квартиры. Если инспектор заметит нарушения, выдаст предписание о возврате помещений в изначальное состояние или о переделке ремонта по нормам. Среди частых нарушений бывают такие:

• Нарушены правила «мокрых» зон — кухня или санузел находится над комнатой, либо кухня находится под санузлом.
• Сделан проём в несущей стене без расчётов и усиления.
• Затронуто общее имущество (демонтирован вентиляционный короб, зашиты стояки отопления, установлен блок кондиционера на лицевой фасад и т. д.).
• Повреждён предмет охраны.

Предписание лучше не игнорировать, иначе КГИОП может передать дело в суд, и будут назначены новые штрафы. В крайнем случае дело перейдёт к судебным приставам и квартиру продадут с торгов.

Обратитесь за консультацией в проектную организацию. Например, к нам, в PEREPLAN. Только специалисты с опытом могут подсказать, как быстрее и с наименьшими потерями легализовать ремонт и обезопасить себя от дальнейших штрафов. 

Мы включимся в работу на любом этапе, даже если ранее вы обращались в другую компанию. Доведём процедуру узаконивания до конца — зарегистрируем ремонт в ЕГРН. Если вы получили предписание, напишите нам, бесплатно вас проконсультируем:

Пример нашего проекта

Квартира находится в Петроградском районе Санкт-Петербурга, на 4 этаже дома 1906 года постройки. Дом является объектом культурного наследия регионального значения. 

Общая площадь квартиры — 165 м². В ней были 4 комнаты, коридор, кухня-столовая, кладовая и два санузла.

Соседи пожаловались на собственника квартиры в КГИОП из-за шумных ремонтных работ. При осмотре помещений инспектор выявил нарушение — санузел отчасти располагался над кухней соседей снизу (на плане этот участок обозначен красным). Владельца обязали переделать ремонт или вернуть его в изначальный вид.

На этом этапе собственник обратился к нам. Мы изучили ситуацию и предложили решение — на той части санузла, которая «нависает» над кухней, организовать помещение постирочной (на плане обозначено зелёным), которая по нормам может быть над кухней. В результате удалось переделать ремонт, легализовать его и зарегистрировать в Росреестре.

Итог

Перепланировка в объекте культурного наследия включает больше этапов, чем в обычном доме. Государственные органы тщательнее проверяют проекты, чтобы сохранить ОКН. 

Лучше получить разрешение до начала работ, однако узаконить ремонт постфактум тоже реально. Если не игнорировать предписания и не затягивать узаконивание, можно избежать крупных штрафов и внушительных затрат на переделку ремонта.

Если хотите узаконить уже выполненную перепланировку, вам пришло предписание, или только задумываетесь о будущих изменениях — напишите нам, и мы вас бесплатно проконсультируем:

Часто задаваемые вопросы