Перепланировка на последнем этаже проходит по тем же правилам, что и на любом другом. Отличие одно — над квартирой нет соседей сверху, и это отменяет часть ограничений. В статье рассказываем, что на последнем этаже можно, что нельзя, и как согласовать изменения планировки.
Почему последний этаж — особый случай
Перепланировка на последнем этаже подчиняется тем же нормам, что и на любом другом этаже дома. Разница в том, что над такой квартирой нет соседей сверху. На промежуточном этаже при проектировании учитывают поэтажные планы и сверху, и снизу. На последнем квартир сверху нет, поэтому смотрят только на расположение комнат и кухонь ниже.
Из-за этого здесь не работает часть запретов, которые связаны с тем, что находится над квартирой. По нормативам под санузлом не размещают ни кухню, ни жилую комнату, под кухней не размещают комнату. На последнем этаже сверху нет ни санузла, ни кухни соседей, поэтому эти запреты не действуют. Так появляется больше вариантов для размещения кухни и жилой комнаты.
Однако нужно учитывать помещения соседей снизу. Их конфигурация видна на поэтажных планах. Поэтажный план — это схема квартиры, на которой показано, как располагаются помещения. Сосед мог изменить планировку и зарегистрировать её, поэтому реальное расположение может отличаться от типового. Поэтажные планы входят в состав выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую заказывают на Госуслугах.
Если вы не уверены, что конкретно допускается изменить в вашей квартире, наши инженеры разберут планировку и подскажут, что можно согласовать:
Можно ли переносить кухню, санузел и мокрые зоны на последнем этаже
Санузел нельзя располагать над кухней или жилой комнатой соседей снизу. Это касается ванной, туалета, душевой и совмещённого санузла. Кухню запрещено размещать над жилой комнатой. Те же ограничения действуют для бытовой техники. Стиральную и посудомоечную машины не ставят над комнатой снизу, потому что они подключены к воде и канализации.
Отдельное правило касается покрытия пола. Плитку и керамогранит не укладывают над жилой комнатой соседей снизу, потому что такое покрытие превышает допустимый уровень ударного шума. На практике это значит, что соседи будут слышать каждый шаг и стук по полу.
Если кухню оформляют как кухню-нишу, чаще всего её размещают на площади коридора, холла или другого нежилого помещения, и под ней не должно быть жилой комнаты соседей снизу. В такой нише допустима только электрическая плита, окно не требуется, а минимальная площадь составляет 5 м².
При переносе санузла обязательна гидроизоляция. Её укладывают по всему полу с заходом на стены не менее 20 см, а результат подтверждают актами скрытых работ. На входе делают порожек или занижение пола не менее 2 см и заводят на него гидроизоляционный материал. Если гидроизоляцию выполняют по всей квартире, порожек не нужен.
На кухне гидроизоляция не входит в число обязательных работ, но мы советуем её укладывать. Кухня — «мокрая» зона с подключением к воде, и при протечке именно гидроизоляция защитит перекрытие и квартиру соседей снизу. Без неё небольшая авария обернётся ремонтом сразу в нескольких квартирах.
Вентиляция кухни и санузла должна идти по разным каналам. Кухню нельзя подключать к вентканалу санузла. Кухонный воздуховод ведут к прежнему кухонному вентканалу и прокладывают только через нежилые помещения. Сам вентканал нельзя демонтировать, уменьшать или устраивать в нём ниши. Инженерные стояки переносить нельзя, поэтому кухню и санузел планируют так, чтобы дотянуться до существующих коммуникаций.
Как влияет технический этаж или чердак над квартирой
Чердаки, лестничные площадки, коридоры, фасады и лифты относятся к общему имуществу дома — это закреплено в ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу относятся и инженерные элементы внутри квартиры. Это стояки водоснабжения, канализации и отопления, а также вентиляционные короба.
Самовольно присоединить чердак, техническое помещение или другую часть общего имущества нельзя. Для этого нужно согласие собственников дома, которое оформляют протоколом общего собрания и подают в Межведомственную комиссию (МВК) вместе с проектом. На практике такое присоединение согласовать почти невозможно.
В некоторых районах Санкт-Петербурга к общему имуществу относят также несущие стены и лоджии, и это дополнительно ограничивает перепланировку.
Можно ли сделать камин на последнем этаже
Последний этаж — единственное место в доме, где можно пользоваться дровяным камином. В двухуровневой квартире его допускают на предпоследнем. В новостройке камин возможен только тогда, когда застройщик заранее предусмотрел коллективный дымоход или место для индивидуального с выводом на кровлю. В квартире разрешены только сертифицированные заводские топки, а установку проводит компания с лицензией МЧС.
Совет эксперта
Как согласовать перепланировку
Порядок согласования на последнем этаже не отличается от любого другого. Проект готовит организация с членством в саморегулируемой организации (СРО). Документы подают в канцелярию районной администрации или через портал Госуслуги Санкт-Петербурга. Решение принимает МВК.
После того как разрешение получено, на работы отводится 12 месяцев. Гидроизоляцию и инженерные сети дополнительно фиксируют актами скрытых работ. Когда ремонт завершён, кадастровый инженер составляет обмерный план и передаёт его в МВК для акта о завершении. Финальный шаг — регистрация изменений в ЕГРН.
Если перепланировку уже сделали без разрешения, её узаконивают в том же порядке. Разница лишь в том, что проект подтверждает безопасность уже выполненных работ. За самовольную перепланировку предусмотрен штраф 2000–2500 руб. по ст. 7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа, собственника могут обязать вернуть прежнюю планировку или переделать ремонт.
Согласование проходит в несколько этапов. На бумаге это выглядит сложнее, чем на деле. В видео объясняем весь процесс в Санкт-Петербурге — от проекта до записи в ЕГРН:
Итог
Перепланировка на последнем этаже идёт по общим правилам, но отсутствие соседей сверху даёт больше вариантов для размещения кухни и комнаты. При этом сохраняются правила «мокрых» зон по отношению к соседям снизу. Чердак, кровля и общедомовые коммуникации нельзя присоединять без согласия всех собственников дома.
Хотите узнать, что разрешено именно в вашей квартире и с чего начать согласование? Обсудим ваш проект и подготовим документы. Консультация бесплатная:
Часто задаваемые вопросы
Расширить кухню за счёт санузла можно, если новая кухня не окажется над жилой комнатой соседей снизу и при этом сохранятся раздельные вентканалы кухни и санузла. Потребуется проект, гидроизоляция и согласование через МВК, и последний этаж этот порядок не упрощает.
Узаконить такую перепланировку нужно в том же порядке, что и согласование до ремонта. Организация с членством в СРО готовит проект, который подтверждает безопасность работ, после чего документы подают в МВК. Если работы нарушают нормы, часть из них придётся переделать.
Перенести кухню на место жилой комнаты на последнем этаже можно, так как сверху нет санузла соседей и запрет «кухня под санузлом» не действует. Главное, чтобы новая кухня не оказалась над жилой комнатой соседей снизу. Перенос оформляют проектом и согласуют в МВК.
Узаконить можно те же работы, что и на других этажах, при условии, что они соответствуют нормам. Это перенос «мокрых» зон с учётом соседей снизу, объединение или разделение помещений, перенос ненесущих перегородок.
Присоединить чердак или технический этаж в большинстве случаев не получится. Эти помещения относятся к общему имуществу дома, поэтому нужно согласие всех собственников через протокол общего собрания. На практике получить такое согласие удаётся редко.
Увеличить санузел можно, но расширяют его обычно за счёт нежилых помещений, таких как коридор, кладовая или гардеробная. Главное, чтобы под санузлом не было кухни или комнаты. Обязательны гидроизоляция, порожек или занижение пола, а также проект с согласованием в МВК.
Проконсультируйтесь
Позвоните нам:
+7 (812) 648-13-93.
Эксперт изучит ваши документы и расскажет как действовать в вашем случае.
