Антресоль — это перепланировка или реконструкция?

Когда собственник квартиры или коммерческого помещения хочет устроить антресоль, перед ним возникает вопрос: что именно он затевает с точки зрения закона? От ответа зависит, какие документы нужно собрать, в какой орган обращаться и сколько ресурсов потребуется на согласование. В статье рассказываем, как определить статус конструкции, что написано в нормативах и как проходит согласование в Санкт-Петербурге.

Как определить статус вашей конструкции?

Есть три основных типа конструкций — мебель, антресольная полка и полноценная антресоль. Они могут выглядеть похоже, но юридически это разные вещи.

Мебельная конструкция

Мебельная конструкция представляет собой заводской или заказной модуль. Внизу — рабочая зона или шкаф, наверху — спальное место. Доступ наверх обеспечивают встроенные ступени, которые являются частью той же конструкции. Модуль стоит на полу и не крепится ни к стенам, ни к перекрытию. Никаких расчётов и разрешений для него не нужно. В площадь квартиры он не входит.

Антресольная полка

Площадка, которая монтируется выше уровня пола, но не имеет стационарной лестницы. Подняться на неё можно только по приставной или складной конструкции. Площадь полки в метраж квартиры не включается. Иногда для её устройства стоит сделать конструктивный расчёт, чтобы убедиться, что перекрытие выдержит нагрузку.

Антресоль

Пространство на антресоли человек применяет как полноценную жилую зону — там расставляют мебель, организуют рабочий кабинет, спальню, кухню или санузел. Конструкция фиксируется на несущих стенах или устанавливается на металлических стойках. Площадь такой платформы входит в общий метраж квартиры и фигурирует в выписке ЕГРН.

Когда платформа занимает менее 40% от площади помещения — это перепланировка. В Санкт-Петербурге подобные изменения проходят согласование в Межведомственной комиссии (МВК) соответствующего района. При превышении порога в 40% нормативы расценивают такую конструкцию как самостоятельный этаж внутри здания. Выполненные работы в этом случае получают статус реконструкции, а процедура согласования при этом принципиально отличается от стандартной.

Хотите понять, какую конструкцию получится возвести в вашей квартире или коммерческом помещении? Напишите нам — разберём параметры объекта и дадим ответ. Консультация бесплатная:

Нормативная база: на что опирается закон

Откуда берётся порог в 40%

Порог зафиксирован в двух нормативных документах. Для жилых многоквартирных зданий действует СП 54, пункт 3.1.1, для общественных зданий — СП 118, пункт 3.1.2. В обоих сводах правил антресоль определяется как платформа, площадь которой не превышает 40% от площади помещения, в котором она устраивается.

Приведём пример. Квартира площадью 80 м². Помещение, в котором строится антресоль, занимает 50 м². Значит, площадь антресоли не может превышать 20 м². Если собственник хочет 25 м² — это уже отдельный этаж, и работы потребуют другого согласования.

Высота: что считается минимумом

Антресоль делит помещение на два яруса. Для каждого яруса есть свой норматив по высоте. Он зависит от того, как этот ярус будет использоваться.

Над вспомогательными помещениями — гардеробной, кладовой, холлом — и под ними необходимо выдерживать высоту не менее 2,1 м. Для жилых комнат и кухонь действует более строгий норматив: минимальная высота составляет 2,5 м. К каждому из этих значений добавляют толщину самой платформы — порядка 20 см. Когда вспомогательное помещение размещают на антресоли или под ней, высота потолков в исходной комнате должна стартовать от 4,4 м. Если же там планируют жилую комнату или кухню — необходимый минимум возрастает до 5,2 м.

Что нужно знать о лестнице

Согласовать антресоль без стационарной лестницы не получится. Складные и приставные конструкции в этом качестве не рассматриваются — их присутствие автоматически переводит платформу в категорию антресольной полки. 

Стационарная лестница должна отвечать нормативным параметрам: марш располагается под уклоном не круче 38,7°, каждая ступень имеет подъём от 20 см и проступь от 25 см. Ширина марша зависит от назначения помещения на антресоли — для вспомогательных зон достаточно 70 см, тогда как жилые комнаты и кухни требуют не менее 90 см.

Почему без согласования нельзя

Антресоль затрагивает сразу несколько параметров квартиры: меняется её конфигурация, прибавляется площадь, на несущие конструкции передаётся новая нагрузка. Всё это признаки перепланировки. Закон прямо запрещает проводить её без предварительного разрешения.

Когда квартира расположена в здании со статусом объекта культурного наследия, процедура согласования дополняется обязательным обращением в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).

Сравнение: Антресоль vs Полноценный этаж

Параметр	Антресоль	Полноценный этаж
Площадь	До 40% от площади помещения	Более 40% от площади помещения
Юридический статус	Перепланировка	Реконструкция
Влияние на здание	Этажность не меняется	Этажность здания меняется
Тип согласования	Разрешение МВК, регистрация в ЕГРН	Разрешение Госстройнадзора СПб (СГСНиЭ), экспертиза проектной документации

Как только площадь площадки перешагивает порог в 40%, конструкция перестаёт быть антресолью и становится полноценным этажом. А устройство нового этажа — это уже реконструкция со всеми вытекающими: другой орган согласования, обязательная экспертиза проекта, более широкий пакет документов и другой масштаб затрат. На практике имеет смысл изначально проектировать антресоль в пределах 40%, т. к. это дешевле и проще в реализации.

Смотрите наше видео, в котором мы разобрали на конкретном примере все нюансы возведения антресоли:

Пример из нашей практики

Офисное помещение на первом этаже жилого дома 2021 года постройки в Санкт-Петербурге. Площадь — 56,5 м², высота потолков — 5,3 м. Несущие стены и перекрытия — монолитный железобетон. Исходное состояние: две умывальни, туалет и открытое пространство без внутренних перегородок.

Задача — разместить полноценный офис с переговорной, рабочими местами и зоной для персонала. При этом сохранить перепланировку, а не уйти в реконструкцию. Площадка заняла 22,2 м², то есть 39,2% от первоначальной площади. На верхнем уровне обустроили переговорную комнату. Пространство внизу разделили на четыре рабочих места, а зону под лестницей выделили для шкафа.

Параллельно провели перепланировку в зоне санузлов: две умывальни объединили в одно помещение с обеденным столом и раковиной, туалет переоборудовали в полноценный санузел. В результате площадь объекта выросла с 56,5 м² до 76,1 м².

Технические требования

Как собирают конструкцию

Антресоль собирают тремя способами.

1. Стоечный. Металлические стойки стоят на перекрытии и держат площадку снизу. Это самый распространённый вариант — нагрузки распределяются проще, конструкция надёжна в большинстве типов зданий.
2. Безопорный. Площадка крепится консолями к несущим стенам, стоек нет. Такой вариант предъявляет высокие требования к стенам и к расчёту узлов крепления, поэтому применим не везде.
3. Комбинированный. Часть площадки держат стойки, часть — крепление к стенам. Позволяет сократить число стоек там, где они мешают. Каркас чаще всего делают из металлопроката. Дерево используют редко, т. к. оно слабее металла по несущей способности. Конкретный материал определяется в конструктивном расчёте.

Что нужно знать о перекрытиях

Прежде чем браться за проект, инженер-конструктор проверяет, сколько нагрузки выдержит перекрытие. Дореволюционные дома и сталинки требуют отдельного осмотра. Приходится локально вскрыть пол, чтобы посмотреть на балки: какой материал, в каком состоянии, как расположены. Если балки прогнили или деформированы, перекрытие нужно усилить, а то и вовсе отказаться от антресоли в этом месте.

По итогам расчёта инженер указывает в проекте максимально допустимую нагрузку на площадку. Эта цифра важна практически: она определяет, какую мебель и оборудование можно ставить на антресоль.

Вентиляция, свет и «мокрые» зоны

Комнаты и кухни требуют естественного освещения. Антресоль получает его через то же окно, что и всё помещение за счёт открытого пространства по высоте. Кухня или санузел на площадке требуют вентиляции. Санузел подключают к вентканалу существующего санузла, кухню — к вентканалу существующей кухни.

Для «мокрых» зон есть одно важное исключение из общих правил многоквартирного дома. Санузел на антресоли разрешено устраивать над кухней, которая находится под площадкой. Но над жилой комнатой соседей снизу «мокрую» зону ставить нельзя.

Что можно разместить на антресоли

Ограничений по назначению помещений нет. На площадке обустраивают спальни, кабинеты, гардеробные, кладовые, холлы, кухни и санузлы — при соблюдении требований по высоте, вентиляции и освещению для каждого конкретного типа помещения.

Альтернатива: антресольная полка

Когда высота потолков в квартире не достигает нужных 4,4 м, антресоль построить не получится. Антресольная полка в таком случае — рабочее решение для хранения или дополнительного спального места.

Одно из главных отличий от антресоли — отсутствие стационарной лестницы. На полку поднимаются по приставным или складным ступеням. Именно поэтому полка не получает статус перепланировки, не входит в площадь квартиры и не регистрируется в ЕГРН.

Стационарную лестницу к полке пристраивать нельзя, иначе конструкция становится антресолью со всеми вытекающими требованиями. Конструктивный расчёт не обязателен, но его стоит сделать в домах с деревянными перекрытиями, или когда планируется передать на полку серьёзную нагрузку. Расчёт выполняет инженер-конструктор из организации с членством в СРО.

Пошаговая инструкция по согласованию

Вариант 1. Жилое помещение (МКД)

1. Обследование. Специалисты проводят обмеры и оценивают, подходит ли помещение для антресоли. В домах старого фонда нужно локально вскрыть пол для осмотра балок.
2. Проект перепланировки. Его разрабатывают в организации с членством в СРО. В проект входит раздел конструктивных решений (КР) с расчётом нагрузок на перекрытия.
3. Согласование в МВК. Документы направляют в электронном виде через портал Госуслуг Санкт-Петербурга, а ещё в бумажном — в администрацию района.
4. Ремонт. Комиссия проверяет соответствие проекта строительным, санитарным и другим нормам и выдаёт разрешение. После этого можно начинать строительство.
5. Акт ввода. После завершения работ кадастровый инженер делает обмерный план и передаёт его в МВК. МВК выдаёт акт ввода в эксплуатацию.
6. Регистрация в ЕГРН. Кадастровый инженер составляет технический план квартиры с учётом изменений и направляет пакет документов в Росреестр.

Раздел конструктивных решений в проекте обязателен. В нём инженер рассчитывает нагрузки на перекрытия, обосновывает выбор материалов и устанавливает максимально допустимую нагрузку на площадку. Без этого раздела МВК проект не согласует.

Вариант 2. Нежилое помещение в жилом доме

Процедура отличается от варианта 1 двумя дополнительными шагами перед подачей в МВК. Первый — экспертное заключение о соответствии проекта санитарным нормам. Его выдаёт организация с соответствующим допуском. Второй — письменный ответ МЧС о том, что проект не нарушает требования пожарной безопасности. За ним обращаются в районное управление МЧС. Оба документа прикладываются к проекту.

Вариант 3. Нежилое здание

В полностью нежилом здании разрешение от МВК не нужно, однако проект всё разрабатывается.

1. Подготовьте проект перепланировки в организации с членством в СРО.
2. Выполните работы строго по проекту.
3. Закажите переобмер помещения и изготовление графического плана у кадастрового инженера.
4. Оформите акт рабочей комиссии. В нём фиксируют перечень выполненных работ и итоговую площадь. Акт подписывают проектная организация, собственник и подрядчик.
5. Кадастровый инженер составляет технический план.
6. Технический план и другие документы направляются в Росреестр.

Вариант 4. Реконструкция

Если антресоль займёт больше 40% от площади помещения, закон рассматривает её как отдельный этаж. Работы переходят в категорию реконструкции.

На практике это означает принципиально другой уровень сложности по сравнению с перепланировкой. Процедура дольше, требуется больше документов, стоимость — выше. Это нужно учитывать заранее, ещё на этапе идеи.

Разрешение на реконструкцию выдаёт Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (СГСНиЭ), также известная как Госстройнадзор Санкт-Петербурга. Заявление подаётся через портал Госуслуг СПб.

Перед подачей заявления проект должен пройти экспертизу. Государственную экспертизу в Петербурге проводит СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» (ЦГЭ). Негосударственную — любая аккредитованная организация. Если здание является объектом культурного наследия, необходимо провести государственную экспертизу.

После завершения работ нужно получить ещё один документ — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Его тоже выдаёт Госстройнадзор Санкт-Петербурга (СГСНиЭ). Без этого разрешения реконструкция юридически не завершена: изменения нельзя зарегистрировать в ЕГРН и объект не получится законно использовать.

Легализация уже построенной антресоли

Порядок узаконивания в Санкт-Петербурге не отличается от стандартного согласования: нужен проект, разрешение МВК и оформление завершения перепланировки. Если конструкция отвечает всем нормативам, её согласуют в том виде, в котором она стоит. Если есть нарушения, разрешение не выдадут. Тогда придётся выбирать: либо демонтировать антресоль, либо переделать её так, чтобы она соответствовала требованиям.

Если вы уже построили антресоль или только планируете — напишите нам. Проверим, отвечает ли конструкция нормативам, и возьмём на себя согласование. Консультация бесплатная:

Цены

Стоимость зависит от типа помещения, сложности конструкции и объёма документации.

Расценки PEREPLAN:

• Разработка проектной документации — от 80 000 руб.
• Согласование перепланировки — от 100 000 руб.

Чем грозит незаконная антресоль?

Построить антресоль без согласования — это нарушение закона. По статье 7.21 КоАП РФ предусмотрен штраф 2 500 руб. Но сам по себе штраф — наименьшая из проблем. Вместе с ним собственник получает предписание убрать конструкцию за свой счёт. Если антресоль обошлась в несколько сотен тысяч рублей, все эти деньги будут потрачены впустую, расходы на демонтаж добавятся сверху.

Есть и угроза безопасности. Площадка без инженерных расчётов может не выдержать нагрузки. Это ведёт к обрушению или повреждению междуэтажного перекрытия. Пострадать могут не только жильцы квартиры (персонал и клиенты, если речь о коммерческом помещении), но и жители всего дома.

Итог

Статус антресоли зависит от её площади относительно помещения. До 40% — перепланировка с согласованием в МВК. Свыше 40% — реконструкция, и тогда нужно разрешение от СГСНиЭ и экспертиза проекта.

Проектировать антресоль в пределах 40% выгоднее: меньше документов, понятный порядок действий, предсказуемый результат. Строить площадку без согласования — это риск получить предписание на снос, с затратами на демонтаж, которые могут оказаться выше стоимости самой конструкции.

Хотите проверить, реально ли возвести антресоль в вашем помещении? Напишите нам, и мы вас бесплатно проконсультируем:

Часто задаваемые вопросы