Какие перепланировки помещений в многоквартирном доме не требуют согласования

Любую перепланировку нужно согласовать. Однако не все изменения при ремонте в квартире к ней относятся. В статье рассказываем, что такое перепланировка помещений в многоквартирном доме, а также о работах, которые согласовывать не требуется.

Узнайте от эксперта, что такое перепланировка/переустройство и когда нужно согласовывать ремонт по плану ЕГРН. Мы разбираем, какие работы разрешены без бумажной волокиты, а какие требуют одобрения, частые ошибки и последствия. Получите чёткое понимание – послушайте наш аудиоподкаст.

Что считается перепланировкой в многоквартирном доме?

Некоторые считают, что к перепланировке относятся только те случаи, когда затрагиваются несущие стены. Например, что без согласования можно спокойно перенести перегородки, чтобы увеличить комнату за счёт коридора. Или сделать проём между комнатой и кухней, если стена на их границе ненесущая. Но это не так.

В Жилищном кодексе сказано (п. 2, статья 25), что перепланировка — это изменение границ и площадей помещений, в том числе их объединение или создание новых. Но не указывается, из чего эти границы должны быть построены — из железобетона или лёгких гипсокартонных листов.

В ЖК также сказано, что изменение планировки необходимо внести в Единый государственный реестр недвижимости. В нём содержится информация о каждой квартире, в том числе о планировке. Если в ней произошли хоть какие-то изменения, их нужно обязательно зарегистрировать, чтобы избежать проблем (например, штрафов и предписаний на переделку ремонта).

Согласовать нужно ещё и переустройство — это изменение расположения сантехнических приборов (либо добавление новых) и/или кухонной плиты.

Если вы хотите уточнить, нужно ли в вашем случае официально регистрировать изменения, можете написать нам — ответим на все вопросы и проконсультируем бесплатно:

Когда согласование перепланировки не требуется?

Есть простой и надёжный способ узнать, будет у вас в квартире перепланировка или обычный ремонт. Закажите выписку ЕГРН с поэтажным планом в приложении или на сайте Госуслуги. 

На поэтажном плане вы увидите официальную планировку своей квартиры. Изучите её и сравните с теми изменениями, которые вы планируете сделать при ремонте. Если на плане хоть что-то поменяется, значит, у вас будет другая планировка. Если ничего на плане не меняется, значит, и оформление не потребуется.

Как заказать выписку ЕГРН с поэтажным планом на сайте Госуслуги:

1. Зайдите на сайт и нажмите на строку поиска.

2. Введите запрос «ЕГРН». Потом нажмите на «выписка», «онлайн», «заказать».

3. Нажмите на «Онлайн-выписка об объекте недвижимости».

4. Затем выберите «подайте другое заявление».

5. Нажмите «Начать».

6. Затем нажимайте на то, что выделено на скриншотах:

Выберите пункт «Выписку ЕГРН с планами и схемами».

После этого останется пройти ещё несколько шагов и оплатить услугу. Вам придёт уведомление, когда выписка будет готова.

Если вы видите, что фактическая планировка отличается от поэтажного плана, значит, ранее у вас были сделаны самовольные изменения планировки. Их необходимо узаконить. Ещё расхождения могут быть из-за ошибки в выписке — это можно исправить. Если вы столкнулись с подобным, можете написать нам — бесплатно проконсультируем и подскажем решение проблемы:

Виды перепланировок, которые можно сделать без разрешений

Работы не нужно согласовывать, если они не изменяют характеристики квартиры, которые содержатся в выписке ЕГРН (например, площадь), и графический план помещений. Приведём несколько примеров таких работ.

• Замена отделки стен. Обои на декоративную штукатурку, стеновые панели на плитку, отделка молдингами и прочее. Некоторые собственники наращивают толщину стен с помощью листов гипсокартона, чтобы создать ниши — это уже считается перепланировкой, т. к. изменяет площадь и геометрию помещений.
• Замена покрытия пола. Например, линолеум на ламинат, ламинат на паркет, плитку на наливной пол и прочее. Речь идёт о замене верхнего покрытия, без увеличения нагрузки на перекрытия здания.
• Замена дверных полотен. Можно заменить старую дверь на новую. Например, деревянную на стеклянную или сделать её скрытой (решение, которое часто применяют в дизайн-проектах). Главное, чтобы при этом не изменялась ширина и местоположение проёма в стене/перегородке.
• Замена сантехники. Она должна оставаться на тех же местах. Унитаз можно заменить на другой унитаз, раковину на раковину, ванну на ванну. Однако если вместо ванны поставить душевой поддон или вместо обычной раковины двойную — это является переустройством, т. к. на плане в выписке ЕГРН такое оборудование обозначается по-разному.
• Замена кухонной плиты/варочной панели. Она должна оставаться на том же месте. Но если меняется количество конфорок, это нужно согласовать, т. к. оно отображается на плане. Для замены электрической плиты на газовую и наоборот необходимо обращаться в «ПетербургГаз».

Несмотря на то, что изменения не требуется оформлять официально, их нужно делать аккуратно, с соблюдением технологии, чтобы не навредить себе и соседям. Например, при ремонте в санузле не стоит забывать о гидроизоляции пола, иначе есть риск затопления соседей этажами ниже и всех помещений вашей собственной квартиры. 

Какие перепланировки требуют обязательного согласования?

Ремонт нужно обязательно согласовывать, если он изменяет план квартиры в выписке ЕГРН. Приведём примеры частых ситуаций.

• Изменение расположения, демонтаж или устройство новых перегородок. Например, когда расширяется кухня на площадь коридора, объединяются две комнаты, организуется гардеробная.
• Устройство новых проёмов, их перенос или закладка. Например, когда переносится вход из коридора в комнату, закладывается вход в кухню при организации кухни-столовой, переносится проём при объединении санузла. Особенно аккуратным нужно быть с проёмами в несущих стенах — для их организации обязательно провести предварительные расчёты.
• Изменение расположения сантехнического оборудования и/или плиты. Это является переустройством, причём даже перенос оборудования в существующих границах помещений — плиты по площади кухни, унитаза/раковины/ванны по площади санузла и так далее.

Что делать, если перепланировка уже выполнена без разрешения?

В Санкт-Петербурге допускается узаконить уже выполненный ремонт, если он не противоречит нормативам. Процедура такая же, как и при согласовании. Нужно заказать разработку проекта, направить его в МВК, получить акт ввода в эксплуатацию и зарегистрировать изменения в ЕГРН.

Если ремонт сделан с нарушениями, его придётся сначала переделать, а потом уже узаконить. Когда выполнены незаконные изменения (например, кухня перенесена туда, где у соседей снизу находится комната), переделывание ремонта может обойтись в крупную сумму, поэтому мы сначала рекомендуем консультироваться с проектными организациями, а потом уже приступать к работам. Например, можете написать нам:

Частые ошибки при самостоятельной перепланировке

Собственники могут самостоятельно пройти весь процесс согласования новой планировки. За годы работы мы замечали вот такие частые ошибки, которые они допускают:

• Не проверить поэтажные планы. Это самый главный недочёт, из-за которого всё может пойти не так с самого начала. Важно знать, как располагаются помещения у соседей сверху и снизу, чтобы не нарушить правила расположения «мокрых» зон. Комната не должна находиться под санузлом, кухней, постирочной и наоборот. Также кухня не может быть под санузлом.
• Не уточнить расположение несущих конструкций. Несущие стены нельзя сносить, иначе могут обрушиться конструкции многоквартирного дома. Максимум, что допускается — сделать в них проём, но для этого нужно сначала выполнить конструкторский расчёт (его должен делать специалист). Чтобы определить, где располагаются несущие стены, необходимо изучить строительные чертежи или обратиться за консультацией в проектную организацию. Например, к нам, в PEREPLAN.
• Не учесть, что в квартире находится газовое оборудование. Наличие газа (плиты, котла) влияет на то, что получится сделать. Например, с газовой плитой запрещено организовать кухню-нишу. Также не во всех случаях получится устроить кухню-столовую с газовой плитой.

Есть риск допустить много ошибок уже в процессе ремонта. Например, заложить вентиляционное отверстие в кухне или в санузле, «утопить» в стену стояки отопления, перенести прибор отопления на лоджию и многие другие. Всё это ухудшит проживание в квартире и, к тому же, сделает ремонт незаконным.

Заключение: как избежать проблем с перепланировкой?

Самый надёжный способ избежать проблем — обратиться за консультацией к профессионалам, чтобы подтвердить безопасность и законность изменений, которые хотите сделать. Также вы узнаете, потребуется ли их регистрировать или можно сразу приступить к ремонту.

Вы можете обратиться к нам, в компанию PEREPLAN. С 2013 года мы согласовали более 8 000 проектов. Состоим в СРО «МежРегионПроект» и имеем все необходимые допуски для создания проектной документации. Напишите нам — бесплатно проконсультируем и ответим на все вопросы:

Часто задаваемые вопросы