Незаконная перепланировка нежилого помещения: ответственность и способы узаконивания

Собственники и арендаторы коммерческой недвижимости задумываются о проведении перепланировки, чтобы сделать пространство удобным и рентабельным. Любые изменения планировки требуют согласования. В статье рассказываем, как получить одобрение на такие работы и чем грозит незаконная перепланировка.

Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения и риски

За несогласованную перепланировку собственнику нежилого помещения грозит штраф (ст. 7.21 КоАП РФ). Он различается для физических и юридических лиц.

Если перепланировка проведена с нарушениями нормативов, собственник, помимо штрафа, получит предписание — вернуть помещение к исходному виду или переделать ремонт по нормам. В таком случае придётся потратить столько же усилий и средств, как и на первый ремонт.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения: инструкция

Проблем можно избежать, если оформить проект перепланировки и согласовать его заранее. Процедура согласования зависит от того, где находится помещение: в жилом многоквартирном доме (МКД) или в нежилом здании — ТЦ, бизнес-центре, складе.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

Магазины, офисы, кафе и другая коммерческая недвижимость часто занимает первые этажи МКД. Процедура согласования перепланировки в жилых зданиях сложнее — нужно обращаться в Межведомственную комиссию (МВК) при районной администрации. Порядок действий следующий:

1. Оформление доверенности от арендодателя. Если вы арендуете помещение, перед началом работ получите доверенность от собственника.
2. Разработка проекта. Обратитесь в компанию, которая состоит в СРО. Например, к нам — в PEREPLAN. Мы подготовим полный комплект проектной документации.
3. Получение заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы. Направьте проект в аккредитованную организацию для проверки на соответствие санитарным требованиям.
4. Проверка МЧС. Отправьте проект в районное управление МЧС и получите подтверждение, что пожарные нормы не нарушены.
5. Подача документации в МВК. Предоставьте комиссии проект, экспертное заключение о соответствии проекта санитарным нормам и ответ МЧС. Подайте оригиналы документов в канцелярию администрации района и в электронном виде через портал Госуслуг Санкт-Петербурга.
6. Проведение ремонта по утверждённому проекту. Во время работ не отступайте от согласованной проектной документации.
7. Получение акта ввода в эксплуатацию. Закажите у кадастрового инженера графический план с ведомостью помещений. Вместе с другими документами он подаётся в МВК для оформления акта ввода.
8. Внесение изменений в ЕГРН. Для регистрации новой планировки направьте в Росреестр акт ввода с техническим планом, который подготовлен кадастровым инженером.

Перепланировка в нежилом здании

Процесс согласования перепланировки в нежилом здании проще. Вам не нужно обращаться в МВК, а также получать заключение санитарной экспертизы и проходить проверку в МЧС. Алгоритм состоит из следующих шагов:

1. Получение доверенности от собственника. Получите доверенность, если вы арендуете помещение.
2. Подготовка проекта, который должен включать в себя архитектурные решения, а также конструктивные расчёты, если затрагиваются несущие конструкции.
3. Проведение ремонта. Выполните работы в полном соответствии с проектом.
4. Заказ графического плана помещения. Его готовит кадастровый инженер.
5. Составление акта рабочей комиссии, где перечислены выполненные работы и зафиксирована итоговая площадь помещения. Документ подписывают проектная организация, собственник (или его представитель) и подрядчик, который выполнял ремонтные работы.
6. Подготовка технического плана. Он включает в себя проект, акт рабочей комиссии и графический план. Техплан также оформляет кадастровый инженер.
7. Регистрация изменений в ЕГРН. Направьте готовый техплан и другие документы в Росреестр для регистрации обновлённой планировки.

Перепланировка в жилых и нежилых домах может затрагивать фасад здания. Он считается общим имуществом, поэтому в таких случаях требуется протокол общего собрания собственников. Также необходимо получить согласие Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), который подтвердит, что работы не нарушают архитектурный облик дома и района.

Если вы сделали ремонт без предварительного согласования, его необходимо узаконить — процедура будет проходить в том же порядке. Главное, чтобы ремонт не противоречил нормам. 

Мы поможем вам получить разрешение на изменение планировки в коммерческой недвижимости. Для этого нам понадобится доверенность от собственника. Соберём пакет документов и обратимся во все инстанции. Напишите нам — консультация бесплатная:

Когда узаконивание перепланировки невозможно?

Существуют работы, которые невозможно согласовать ни при каких условиях. Речь идёт о таких изменениях, которые противоречат правилам перепланировки и небезопасны для дома и его жителей, а также для сотрудников и посетителей будущего магазина или офиса.

Базовое правило для жилых и нежилых зданий: сносить несущие конструкции запрещено. Такие работы угрожают целостности всего дома. В некоторых случаях разрешено устраивать проёмы в несущих стенах с последующим усилением металлоконструкциями. Необходимо предварительно сделать расчёт нагрузок и определить, можно ли организовать проём.

Когда вы делаете ремонт в коммерческом помещении жилого дома, обязательно учитывайте требования пожарных и санитарных норм. Иначе экспертная организация и МЧС не выдадут положительные заключения.

Пожарные нормы

Для любого нежилого помещения действуют единые требования к пожарной безопасности. Они включают следующие пункты:

• Обеспечение путей эвакуации при пожаре;
• Наличие датчиков дыма и пожарных кранов;
• Использование оборудования, изоляционных и отделочных материалов, которые соответствуют пожарным нормам.

Санитарные нормы

Санитарно-эпидемиологические требования могут быть разными, исходя из назначения помещения. Однако есть общие нормы, которые регулируют следующее:

• Режим работы;
• Число рабочих мест;
• Уровень освещённости;
• Материалы отделки;
• Уровень ударного и воздушного шума;
• Места хранения;
• Расположение мебели и оборудования;
• Системы вентиляции, водоснабжения и канализации;
• Доступность для маломобильных групп населения.

В каждом конкретном случае будет свой набор требований. Например, в заведениях общепита нужно соблюдать нормы, которые касаются способа хранения товаров, оборудования для готовки, оснащения зала для приёма пищи и т. д.

Заключение: как провести и узаконить перепланировку в нежилом помещении

Перепланировка нежилого помещения — процесс, который требует обязательного согласования. Незаконные работы могут привести к штрафам, нанести вред зданию и обременить собственника или арендатора дополнительными расходами, которые равнозначны затратам на первоначальный ремонт или даже превышают их.

Порядок согласования определяется местом расположения объекта — в МКД или нежилом здании. Для первого варианта нужно подавать документы в МВК, получать заключение санитарной экспертизы и ответ от МЧС. Для второго варианта всё проще: подготовить проект, провести ремонт по нему, заказать техплан у кадастрового инженера и внести изменения в ЕГРН.

Если вы хотите согласовать или узаконить перепланировку, обращайтесь в PEREPLAN. Мы поможем разработать проект, получить разрешение на ремонт и зарегистрировать новую планировку. Оставьте заявку и получите бесплатную консультацию:

Часто задаваемые вопросы