Перепланировка, переустройство и реконструкция: в чём разница и что нужно согласовывать

Снести перегородку, перенести плиту, надстроить мансарду — всё это разные виды ремонтных работ, и правила согласования для каждого свои. Чтобы получить разрешение, важно подать документы в правильный орган. В статье рассказываем, чем отличаются перепланировка, переустройство и реконструкция, и как оформить их по закону в Санкт-Петербурге.

Различия между перепланировкой и реконструкцией

Различие между перепланировкой и реконструкцией становится явным из ответа на вопрос: изменится ли в результате только квартира или здание в целом? В первом случае это перепланировка, во втором — реконструкция. Расскажем подробнее о каждом понятии.

Перепланировка — это любое изменение конфигурации внутреннего пространства квартиры (ст. 25 Жилищного кодекса РФ). Её границы определяются планом квартиры из выписки ЕГРН. Если в результате ремонтных работ изменятся площади помещений или расположение перегородок — такие работы будут считаться перепланировкой. В её состав входят следующие виды работ:

• Устройство кухни-столовой или кухни-ниши;
• Увеличение площади или перенос санузла;
• Объединение ванной комнаты и туалета в совмещённый санузел;
• Обустройство кладовой или гардеробной.

Реконструкция — другой масштаб. Она затрагивает не квартиру, а здание в целом: его площадь, высоту, этажность. К реконструкции относятся работы, которые выходят за пределы существующих стен дома, меняют количество этажей, конструктив здания:

• Уличная пристройка к зданию;
• Надстройка новых этажей;
• Создание мансардного этажа;
• Устройство лифтов.

Создание антресоли в квартире или коммерческом помещении при определённых условиях является пограничным вариантом. Если площадь антресоли в Санкт-Петербурге превышает 40% от площади помещения, в котором она сооружается, юридически её устройство считается реконструкцией. До 40% — перепланировкой.

Если вы не уверены, к какой категории относятся планируемые работы (к перепланировке или реконструкции), задайте вопрос нашим специалистам. Консультация бесплатная:

Чем переустройство отличается от перепланировки и реконструкции

Представьте: вы хотите перенести ванну в другое место санузла или поставить плиту у соседней стены на кухне. Перегородки при этом никуда не двигаются — только оборудование меняет положение. Но в выписке ЕГРН зафиксировано, где именно оно стоит, поэтому такие изменения нужно согласовывать. Как при перестановке оборудования внутри помещения, так и при переносе в другое — это переустройство.

На плане квартиры в выписке ЕГРН обозначаются раковина, унитаз, ванна/душ и кухонная плита. Если они переносятся в другие места (даже внутри одного помещения) — это переустройство. Также к нему относятся замена ванны на душевой поддон и установка электрической плиты вместо газовой. Переустройство согласовывают по той же процедуре, что и перепланировку.

На практике переустройство и перепланировка идут вместе. Например, когда на части площади коридора организуют кухню-нишу: туда переносят плиту, раковину и возводят перегородку. В таком случае на оба вида работ разрабатывают один проект и получают одно разрешение. Значит, от реконструкции переустройство отличается тем же, что и перепланировка.

Дмитрий Замятин

Генеральный директор PEREPLAN. Эксперт по перепланировкам с опытом 10+ лет.

«Переустройство могут воспринимать как обычный ремонт. Многие думают, если стены не затрагиваются, то и согласование не нужно. Но как только меняется расположение сантехники или тип плиты, это уже переустройство, и на него нужно получать разрешение в МВК, а потом регистрировать в ЕГРН.»

Сравнение перепланировки, переустройства и реконструкции в таблице

Ниже — сводная таблица по трём категориям ремонтных работ. Перепланировку и переустройство согласовывают через Межведомственную комиссию (МВК) при районной администрации, реконструкцию — через Госстройнадзор Санкт-Петербурга.

Порядок согласования перепланировки в Санкт-Петербурге

Разрешение на перепланировку и переустройство выдаёт МВК при районной администрации. Весь процесс состоит из последовательных этапов: подготовки, согласования, ремонта, приёмки и регистрации в ЕГРН.

Этап 1 — Подготовка

Прежде чем заказывать проект, нужно убедиться, что задуманная планировка соответствует нормам. Для этого выясняют, что находится над помещениями и под ними, не затрагиваются ли несущие конструкции, можно ли провести трубы с нужным уклоном, сохранится ли вентиляция. Если нарушение выявляется заранее, идею корректируют до разработки проекта — это дешевле, чем вносить изменения позже.

После проверки заказывают проект перепланировки. Его разрабатывает компания, которая состоит в СРО. В нём отражают новую планировку, расположение оборудования, инженерные решения и другие работы.

Этап 2 — Согласование

Документы подают в МВК: электронные копии — через портал Госуслуг Санкт-Петербурга, оригиналы — в канцелярию администрации района, где находится квартира. После рассмотрения собственник получает разрешение, и только тогда можно начинать ремонт. Если комиссия видит нарушение норм, проект не согласуют. Например, если санузел окажется над жилой комнатой или кухней соседей снизу.

Этап 3 — Ремонт, приёмка и регистрация в ЕГРН

Ремонт выполняют строго по проекту и завершают в течение 12 месяцев, пока действует разрешение. В процессе оформляют акты скрытых работ — они нужны для тех операций, которые после отделки нельзя проверить. Например, акт на гидроизоляцию пола оформляют до укладки плитки.

После ремонта квартиру осматривают и оформляют акт ввода в эксплуатацию. Затем кадастровый инженер делает обмеры, и изменения вносятся в ЕГРН — новая планировка отражается в официальных данных.

Как узаконить самовольную перепланировку

Если ремонт уже выполнен без разрешения, порядок узаконивания в Санкт-Петербурге такой же, как и при согласовании до начала работ: нужно подготовить проект, пройти согласование в МВК и оформить завершение перепланировки.

Если работы соответствуют нормам, перепланировку можно узаконить. При нарушениях разрешение не выдадут без переделки. Например, если санузел оказался над жилой комнатой соседей снизу, его нужно будет перенести.

О том, как устроен процесс согласования перепланировки в Санкт-Петербурге, подробнее рассказали в нашем видео:

Как согласовать реконструкцию в Санкт-Петербурге

Разрешение на реконструкцию выдаёт Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (СГСНиЭ). Также её называют Госстройнадзором СПб. Заявление подают через портал Госуслуг СПб.

Проект реконструкции должен пройти государственную или негосударственную экспертизу. Государственную в Петербурге проводит СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы», негосударственную — любая аккредитованная организация. Для зданий, которые являются объектами культурного наследия, подходит только государственная.

После завершения работ собственник получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — его тоже выдаёт СГСНиЭ. Без этого документа реконструкция юридически не завершена: изменения нельзя зарегистрировать в ЕГРН, и объект не получится законно использовать.

Итог

Перепланировка, переустройство и реконструкция — три разных вида работ. Перепланировка меняет конфигурацию помещений внутри квартиры, переустройство — расположение или тип оборудования, реконструкция — параметры здания в целом. Все они требуют согласования, но в разных органах. Перепланировку и переустройство согласовывают через МВК при районной администрации. Разрешение на реконструкцию получают через Госстройнадзор СПб.

Если вам нужна помощь с проектом или согласованием, напишите нам. Ответим на все вопросы и бесплатно проконсультируем:

Часто задаваемые вопросы