Перепланировка в доме-памятнике

В Санкт-Петербурге многие дома старого фонда являются памятниками архитектуры. Собственник квартиры может даже не догадываться, что она находится в объекте культурного наследия, который охраняется государством. Однако этот факт усложняет процедуру согласования перепланировки.

О том, что дом является памятником важно узнать до начала ремонта — так будет понятно, с чем предстоит столкнуться. Например, сроки согласования в них дольше, потому что нужно пройти дополнительные инстанции, а штрафы за незаконную перепланировку выше, особенно если в процессе были утрачены архитектурные ценности. В статье подробно объясняем, как согласовать перепланировку в доме-памятнике.

Как узнать, является дом памятником или нет?

Перепланировку в квартире, которая находится в доме-памятнике, нужно согласовать с КГИОП — комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Как выглядит центр Санкт-Петербурга на карте КГИОП, с обозначением местоположения памятников:

Комитет ведёт единый реестр объектов культурного наследия Санкт-Петербурга. Сейчас в нём более 9 000 позиций. Однако далеко не каждый «исторический» дом является памятником.

Пример плана границ территории объекта культурного наследия:

Посмотреть, является ли дом памятником архитектуры, можно на сайте КГИОП по адресу или на карте.

Какие документы нужно получить в КГИОП для согласования перепланировки в объекте культурного наследия?

Если дом является памятником, для согласования перепланировки потребуется подготовить пакет документов. Их можно заказать через Единый портал обращений граждан:

• Задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия
• Предмет охраны дома
• Паспорт объекта культурного наследия
• План границ объекта
• Справка о наличии ценных архитектурных элементов интерьера

На основании задания на проектирование разрабатывается проект перепланировки, который сначала необходимо согласовать в КГИОП, а потом в Межведомственной комиссии (МВК) по стандартной процедуре. Ниже рассказываем об этапах согласования подробнее.

Куда обращаться за проектом перепланировки, если квартира находится в доме-памятнике?

Разрабатывать проект перепланировки квартиры в доме-памятнике имеет право только организация с лицензией Министерства культуры. Выбрать её можно среди тех, что находятся в Реестре лицензий на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия​​​​​​​ на сайте Министерства культуры.

У нас, в компании PEREPLAN, вы можете заказать проект перепланировки в доме-памятнике. Мы подготовим необходимый пакет документов для подачи в КГИОП и согласуем перепланировку «под ключ». Оставьте заявку на бесплатную консультацию:

Какой порядок согласования перепланировки квартиры в доме-памятнике?

Паспорт объекта — один из документов, которые необходимо заказать до начала перепланировки в доме-памятнике. Вот пример листа из такого паспорта с изображением фасада здания, где находится квартира:

1. Заказать проект перепланировки квартиры у проектной организации, которая имеет лицензию Минкульта. Для этого ей нужно предоставить задание на проектирование от КГИОП.

2. Провести государственную историко-культурную экспертизу проектной документации в организации с лицензией Министерства культуры, которая имеет право проводить такую экспертизу. Специалисты проверяют не только документацию, но и приходят в квартиру для осмотра.

3. Подать проект перепланировки в КГИОП после того, как историко-культурная экспертиза вынесла положительное заключение. 

Пример описания предмета охраны объекта культурного наследия из Распоряжения КГИОП:

Комитет размещает на своём сайте акт историко-культурной экспертизы и проект перепланировки для «публичного слушания». Любой желающий может ознакомиться с документами и оставить свой комментарий/замечание. Если в ходе слушания не обнаружилось нарушений, КГИОП приступает к согласованию проекта.

4. Получить от КГИОП разрешение на ремонт в квартире. Это можно сделать только после того, как комитет согласовал проект перепланировки. В КГИОП нужно предоставить договор на строительно-монтажные работы, который собственник заключил с подрядчиком. У строителей также должна быть лицензия Минкульта. КГИОП проверяет документы подрядчика, и если всё нормально, выдаёт ему разрешение на ремонт.

5. Параллельно с четвёртым этапом идёт пятый. Нужно подать проект перепланировки на согласование в Межведомственную комиссию, приложить к нему согласование КГИОП.

6. Когда МВК согласовала проект перепланировки, и КГИОП выдал разрешение на ремонт, строители могут приступать к работам. 

Во время ремонта на объекте должен проводиться авторский надзор, вестись журнал производства работ, а также потребуется составить научный-исследовательский отчёт. Эти документы нужно предоставить в КГИОП для перехода к следующему этапу.

7. Получить от КГИОП акт приёмки выполненных работ после того, как он утвердил научный отчёт. Сотрудники КГИОП приходят в квартиру, чтобы осмотреть выполненный ремонт — соответствует ли он согласованному проекту. 

8. Получить акт ввода квартиры в эксплуатацию от Межведомственной комиссии. В МВК нужно подать тот же пакет документов, что и в КГИОП, а также обмерный план кадастрового инженера после выполненного ремонта. Если всё в порядке, МВК выдаёт акт ввода квартиры в эксплуатацию.

9. Зарегистрировать перепланировку в Росреестре. Акт ввода в эксплуатацию нужно передать кадастровому инженеру. Он, в свою очередь, изготовит новый технический паспорт, который необходимо отправить в Росреестр для регистрации перепланировки. После этого можно получить новую выписку ЕГРН с изменённой планировкой квартиры.

Как на перепланировку может повлиять наличие архитектурных ценностей в квартире?

В квартире в доме-памятнике могут содержаться ценные элементы интерьера, которые находятся под охраной государства. Например, лепнина, паркет, барельефы, камины и другие.

Такие ценности не должны быть утрачены при перепланировке, иначе собственника ожидает крупный штраф. Например, не допускается демонтировать перегородку, вдоль которой проходит карниз, являющийся предметом охраны. А если на момент перепланировки какие-то из архитектурных ценностей были утрачены, необходимо разработать проект реставрации и согласовать его в КГИОП, после чего обратиться в организацию с соответствующей лицензией, чтобы она выполнила реставрационные работы.

Сколько времени занимает согласование перепланировки квартиры в доме-памятнике?

Сроки каждого из этапов согласования такие:

• Получение задания на проектирование от КГИОП и разработка проекта перепланировки — от 30 рабочих дней;
• Историко-культурная экспертиза проектной документации — от 30 календарных дней;
• Согласование проекта перепланировки в КГИОП — от 30 рабочих дней;
• Получение разрешения на ремонт от КГИОП — 30 рабочих дней;
• Согласование проекта перепланировки в МВК (идёт параллельно с получением разрешение на ремонт от КГИОП) — 30 рабочих дней;
• Утверждение научного отчёта в КГИОП — 30 рабочих дней;
• Производство ремонтных работ — срок индивидуальный. Разрешение на ремонт от КГИОП и МВК действует в течение 1 года;
• Получение акта приёмки выполненных работ от КГИОП — 15 рабочих дней;
• Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию от МВК — 10 рабочих дней;
• Регистрация перепланировки в Росреестре — 5 рабочих дней.

В среднем срок согласования перепланировки квартиры в доме-памятнике занимает от 6 месяцев, без учёта времени на ремонт.

Сколько стоит согласование перепланировки в доме-памятнике?

Стоимость согласования перепланировки квартиры в доме-памятнике «под ключ» в компании PEREPLAN составляет от 700 000 рублей.

Итог

Согласование перепланировки квартиры в объекте культурного наследия длится дольше и стоит дороже, чем в обычном доме, однако получить его реально. Компания PEREPLAN может выполнить для вас все работы «под ключ».

Оставьте заявку: скажите адрес дома, а также общую информацию об объекте и желаемой перепланировке. Наши эксперты свяжутся с вами и бесплатно проконсультируют: 

Часто задаваемые вопросы о перепланировке в доме-памятнике