Перепланировка в объекте культурного наследия (доме-памятнике). Что можно, а что нельзя

В Санкт-Петербурге многие дома старого фонда являются памятниками архитектуры. Собственник квартиры может даже не догадываться, что она находится в объекте культурного наследия, который охраняется государством. Однако этот факт усложняет процедуру согласования перепланировки и переустройства жилого помещения.

О том, что многоквартирный дом является памятником, важно узнать до начала ремонта — так будет понятно, с чем предстоит столкнуться. Например, сроки согласования в них дольше, потому что нужно пройти дополнительные инстанции, а штрафы за незаконную перепланировку выше, особенно если в процессе были утрачены архитектурные ценности. В статье подробно объясняем, как согласовать перепланировку в домах-памятниках.

Как узнать, является ли дом памятником?

Перепланировку и переустройство в квартире, которая находится в доме-памятнике, нужно согласовать с КГИОП — Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Так выглядит центр Санкт-Петербурга на карте КГИОП с обозначением местоположения памятников:

Комитет ведёт единый реестр объектов культурного наследия Санкт-Петербурга. Сейчас в нём более 9 000 позиций. Однако далеко не каждый исторически значимый дом является памятником.

Пример плана границ территории объекта культурного наследия:

Проверить статус дома можно самостоятельно:

1. Зайдите на официальный сайт КГИОП в раздел «Перечень объектов»;
2. Введите адрес в строку поиска;
3. Если здание отмечено как «Выявленный объект культурного наследия» или «ОКН федерального значения», либо «ОКН регионального значения», то любые работы в квартире требуют разрешения КГИОП.

У нас, в компании PEREPLAN, вы можете заказать согласование перепланировки в доме-памятнике. Мы подготовим необходимый пакет документов для подачи в КГИОП и согласуем перепланировку «под ключ». Оставьте заявку на бесплатную консультацию:

Что можно и что нельзя делать при перепланировке в доме-памятнике

Перед началом любых работ в объекте культурного наследия важно понять, какие изменения допустимы, а какие категорически запрещены. Это поможет избежать штрафов и проблем с КГИОП.

Разрешено:

• Косметический ремонт помещения без затрагивания конструктивных элементов и несущих конструкций;
• Замена инженерных сетей (без штробления капитальных стен);
• Перенос ненесущих перегородок (только если они не входят в предмет охраны).

Запрещено:

• Изменять внешний облик фасада (установка кондиционеров на лицевой фасад, замена оригинальных окон на пластиковые с изменением расстекловки);
• Демонтировать капитальные стены и перекрытия;
• Уничтожать элементы интерьера, которые находятся под охраной (печи, камины, лепнина и другие).

Допустимость тех или иных работ определяется индивидуально для каждой квартиры на основании предмета охраны и результатов историко-культурной экспертизы.

Какая документация нужна для согласования перепланировки в объекте культурного наследия?

Если дом является памятником, для согласования перепланировки нежилого или жилого помещения в многоквартирном доме требуется подготовить пакет документов. Их можно заказать через Единый портал обращений граждан:

• Задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия;
• Предмет охраны дома;
• Паспорт объекта культурного наследия;
• План границ территории объекта культурного наследия;
• Справка о наличии ценных архитектурных элементов интерьера.

На основании задания на проектирование разрабатывается проект приспособления для современного использования объекта культурного наследия, который сначала необходимо согласовать в КГИОП, а потом в Межведомственной комиссии (МВК) по стандартной процедуре. Ниже рассказываем об этапах согласования подробнее.

Куда обращаться за проектом перепланировки, если квартира находится в доме-памятнике?

Разрабатывать проект перепланировки квартиры в доме-памятнике имеет право только организация с лицензией Министерства культуры. Выбрать её можно среди тех, что находятся в Реестре лицензий на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия на официальном сайте Министерства культуры.

Работы по переустройству нежилого или жилого помещения в многоквартирном доме-памятнике регулируются федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Положения этого федерального закона устанавливают требования к проведению строительных работ в объектах культурного наследия.

Мы имеем лицензию Министерства культуры № МКРФ 25175, и поэтому можем разрабатывать проекты перепланировок для домов-памятников. Напишите нам, чтобы заказать проект. Проконсультируем бесплатно:

Порядок согласования перепланировки в доме-памятнике

Паспорт объекта — один из документов, которые необходимо заказать до начала перепланировки в доме-памятнике. Вот пример листа из такого паспорта с изображением фасада здания, где находится квартира:

1. Заказать проект перепланировки квартиры у организации, которая имеет лицензию Минкульта. Для этого ей нужно предоставить задание на проектирование от КГИОП.

2. Провести государственную историко-культурную экспертизу проектной документации в организации с лицензией Министерства культуры. Только такая организация имеет право проводить эту экспертизу. Специалисты проверяют не только документацию, но и приходят в помещение для осмотра имеющихся архитектурных элементов.

3. Подать проект перепланировки в КГИОП после того, как историко-культурная экспертиза вынесла положительное заключение о допустимости работ.

Пример описания предмета охраны объекта культурного наследия из Распоряжения КГИОП:

Комитет размещает на своём сайте акт историко-культурной экспертизы и проект перепланировки для «публичного слушания». Любой желающий может ознакомиться с документами и оставить свой комментарий или замечание. Если в ходе слушания не обнаружилось нарушений, КГИОП приступает к согласованию проекта.

4. Получить от КГИОП разрешение на ремонт в квартире. Получение разрешения КГИОП на производство работ — обязательный этап перед началом ремонта. Это можно сделать только после того, как комитет согласовал проект перепланировки. 

В КГИОП нужно предоставить договор на строительно-монтажные работы, который собственник заключил с подрядчиком. У строительных организаций также должна быть лицензия Минкульта. КГИОП проверяет документы подрядчика, и если всё нормально, выдаёт ему разрешение на ремонт.

5. Параллельно с четвёртым этапом идёт пятый. Нужно подать проект перепланировки на согласование в МВК, приложить к нему согласование КГИОП и всю разрешительную документацию, включая инженерные разделы проекта.

6. Когда МВК согласовала проект перепланировки, и КГИОП выдал разрешение на ремонт, строители могут приступать к работам.

Во время ремонта на объекте должен проводиться авторский надзор, вестись журнал производства работ, а также потребуется составить научный отчёт. Эти документы нужно предоставить в КГИОП для перехода к следующему этапу. Научный отчёт является обязательным документом, который фиксирует ход работ и их соответствие утверждённому проекту.

7. Получить от КГИОП акт приёмки выполненных работ после того, как он утвердил научный отчёт. Сотрудники КГИОП приходят в квартиру, чтобы осмотреть выполненный ремонт — соответствует ли он согласованному проекту. 

8. Получить акт ввода квартиры в эксплуатацию от МВК. В МВК нужно подать тот же пакет документов, что и в КГИОП, а также обмерный план кадастрового инженера после выполненного ремонта. Если всё в порядке, МВК выдаёт акт ввода квартиры в эксплуатацию.

9. Зарегистрировать перепланировку в Росреестре. Акт ввода в эксплуатацию нужно передать кадастровому инженеру. Он, в свою очередь, изготовит новый технический план, который необходимо отправить в Росреестр для регистрации перепланировки. После этого можно получить новую выписку ЕГРН с изменённой планировкой квартиры.

Кратко об основной процедуре согласования перепланировки квартир в Санкт-Петербурге мы рассказали в нашем видео:

Как на перепланировку может повлиять наличие архитектурных ценностей в квартире?

В квартире в доме-памятнике могут содержаться ценные элементы интерьера, которые находятся под охраной государства. Например, лепнина, паркет, барельефы, камины и другие.

Такие ценности не должны быть утрачены при перепланировке, иначе собственника ожидает крупный штраф. Например, не допускается демонтировать перегородку, вдоль которой проходит карниз, являющийся предметом охраны. А если на момент перепланировки какие-то из архитектурных ценностей были утрачены, необходимо разработать проект реставрации и согласовать его в КГИОП, после чего обратиться в организацию с соответствующей лицензией, чтобы она выполнила реставрационные работы.

Штрафы и ответственность за незаконную перепланировку в доме-памятнике

Нарушение требований сохранения памятников регулируется ст. 7.13 КоАП РФ и Федеральным законом № 73-ФЗ.

Штрафы для граждан: от 15 000 до 200 000 рублей. Для юридических лиц: от 200 000 до 5 000 000 (в отношении особо ценных объектов или объектов всемирного наследия — до 20 000 000 рублей).

Главный риск: предписание КГИОП о приведении помещения в первоначальное состояние. Это означает, что вам придётся за свой счёт демонтировать ремонт и восстанавливать помещение в исходное состояние.

Сколько стоит согласование перепланировки в доме-памятнике?

Стоимость и сроки согласования зависят от конкретной квартиры и изменений, которые вы уже сделали или планируете сделать. Минимальные цены и сроки такие:

Разработка проекта перепланировки

• От 170 000 рублей
• Срок: 2–3 месяца

Согласование перепланировки в КГИОП

• От 490 000 рублей
• Срок: 6–7 месяцев

Напишите нам, чтобы узнать индивидуальную цену для вас:

Сколько времени занимает согласование перепланировки квартиры в доме-памятнике?

Сроки каждого из этапов согласования такие:

• Получение задания на проектирование от КГИОП и разработка проекта перепланировки — 2–3 месяца.
• Историко-культурная экспертиза проектной документации — от 30 календарных дней.
• Согласование проекта перепланировки в КГИОП — от 4 месяцев.
• Получение разрешения на ремонт от КГИОП — 40 рабочих дней.
• Согласование проекта перепланировки в МВК (идёт параллельно с получением разрешения на ремонт от КГИОП) — 30 рабочих дней.
• Утверждение научного отчёта в КГИОП — 50 рабочих дней.
• Производство ремонтных работ — срок индивидуальный. Разрешение на ремонт от КГИОП и МВК действует в течение 1 года.
• Получение акта приёмки выполненных работ от КГИОП — 40 рабочих дней.
• Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию от МВК — 20 рабочих дней.
• Регистрация перепланировки в Росреестре — 10 рабочих дней.

В среднем срок согласования перепланировки квартиры в доме-памятнике занимает от 11 месяцев, без учёта времени на ремонт.

Сколько стоит согласование перепланировки в доме-памятнике?

Стоимость согласования перепланировки квартиры в доме-памятнике «под ключ» в компании PEREPLAN составляет от 700 000 рублей.

Итог

Согласование перепланировки квартиры в объекте культурного наследия длится дольше и стоит дороже, чем в обычном доме, однако получить его реально. Компания PEREPLAN может выполнить для вас все работы «под ключ».

Оставьте заявку: сообщите адрес дома, а также общую информацию об объекте и желаемой перепланировке. Наши эксперты свяжутся с вами и бесплатно проконсультируют: 

Часто задаваемые вопросы о перепланировке в доме-памятнике