Что нужно знать про согласование перепланировки и черновые работы

Перед началом ремонта важно ответить на два ключевых вопроса. Первый — как согласовать перепланировку, если вы планируете изменить помещения от застройщика. Второй — как сделать черновые работы, чтобы за ремонт не пришлось платить дважды. В этой статье вы узнаете ответы на оба вопроса, а также сколько это стоит в Санкт-Петербурге.

Согласование перепланировки: как проходит

Полностью обойтись без специалистов при изменении планировки нельзя. Проект перепланировки имеет право разрабатывать только организация, которая состоит в СРО. Процесс согласования перепланировки состоит из нескольких этапов: от предварительного осмотра квартиры до финальной приёмки.

Как проходит согласование перепланировки

Осмотр квартиры и разработка проекта

Перед разработкой проекта специалисты осматривают квартиру. На осмотре часто выясняются важные детали: реальное состояние стен, точные размеры помещений, скрытые особенности планировки. Эти данные нужны для разработки проекта перепланировки, особенно для объектов в старом фонде.

Важно, чтобы ремонт выполнялся в строгом соответствии с проектом. Если в ходе работ обнаружатся серьёзные расхождения с проектной документацией, работы придётся переделывать, а это потребует дополнительного времени и расходов.

Примерно в 2 случаях из 10 Межведомственная комиссия (МВК) не согласовывает перепланировку с первого раза. Тогда компания вносит правки в проект с учётом замечаний, после чего подаёт документы повторно. Это нормальная практика при согласовании.

Контроль работ во время ремонта

Во время ремонта специалисты осматривают объект на этапе черновых перегородок, до чистовой отделки. В этот момент небольшие отклонения от проекта ещё можно скорректировать. После чистовой отделки это обойдётся дороже.

«Мокрые» зоны (туалет, ванная, кухня) должны точно соответствовать утверждённому проекту. Если в ходе ремонта их границы сдвинутся, при финальной приёмке обнаружится расхождение. В этом случае работы придётся привести в соответствие с проектом за свой счёт.

Акты на скрытые работы

После завершения ремонта МВК потребует акты на скрытые работы: на гидроизоляцию «мокрых» зон, шумоизоляцию полов, усиление проёма в несущей стене. Без этих актов перепланировку не примут.

Подписать акты может только организация, которая состоит в СРО. Подпись обычной строительной бригады силы не имеет. Удобнее договориться об актах с той же компанией, которая ведёт согласование.

Согласование перепланировки вызывает много вопросов, особенно у тех, кто проходит этот путь впервые. В видео отвечаем на самые распространённые из них:

Цены на согласование перепланировки в Санкт-Петербурге

PEREPLAN предлагает три варианта работы по согласованию перепланировки:

1. Разработка проекта — от 19 990 рублей. Готовим документацию, вы подаёте её в МВК самостоятельно.
2. Проект и согласование — от 48 750 рублей. Готовим документацию и сами проводим согласование в МВК.
3. Сопровождение «под ключ» — от 88 000 рублей. Ведём процесс от подготовки документов до финальной регистрации изменений.

Мы занимаемся согласованием перепланировок более 10 лет. За это время выполнили 8000+ проектов. Напишите нам — бесплатно проконсультируем по вашей ситуации:

Нужен ли инженерный проект для согласования перепланировки и ремонта

Рабочая документация (проект инженерных сетей) — это комплект детализированных чертежей, который состоит из нескольких основных разделов: спецификация, электроснабжение, водоснабжение, канализация, вентиляция и отопление. Инженерный проект необязателен для согласования перепланировки в МВК, однако выполняет несколько важных функций.

3 проблемы, которые решает инженерный проект

Перерасход бюджета на материалы

Рабочая документация экономит бюджет. В самом начале сложно спланировать, сколько всего денег потребуется на ремонт. Например, как понять, сколько нужно кабеля? Чтобы сделать проводку до каждой розетки и светильника в квартире площадью сто квадратов, может уйти километр кабеля, а то и полтора. Цена каждого метра около 100 рублей. Таким образом легко переплатить 50 000 рублей. И это только за кабель, а потребуется ещё много других материалов.

В рабочей документации есть спецификация — полный список материалов с точными названиями и количеством. Кабели, трубы, автоматы — всё уже посчитано. Вы знаете, сколько нужно купить, и можете точно спланировать расходы.

Потеря денег и нервов из-за переделок

Если расположение инженерных систем не продумано заранее, в ходе ремонта строительная бригада начинает импровизировать и придумывать решения на ходу. В результате, например, окажется, что кухню на новом месте невозможно подключить к стояку канализации. Или не получится установить всю бытовую технику, которую вы хотели, из-за недостатка мощности.

В инженерном проекте всё учтено заранее. Фактически он может стать приложением к договору с бригадой. По нему можно принимать каждый этап работ — самостоятельно или через независимый технадзор.

Опасные ситуации

Самый важный вопрос, который решает рабочая документация — это безопасность. Если ремонт выполнен по инженерным чертежам, вы будете точно уверены, что в квартире не случится аварийных ситуаций.

Совет эксперта

10 вещей, о которых нужно подумать до ремонта, чтобы не переплачивать

1. Проходные и перекрёстные выключатели. Они позволяют управлять освещением в квартире из разных точек. Например, из спальни вы можете выключить свет в прихожей, не вставая с кровати. После ремонта сделать такие выключатели без штробления стен уже не получится.
   
2. Защита от протечек. Датчики устанавливают на полу в ванной и на кухне в местах возможных протечек. При попадании на них влаги подача воды автоматически блокируется. Система стоит намного дешевле, чем устранение последствий затопления у себя и у соседей этажами ниже.
   
3. Регулятор давления и фильтр тонкой очистки на воде. В новостройках давление в трубах часто скачет. Без регулятора резкий перепад (гидроудар) может порвать гибкий шланг подводки к смесителю или вывести из строя сантехнику. Фильтр задерживает ржавчину и механические частицы из труб, чтобы они не забивали краны и смесители.
   
4. Шаровые краны на каждой ветке коллектора отопления. Коллектор — это распределительный узел, от которого трубы отопления расходятся по комнатам. Если на каждой ветке стоит отдельный кран, можно перекрыть отопление только в одном помещении, а не во всей квартире.
   
5. Отдельные линии проводки и автоматы под крупную технику. Стиральная и посудомоечная машины, варочная панель, духовка и бойлер потребляют много электричества. Если они подключены к общей проводке, при одновременной работе нескольких приборов защитный автомат отключит всё разом. К каждому такому прибору должен идти от щитка отдельный кабель со своим автоматом.
   
6. Источник бесперебойного питания (ИБП) для роутера. ИБП — небольшой блок с аккумулятором, который подключается между розеткой и роутером. При отключении электричества роутер продолжит работать ещё несколько часов. Особенно удобно, если вы работаете удалённо или у вас установлена система умного дома.
   
7. Розетка у унитаза. Нужна, если вы захотите установить подогрев сиденья, гигиенический душ или унитаз со встроенным биде. Без розетки единственный вариант — тянуть удлинитель от соседней розетки через всю ванную, что неудобно и небезопасно во влажном помещении.
   
8. USB-розетки у кровати, на кухне и у рабочего стола. Телефон, планшет или наушники можно заряжать напрямую, без переходника. USB-розетки освобождают стандартные 220 В для остальных приборов.
   
9. Резервный кабель к телевизору и витая пара Cat6. Проводное интернет-соединение работает стабильнее и быстрее, чем Wi-Fi. Лучше проложить кабель (к телевизору, игровой консоли, компьютеру) до чистовой отделки, иначе потом без штробления сделать это в скрытом виде не получится.
   
10. Подсветка в коллекторном шкафу и под кухонным гарнитуром. В коллекторном шкафу лучше сразу предусмотреть светильник с датчиком движения, чтобы каждый раз не использовать фонарик. Подсветка под кухонным гарнитуром освещает столешницу там, куда основной свет на кухне не достаёт (его перекрывают навесные шкафы и вы сами во время готовки).

Какие разделы рабочей документации самые важные

Электрика

приборами и какие кабели использовать. Без этого возникает ситуация, когда при включении всей техники автоматы перегреваются. В худшем случае щиток просто загорается. Отдельная тема — «мокрые» зоны: в ванной обязательно нужна дополнительная система уравнивания потенциалов, которая защищает от удара током при контакте с неисправной техникой.

Водоснабжение и канализация

В этом разделе инженер заранее считает уклон канализационной трубы. Если его не хватит при переносе раковины или унитаза, придётся ставить принудительный насос (шумный в эксплуатации). Здесь же закладывается система защиты от протечек — она срабатывает автоматически даже при заводском браке в смесителе, который может проявиться в самый неподходящий момент.

Отопление

Этот раздел прежде всего нужен, если вы меняете радиаторы или делаете лучевую разводку труб в полу. Сначала обязательно нужно запросить технические условия у управляющей компании: там указана выделенная тепловая мощность на квартиру. Если поставить радиаторы с неподходящей мощностью, в комнатах будет холоднее, и переделать это без вскрытия пола уже не получится.

Почему для разработки инженерной документации нужен дизайн-проект

Для разработки инженерной документации нужно планировочное решение дизайнера с расстановкой мебели и техники — это часть технического задания для инженера. Например, изначально инженер не знает, где и как вы хотите управлять освещением, какие светильники должны включаться вместе, а какие должны быть на разных клавишах.

В дизайн-проекте также отражено, где будут находиться «мокрые» зоны, как пройдут перегородки и где встанет крупная техника. Инженер учтёт всё это в проекте, чтобы не возникло ситуации, когда кухню на новом месте невозможно нормально подключить к канализации, или когда воздуховод «съедает» часть потолка.

5 вопросов, которые нужно задать проектировщику инженерной документации

1. Можно ли по вашей спецификации закупать материалы (с артикулами и метражом)?
   
   Хороший ответ: «Да, по спецификации всё можно закупить с точностью до метра».
   
   Плохой: «Там общие требования, конкретные модели подберёт прораб».
   
2. Можно ли по проекту контролировать работу бригады?
   
   Хороший ответ: «Да, проект можно оформить как приложение к договору с бригадой».
   
   Плохой: «Это сложный технический документ, для бригады не предназначен».
   
3. Какие данные вам нужны для разработки?
   
   Хороший ответ: «Планировочное решение от дизайнера с расстановкой мебели и техники».
   
   Плохой: «Можете от руки нарисовать схему, как у вас будет стоять мебель и техника».
   
4. Что входит в авторский надзор и будут ли выезды на этапе монтажа?
   
   Хороший ответ: «Выезжаем на важных этапах черновых работ, проверяем соответствие проекту».
   
   Плохой: «Можем проконсультировать по телефону или в мессенджере».
   
5. Если по ходу ремонта захотим что-то изменить, как это оформить и сколько стоит?
   
   Хороший ответ: «Корректировка оформляется приложением к договору, стоимость фиксируется до начала работ».
   
   Плохой: «После сдачи проекта изменения не вносим».

Цены на инженерные проекты

Инженерный проект можно заказать в PEREPLAN. Стоимость рассчитывается индивидуально, с учётом площади и особенностей квартиры. Средние цены для квартир от 40 м² в Санкт-Петербурге приведены ниже.

Раздел	Стоимость
Водоснабжение и канализация	от 24 000 ₽
Электрооборудование и электроосвещение	от 25 000 ₽
Водяное отопление	от 24 000 ₽
Вентиляция и кондиционирование	от 23 000 ₽

Итог

Согласовать перепланировку можно самому или доверить весь процесс профессионалам. В любом случае для разработки проекта нужно обращаться в организацию, которая состоит в СРО, иначе МВК выдаст отказ.

Черновые работы лучше делать с рабочей документацией, чтобы не пришлось убирать чистовую отделку и платить за ремонт дважды. Рабочая документация также снижает риск аварийных ситуаций после завершения работ.

Обратитесь в компанию PEREPLAN. Мы поможем вам с согласованием перепланировки и разработкой документации для черновых работ. Консультация бесплатная:

Часто задаваемые вопросы