Перепланировка коммунальной квартиры

Сегодня в Петербурге насчитывается порядка 60 000 коммунальных квартир, в которых проживает 200 тысяч семей. Многие помещения в многоквартирных домах далеки от по-настоящему удобного жилья и в идеале должны быть расселены, однако собственники договариваются и делают ремонт.

Сегодня перепланировка в коммунальной квартире – единственная возможность приспособить далеко не идеальное жилье под свои вкусы и желания.

В статье рассказываем: 

• что разрешено делать в коммунальной квартире при перепланировке;
• какие разрешения нужно получать на первом этапе ремонта;
• что входит в проектную документацию для коммунальной квартиры;
• сколько инстанций нужно будет в процессе согласования.

Какие перепланировки разрешены и запрещены в коммунальной квартире

Сделать удобнее квартиру, которая является общим имуществом, возможно, только не каждое решение может пройти согласование в МВК – межведомственной комиссии при районной администрации Петербурга, где фиксируются все перепланировки.

Во время ремонта коммуналки можно: 

• увеличивать или уменьшать комнаты за счет коридора;
• объединять несколько комнат в одно помещение, совмещать санузел и ванную;
• расширять санузел на площадь коридора или гардеробной;
• делать новые проемы в несущих стенах;
• устраивать новые встроенные шкафы или гардеробные, убирать старые;
• устанавливать душ-трап;
• делать дополнительную мокрую точку – душевую или ванную – на площади коридора или вспомогательного нежилого помещения.

Нельзя:

• делать комнаты площадью меньше 8 квадратных метров и шириной менее 2,25 метра;
• расширять комнаты так, что они окажутся под кухней или санузлом соседей выше;
• переносить кухню, чтобы она оказывалась над жилой комнатой;
• делать кухню без окон, если это не кухня-ниша;
• присоединять лоджию или балкон к комнате или кухне;
• замуровывать в стены водяные стояки, стояки отопления, газовые трубы, вытяжки;
• присоединять вентканал к квартире, делая в нем полки или ниши для хранения, или часть общего имущества всех собственников многоквартирного дома – межквартирного коридора;
• выносить на балкон радиаторы центрального отопления.
• организовывать квартиры-студии в коммунальных квартирах.

Что допускается в квартире, а что нет определяет свод правил, который распространяется не только на коммуналки, но и на все остальные квартиры. Кроме того, требования зависят от района, в котором находится недвижимость. 

Перед началом перепланировки рекомендуем получить бесплатную консультацию в PEREPLAN. Также нам можно прислать дизайн-проект – мы проверим все решения на законность:

Требования к перепланировке в коммунальной квартире Петербурга

Перепланировка коммуналки – это сложный процесс. Чаще всего он происходит в старых домах и, в том числе, исторических. Расскажем основные требования и главные сложности.

Стандартный набор документов, необходимый для согласования перепланировки вашей части квартиры, дополняется письменными разрешениями всех собственников квартиры.

В получении таких разрешений обычно заключается первая сложность – соседи по коммуналке могут быть против ремонта или отсутствовать в квартире в принципе. Поэтому в самом начале стоит озадачиться вопросом получения согласия. Если хотя бы один собственник будет против, перепланировку проводить нельзя.

Проект перепланировки коммуналки готовится полностью на всю квартиру. Если у соседей уже выполнена перепланировка, она будет отображена в проекте. 

Старые дома в своем большинстве имеют деревянные перекрытия. Это значит, что потребуется вскрытие полов с последующей экспертизой и инструментальным обследованием. В некоторых районах Петербурга необходимо проводить еще и вскрытие потолков, чтобы узнать состояние верхних перекрытий. Вот, как это происходит:

Вскрытие пола и потолков не нужно, если не затрагивается «пирог» пола. Но так как перепланировка обычно предполагает демонтаж перегородок, новые проемы в стенах, объединение или разделение санузла, этап вскрытия пола необходим почти всегда.

Пример квартир с деревянными перекрытиями:

Очень важно хорошо обследовать все перекрытия, так как ваш пол — это потолок соседей. Обычно достаточно вскрыть полы и потолок в районе санузла, так как в «мокрых» зонах они чаще всего могут изнашиваться и прогнивать из-за контакта с водой. В данном случае собственники пригласили нам на осмотр квартиры, когда убрали все обои и напольные покрытия.

Третья сложность перепланировки в коммунальной квартире состоится в разводке коммуникаций – например, канализации. К ней есть свои требования – она должна быть с уклоном, под правильным углом. Чаще всего канализацию нужно проектировать, и это – отдельная часть проектной документации, которая разрабатывается дополнительно.  

То же самое касается и системы водоснабжения. Так как в процессе ремонта зачастую появляется новое или дополнительное оборудование, нагрузка может измениться – необходим ее расчет, чтобы напор воды в доме не изменился, и нормативное давление сохранялось в квартирах всех жильцов.

Где получать разрешения для перепланировки коммунальной квартиры в многоквартирном доме

В процессе согласования участвует множество организаций – как госструктуры, так и частные компании. Их количество зависит от того, какая перепланировка подразумевается. Вот, что обычно нужно пройти собственнику:

1. Межведомственная комиссия (или сокращенно – МВК) при районной Администрации;
2. Государственный пожарный надзор (ОПГН);
3. Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА), если меняется остекление, а также устанавливается кондиционер или ТВ – антенна;
4. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП), если квартира находится в здании, являющимся культурным наследием и охраняемым государством;
5. ГУ Жилищное агентство (ГУЖА);
6. Управляющая компания, ТСЖ или Жилкомсервис;
7. «ПетербургГаз», если в квартире переносится газовая плита;
8. ПАО «Ленэнерго», если перепланировка связана с увеличением нагрузки на электросети квартиры и дома.

Все этапы перепланировки,  а также документы, необходимые для согласования, мы даем в этой статье.

Отдельно заказывается проектная документация – проект перепланировки, техническое заключение. Они могут быть дополнены такими разделами, как устройство пола, гидроизоляция санузла и других мокрых зон в квартире, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, усиление несущих конструкций, теплотехнические расчеты.

Проектную документацию могут разработать частные компании – такие, как PEREPLAN. Мы работаем больше 10 лет, сделали уже 8 000 проектов, половину из которых сами согласовали. Знаем все требования каждого района Петербурга и сами пройдем все инстанции. 

Посмотреть отзывы о нашей работе в Москве и Санкт-Петербурге можно здесь.

Выводы

Перепланировка коммуналки – дело трудное, но реализуемое. Главная сложность заключается в получении согласия на перепланировку. Оно нужно от всех собственников квартиры, если перепланировка затрагивает только вашу часть помещений, или согласие 100% собственников дома, если переустройство проходит во всей квартире.

Второй момент – важно заранее убедиться в законности планировочных решений, которые в каждом районе Петербурга могут отличаться. 

Третье – изменения возможны при получении актуальных планов соседей сверху и снизу, так как часто коммунальные квартиры в старом фонде имеют много нюансов.

Получите согласие собственников квартиры, а дальше мы все сделаем за вас – соберем документы, разработаем проект перепланировки, пройдем все инстанции и получим разрешения, внесем изменения в Росреестре и оформим новый план квартиры:

Частые вопросы