Перепланировка коммунальной квартиры

Сегодня в Петербурге насчитывается более 56 000 коммунальных квартир, в которых проживают 193 тысячи семей. Многие помещения в многоквартирных домах далеки от по-настоящему удобного жилья и в идеале должны быть расселены, однако собственники договариваются и делают ремонт.

Сегодня перепланировка в коммунальной квартире — единственная возможность приспособить далеко не идеальное жильё под свои вкусы и желания.

В статье рассказываем: 

• Что разрешено делать в коммунальной квартире при перепланировке;
• Какие разрешения нужно получать перед ремонтом;
• Что входит в проектную документацию;
• Сколько инстанций нужно пройти в процессе согласования

Какие перепланировки разрешены и запрещены в коммунальной квартире

Планировка коммунальной квартиры

Коммунальные квартиры — наследие советского времени. Большая часть петербургских коммуналок расположена в бывших доходных домах. После революции квартиры в таких домах начали «уплотнять», чтобы заселить как можно больше жильцов. Помещения разделяли на несколько комнат, чтобы у каждой семьи было хоть и небольшое, но личное пространство. Остальные зоны оставались общими. Отсюда вытекают типичные особенности планировки коммуналок:

• Узкие изолированные комнаты;
• Длинный общий коридор;
• Большая кухня с несколькими плитами;
• Туалет;
• Ванная (иногда отдельное помещение отсутствует, а ванна или душ установлены на кухне). 

Что можно, а что нельзя делать при ремонте

Сделать коммуналку удобнее возможно с помощью перепланировки. Главное, чтобы ремонт соответствовал нормам — только в таком случае вы сможете согласовать работы в Межведомственной комиссии (МВК) при районной администрации, где фиксируются все перепланировки.

Во время ремонта коммуналки можно:

• Увеличивать или уменьшать комнаты за счёт коридора;
• Объединять несколько комнат в одно помещение, совмещать санузел и ванную;
• Расширять санузел на площадь коридора или гардеробной;
• Делать новые проёмы в несущих стенах с последующим усилением;
• Устраивать новые встроенные шкафы или гардеробные, убирать старые;
• Устанавливать душ-трап;
• Делать дополнительную «мокрую» зону (душевую или ванную) на площади коридора или вспомогательного нежилого помещения.

Эти работы проводить нельзя:

• Делать комнаты площадью меньше 8 квадратных метров;
• Расширять комнаты так, что они окажутся под кухней или санузлом соседей выше;
• Переносить кухню, чтобы она оказывалась над жилой комнатой;
• Делать кухню без окон, если это не кухня-ниша;
• Замуровывать в стены стояки водоснабжения, стояки отопления, газовые трубы;
• Демонтировать вентканал в квартире, делать в нём полки или ниши для хранения;
• Выносить на балкон радиаторы центрального отопления.

Также к числу работ, которые запрещено проводить, относится присоединение части общего коридора подъезда к квартире. Подъезд относится к общедомовому имуществу, затрагивать которое можно только с согласия всех жителей дома. На практике получить такое согласие крайне сложно.

Что допускается, а что нет, определяют законы и своды правил, которые распространяются не только на коммуналки, но и на все остальные квартиры. Кроме того, в Санкт-Петербурге требования зависят от района, в котором находится недвижимость.

Перед началом перепланировки получите бесплатную консультацию в PEREPLAN. Также нам можно прислать планировочное решение из дизайн-проекта — мы проверим его на законность:

Разделение коммунальной квартиры

В Санкт-Петербурге постепенно происходит расселение коммуналок, после чего они переходят в статус индивидуального жилья с одним собственником. Иногда площадь коммуналки позволяет разделить её на две изолированные квартиры. Такой ремонт допустим, если есть возможность организовать отдельные входы в обе квартиры.

При устройстве «мокрых» зон важно учесть, чтобы кухня не оказалась над жилым помещением или под санузлом, а санузел — над комнатой или кухней. Соответственно, комната не может находиться под кухней и санузлом. Кроме того, нужно соблюдать требования к минимальным площадям помещений и естественному освещению.

В многоквартирных домах запрещается разделять одну квартиру на несколько студий. МВК не согласовывает подобные проекты перепланировок. Дело в том, что такие изменения часто приводят к протечкам и затоплению помещений у соседей снизу. В итоге жильцы подают жалобу, а продавцу и покупателю студии могут грозить серьёзные последствия: обязанность возместить причинённый ущерб, расходы на восстановление первоначальной планировки, административная, а в отдельных случаях уголовная ответственность.

Требования к перепланировке коммунальной квартиры в Санкт-Петербурге

Перепланировка коммуналки — это сложный процесс. Чаще всего он происходит в старых домах, в том числе исторических. Расскажем основные требования и главные сложности.

Стандартный набор документов, необходимый для согласования перепланировки вашей части квартиры, дополняется письменными разрешениями других собственников.

В получении таких разрешений обычно заключается первая сложность — соседи по коммуналке могут быть против ремонта или отсутствовать в принципе. Поэтому в самом начале стоит озадачиться вопросом получения согласия. Если хотя бы один собственник будет против, перепланировку проводить нельзя.

Проект перепланировки коммуналки готовится полностью на всю квартиру. Если у соседей уже выполнена перепланировка, она будет отображена в проекте. 

Старые дома в своем большинстве имеют деревянные перекрытия. Это значит, что потребуется вскрытие полов с последующей экспертизой и инструментальным обследованием, потому что деревянные перекрытия часто находятся в ветхом состоянии. Иногда необходимо проводить ещё и вскрытие потолков, чтобы узнать состояние верхних перекрытий. Вот как это происходит:

Пример квартир с деревянными перекрытиями:

Очень важно хорошо обследовать все перекрытия, так как ваш пол — это потолок соседей. Обычно достаточно вскрыть полы и потолок в районе санузла, так как в «мокрых» зонах они чаще всего могут изнашиваться и прогнивать из-за контакта с водой. В данном случае собственники пригласили нас на осмотр помещения, когда убрали все обои и напольные покрытия.

Ещё одна сложность заключается в разводке коммуникаций — например, канализации. К ней свои требования: она должна быть с уклоном под правильным углом. Чаще всего канализацию нужно проектировать — это отдельная часть проектной документации, которая разрабатывается дополнительно.

То же самое касается и системы водоснабжения. Так как в процессе ремонта зачастую появляется новое или дополнительное оборудование, нагрузка может измениться. Необходим её расчет, чтобы напор воды в доме не менялся, а нормативное давление сохранялось в квартирах всех жильцов.

Где получать разрешения для перепланировки коммунальной квартиры в многоквартирном доме

Согласовывать перепланировку в коммунальной квартире необходимо в следующих инстанциях:

• МВК при районной администрации;
• Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА), если меняется остекление, а также устанавливается кондиционер или другое оборудование на фасаде;
• Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП), если ремонт проводится в здании, которое является объектом культурного наследия;
• «ПетербургГаз», если переносится газовая плита.

Все этапы перепланировки, а также документы, необходимые для согласования, мы перечислили в этой статье.

Для ремонта необходим проект перепланировки. Проект разрабатывает организация, которая имеет членство в СРО. Например, мы — компания PEREPLAN. Если квартира расположена в доме-памятнике, то для согласования перепланировки в КГИОП нужна специальная документация — проект приспособления объекта культурного наследия для современного использования. Для разработки такой документации вы также можете обратиться в нашу компанию.

Итог

Перепланировка коммуналки — это непростая, но осуществимая задача. Главная сложность заключается в том, что коммунальная квартира находится в долевой собственности и для проведения ремонта необходимо получить согласие всех собственников жилья. Также важно заранее убедиться в законности планировочных решений — в разных районах Санкт-Петербурга требования могут отличаться.

Перед началом перепланировки закажите поэтажный планы вашей квартиры, а также квартир сверху и снизу. Это поможет вам не допустить ошибок, например, при размещении «мокрых» зон.

Получите согласие собственников, а дальше мы всё сделаем за вас: соберём документы, разработаем проект перепланировки, пройдём все инстанции и получим разрешения, а в конце внесём изменения в Росреестр. Напишите нам, чтобы узнать подробности. Консультация бесплатная:

Частые вопросы