Перепланировка в ипотечной квартире

Сделать перепланировку в ипотечной квартире — реально. Хотя до сих пор некоторые считают, что это сложно или вообще невозможно. Главное, получить согласие банка перед началом работ. В статье объясняем простыми словами, как это сделать, и даём пошаговую инструкцию по согласованию перепланировки в ипотечной квартире.

Чтобы избежать ошибок при согласовании перепланировки в ипотечной квартире, послушайте наш аудиоподкаст на 8 минут. Эксперты рассказывают о взаимодействии с банком и страховой, подготовке документов и нюансах для одобрения. Получите ценную информацию, послушайте аудио.

Что такое перепланировка и какие её виды существуют

Перепланировка отличается от обычного ремонта тем, что по её результату площади помещений и их границы изменяются. Также помещения могут объединяться, добавляться новые. Кроме перепланировки существует переустройство. Оно касается сантехнических приборов и оборудования — их перемещения и/или добавления новых.

В Жилищном кодексе сказано, что и перепланировку, и переустройство нужно согласовать (пункт 1, статья 26) и изменить информацию о квартире в ЕГРН (пункт 2, статья 25).

Примеры популярных перепланировок:

• Устройство кухни-столовой путём объединения кухни и комнаты;
• Организация отдельного помещения постирочной на площади коридора;
• Объединение ванной и туалета в совмещённый санузел;
• Организация кухни-ниши, смежной с коридором или комнатой;
• Устройство мастер-спальни с отдельным входом в санузел.

Если вы хотите сделать какие-то из этих изменений (или любые другие) — напишите нам. Бесплатно проконсультируем и расскажем, что получится реализовать в вашей квартире, а что нет:

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировку в ипотечной квартире делать не запрещено. Ипотека — один из видов обременений, т. к. недвижимость находится в залоге у кредитной организации (банка). Поэтому важно уведомить залогодержателя о своих планах и получить его разрешение.

Банк со своей стороны должен убедиться, что из-за новой планировки стоимость недвижимости, которая находится у него в залоге, не уменьшится. Для этого необходимо предоставить банку проект перепланировки. Если он соответствует требованиям, сотрудники одобрят изменения.

Есть работы, на которые банки не дают согласие:

• Объединение двух и более квартир по горизонтали или вертикали;
• Объединение лоджии и комнаты;
• Перенос прибора отопления на лоджию;
• Уменьшение/демонтаж вентиляционного короба;
• Зашивка/утапливание стояков в стены.

На другие виды работ (если они не противоречат нормам) кредитные организации обычно дают согласие. Однако лучше консультироваться с сотрудниками банка, потому что требования могут меняться.

Если при оформлении ипотеки вы уже думаете об изменении планировки квартиры, рекомендуем уточнить, даст ли банк на это разрешение. Также внимательно изучите договор, в том числе проверьте, есть ли какие-то пункты, которые касаются этого вопроса.

Как согласовать перепланировку с банком

Важно понимать, что банк может дать одобрение на изменение планировки квартиры как залогодержатель, но не имеет полномочий согласовывать проект вместо Межведомственной комиссии (МВК). Однако и МВК не может утвердить перепланировку ипотечной квартиры без разрешения от банка, поэтому сначала нужно получить согласие от него. Вот как это сделать:

1. Разработать проект. Обратитесь в проектную организацию, у которой есть членство в СРО. Например, к нам, в PEREPLAN (СРО «МежРегионПроект», с 10 июня 2019 года).
2. Получить согласие страховой компании, в которой оформлено ипотечное страхование. Если такую услугу предоставил сам банк, этот этап проходить не требуется.
3. Получить согласие банка. Нужно уточнить в банке, каким способом подать заявление — онлайн или прийти в офис, и какие документы предоставить. Обычно требуется проект и согласие страховой компании.

Пример согласия банка:

Срок выдачи документа зависит от конкретного банка. Он составляет от 3 до 30 рабочих дней. Вы получите письмо с согласием в электронном виде. В нём написано, что кредитор не возражает против проведения перепланировки в квартире. Заверенный экземпляр необходимо получить и в бумажном виде, чтобы приложить к проекту и подать в районную администрацию.

Этапы согласования после получения разрешения от банка:

1. Подать проект в МВК. К нему приложить заверенное письмо от банка. Это нужно сделать двумя способами: через сайт Госуслуги Санкт-Петербурга и привезти оригиналы документов в районную администрацию.
2. Сделать ремонт, когда получено положительное решение от МВК.
3. Ввести квартиру в эксплуатацию. Нужно заказать технический план у кадастрового инженера, когда закончена чистовая отделка в квартире. Техплан необходимо отправить в МВК, которая выдаст акт ввода в эксплуатацию.
4. Внести информацию о новой планировке в ЕГРН. Для этого требуется направить техплан, письмо банка и другие документы в Росреестр.

Некоторые банки не дают разрешения на новую планировку, пока проект не согласует МВК. В таком случае от банка нужно получить письмо, что он не уполномочен согласовывать проектную документацию. Это письмо вместе с проектом необходимо направить в МВК. Затем, когда получено положительное решение от МВК, банк выдаст своё согласие.

Вы можете полностью доверить согласование нам. Также получим положительное решение кредитной организации, в которой у вас оформлена ипотека. Напишите нам — бесплатно проконсультируем:

Что делать, если перепланировка уже выполнена?

Если вы выполнили работы без предварительного утверждения, их можно узаконить. Главное условие для этого — сделанный ремонт должен полностью соответствовать всем нормативам.

В Санкт-Петербурге узаконивание проходит так же, как и согласование. Однако нужно будет оплатить штраф за самовольные изменения — от 2 000 до 2 500 рублей. Затем пройти шаги, которые мы описали выше.

Если в ремонте есть нарушения, его не получится узаконить в существующем виде. Незаконные изменения придётся устранить, и только потом легализовать. Как правило, переделка ремонта стоит больших денег — это и есть главное последствие самовольных работ, а не штраф в 2 500 рублей.

Частые вопросы о перепланировке в ипотечной квартире

Чем может помочь профессиональная компания в перепланировке

Самый надёжный способ оформить новую планировку с первого раза — узнать о её законности ещё на этапе идеи. Рекомендуем обсудить желаемую планировку с профессионалами — обратиться за консультацией в проектную организацию. Например, в PEREPLAN. Мы подскажем, что получится сделать в вашей квартире, а что нет.

С 2013 года мы согласовали более 8 000 перепланировок. У нас есть собственные проектные отделы в Москве и Санкт-Петербурге, а также опытные специалисты по согласованию. Имеем членство в СРО и допуск к созданию проектной документации.

Напишите нам — ответим на все вопросы и бесплатно проконсультируем:

Итоги и рекомендации по перепланировке в ипотечной квартире

Теперь вы знаете, что перепланировку при ипотеке сделать реально. Банки согласны в большинстве случаев, если убедятся, что изменения не ухудшат состояние квартиры и не уменьшат её стоимость. 

Рекомендуем заранее проконсультироваться с ипотечным отделом кредитной организации насчёт планируемых изменений. Так вы будете уверены, что у вас получится согласовать то, что хотите.