Как правильно делать перепланировку квартиры и что запрещено при перепланировке

Перепланировку нужно делать по правилам, чтобы не нарушить закон и не столкнуться с ответственностью. Кроме того, в процессе изменений в квартире есть риск ухудшить условия проживания и у себя, и у соседей. Как избежать этого и выполнить перепланировку, которая не вызовет проблем, а также будет полностью соответствовать вашим ожиданиям? В статье отвечаем на эти и другие вопросы.

Что такое перепланировка?

Перепланировка — это изменение помещений квартиры. Например, путём переноса перегородок в другие места, устройства новых проёмов, расширения санузла, организации новых помещений (гардеробной, постирочной, жилой комнаты и других).

Как точно определить, делаете вы перепланировку или обычный ремонт? Закажите выписку ЕГРН на Госуслугах с планом квартиры. Соотнесите то, что изображено на плане с тем, что получится в результате изменений, которые вы хотите сделать. Изменится ли от этого что-нибудь на плане? Если да, то у вас будет перепланировка, которую необходимо согласовать.

Помимо перепланировки существует переустройство — это когда изменяется расположение оборудования, которое отображено на плане в выписке ЕГРН (раковины, унитазы, ванны, душевые поддоны, электрические/газовые плиты). Переустройство нужно согласовать так же, как и перепланировку — они отображаются в одном проекте.

Какая перепланировка запрещена?

Перепланировка, которая выполнена не по нормативам, подвергает опасности жителей квартиры и всего дома, а также считается незаконной. Например, запрещено переносить кухню туда, где у соседа снизу находится комната. Или расширять площадь комнаты на часть санузла соседа сверху. Либо делать проём в несущей стене без расчётов и усиления.

Перепланировку, которая сделана без учёта норм, невозможно согласовать или узаконить. О самовольных изменениях могут легко узнать, и тогда придётся столкнуться с последствиями нарушений — юридическими и финансовыми.

Если хотите, чтобы ваш ремонт соответствовал всем нормативам и при этом идеально вам подходил, напишите нам — бесплатно проконсультируем и расскажем, как этого добиться в вашем случае:

Штрафы и санкции за перепланировку

От некоторых собственников жилья можно услышать примерно такое утверждение: «Квартира моя — что хочу, то и делаю. Почему я должен подстраиваться под соседей или какие-то инстанции, ведь я не у них делаю ремонт, а у себя».

Логика таких рассуждений понятна, но это может привести к печальным последствиям. В ремонт квартиры обычно вкладывают много денег. Некоторые нанимают дизайнера и строительную бригаду, однако не считают нужным заранее согласовывать планируемые работы. Почему так происходит?

Принято считать, что худшее, что может произойти — штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Но это далеко не самое неприятное последствие. Как вообще могут узнать, что в квартире есть какие-то изменения?

Соседи могут пожаловаться на собственника в Жилищную инспекцию из-за шума во время ремонта или большого количества строительного мусора, который не вывозится по правилам. Либо из-за протечки в санузле спустя время после завершения работ. Какая бы ни была жалоба, инспекторы обязаны на неё среагировать и прийти в квартиру для осмотра.

Если ремонт сделан по нормам, инспекторы обяжут его узаконить. Тогда нужно будет заказать разработку проекта перепланировки на основании существующего ремонта, согласовать его по обычной процедуре и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Жилищный инспектор обнаружил нарушения в сделанных работах? Тогда их придётся переделать по всем нормам или вернуть квартиру в состояние, которое соответствует плану в выписке ЕГРН. Это и есть основное негативное последствие незаконной перепланировки. Хуже только продажа квартиры с торгов, что тоже случается на практике.

Подробнее о том, что будет, если не согласовать перепланировку, мы рассказали в видео:

Этапы оформления перепланировки

Надёжнее оформлять согласование до начала ремонта, а к работам приступать, только когда на руках есть утверждённый проект. Если делать ремонт без проекта, есть риск допустить нарушения норм, из-за чего возникнут проблемы с узакониванием. Поэтому мы рекомендуем пройти эти шаги:

Шаг 1. Изучите требования

Если вы не архитектор или инженер-проектировщик, то не можете знать всех строительных, санитарных и пожарных норм. Но в целом понять, что получится сделать в вашей квартире, вам поможет знание правил «мокрых» зон:

• Кухню нельзя располагать над жилой комнатой и под санузлом;
• Санузел не должен быть над кухней и/или комнатой (исключение есть только для двухуровневых квартир — там на верхнем уровне допускается санузел над кухней на нижнем уровне);
• Жилая комната не должна быть под санузлом и кухней.

Шаг 2. Подготовьте проект перепланировки

Без проекта разрешения на ремонт добиться не получится — Межведомственная комиссия, которая занимается этим вопросом в Санкт-Петербурге, просто не примет документы. 

Проекты перепланировок имеют право разрабатывать только те организации, у которых есть допуск к изготовлению проектной документации. У нас, в PEREPLAN, он есть — Свидетельство №1884, выдано СРО «МежРегионПроект» 10 июня 2019 года.

Мы можем ответить на все ваши вопросы о проекте перепланировки и взять его разработку на себя. Напишите нам — бесплатно вас проконсультируем:

Шаг 3. Согласуйте проект в Межведомственной комиссии

Проект нужно подать на согласование в МВК того района, где находится квартира, — одновременно в бумажном и в электронном виде. Направьте заявление через портал Госуслуг Санкт-Петербурга, прикрепите к нему все документы, а также отнесите оригиналы документов в районную администрацию и подайте в канцелярию.

Шаг 4. Проведите ремонтные работы

К ремонту можно приступать только после того, как получите от МВК решение о согласовании проекта. Обычно на выполнение работ даётся год. Делайте всё по утверждённому проекту.

Шаг 5. Введите квартиру в эксплуатацию

После завершения чистовой отделки квартиру нужно ввести в эксплуатацию. Обратитесь к кадастровому инженеру и закажите у него технический план. Чтобы составить этот документ, инженеру потребуется прийти в квартиру и сделать переобмеры помещений. Затем направьте техплан в МВК. Комиссия выдаст акт ввода квартиры в эксплуатацию, если всё в порядке.

Шаг 6. Измените данные в Росреестре

Вам снова нужно будет обратиться к кадастровому инженеру. Он должен изготовить технический паспорт квартиры — этот документ необходим для регистрации перепланировки. Направьте техпаспорт и другие документы в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. 

Если вы не хотите тратить много времени и сил на самостоятельное согласование, можете обратиться к нам — возьмём всю работу на себя. Напишите нам и мы бесплатно вас проконсультируем:

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Если ремонт не противоречит нормам, в Санкт-Петербурге перепланировку можно узаконить таким же образом, как и согласовать. Проект нужно разработать в соответствии с фактически выполненным ремонтом, потом подать его в МВК и пройти все прочие шаги, которые мы перечислили выше.

В любом случае придётся заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей, т. к. закон обязывает согласовать изменения до начала работ, а приступать к ремонту без разрешения от МВК — это само по себе нарушение.

Зачем согласовывать перепланировку?

Согласованная перепланировка — это в первую очередь про безопасность. Когда работы выполнены по утверждённому проекту, который разработали профессиональные архитекторы, не возникнет плохих последствий. Например, если правильно выполнен проём в несущей стене, конструкции дома не обрушатся.

С согласованной перепланировкой вы будете знать, что с квартирой не будет юридических проблем. Например, если о самовольных изменениях станет известно, в документах появится соответствующая отметка. В результате могут возникнуть проблемы с продажей квартиры.

А ещё самовольные изменения планировки — это финансовые риски. Если ремонт придётся переделывать, стоимость этого будет равняться ещё одному ремонту. Согласованный ремонт не могут заставить переделать.

Сколько стоит сделать перепланировку?

Стоимость согласования «под ключ» в компании PEREPLAN — от 88 000 рублей. Это занимает от 3 месяцев. Также мы можем разработать проект, стоимостью от 19 990 рублей, который вы сможете согласовать самостоятельно. Цена и сроки могут отличаться в зависимости от конкретного проекта.

Итог

Перепланировка, которая выполнена по всем правилам и нормам, — это не так сложно, как может показаться. Главное, понять на самом старте, что в принципе возможно сделать в вашей квартире — изучите план в выписке ЕГРН и соотнесите его с поэтажными планами соседей сверху и снизу. Так вы поймёте, как сделать изменения у себя без нарушений.

Если вы хотите точно узнать, что получится согласовать, а что нет — напишите нам, и мы бесплатно вас проконсультируем:

Часто задаваемые вопросы о том, как правильно делать перепланировку