Переустройство и перепланировка помещений в многоквартирных домах

Один из самых эффективных способов сделать жизнь в квартире лучше — выполнить перепланировку и переустройство. Однако важно понимать, что означают эти понятия, какие изменения допускаются в квартире, а какие нет. Иначе, наоборот, появится риск ухудшить условия жизни и столкнуться с последствиями незаконных изменений. В статье рассказываем, как правильно делать перепланировку и переустройство.

В нашем подкасте эксперты подробно рассказывают о том, чем отличаются перепланировка и переустройство, почему любое изменение требует согласования по официальному плану ЕГРН. Вы узнаете о правилах «мокрых зон» и пошаговой процедуре согласования от создания, расскажем, что категорически нельзя делать и какие последствия могут быть за незаконные изменения. Слушайте, чтобы разобраться в деталях и пройти весь путь согласования без проблем.

Введение в переустройство и перепланировку

Понятия «переустройство» и «перепланировка» по своей сути близки. Обычно одно не проходит без другого. Их определения есть в статье 25 Жилищного кодекса.

Что такое переустройство и перепланировка?

Перепланировка — изменение площади и/или границ помещений в квартире, создание новых помещений или их объединение.

Переустройство — перенос сантехнического оборудования (раковины, унитаза, ванны, душевого поддона) и/или плиты (варочной панели) в другие места. А также установка нового сантех. оборудования и/или плиты в местах, где их раньше не было.

Поскольку мы говорим про определения из ЖК РФ, «изменение», «создание» и «перенос» должны подтверждаться документально. Как точно понять, что вы делаете перепланировку и переустройство, а не обычный ремонт? 

Посмотрите на план квартиры в выписке ЕГРН — на границы помещений, их площади, расположение оборудования. Поменяется ли что-то, если вы сделаете планируемый ремонт? Если да, то у вас в квартире будет перепланировка и/или переустройство.

Разница между переустройством и перепланировкой

Несмотря на сходство, у этих понятий есть существенные отличия. При перепланировке изменения касаются в первую очередь строительных конструкций. Например, переносятся перегородки, выполняются проёмы, объединяются помещения. А при переустройстве изменения затрагивают оборудование в квартире. Например, когда в санузле передвигают ванну, унитаз и раковину в другие места или переносят плиту на кухне.

В большинстве случаев переустройство и перепланировка выполняются одновременно, на них разрабатывается один проект. Например, когда организуют кухню-нишу на части площади коридора, туда переносят плиту и раковину, а также могут возвести перегородку, чтобы выделить зону кухни.

Виды переустройства и перепланировки

Одни из самых популярных изменений в квартире:

• Кухня-столовая. Чаще всего её устраивают путём объединения комнаты и кухни либо «присоединения» части площади коридора/комнаты к прежней кухне. Важно, чтобы зона кухни не оказалась над жилой комнатой соседей снизу.
• Второй санузел. В квартирах, где проживают семьи, часто не хватает ещё одного санузла. Обычно его организуют на части коридора, однако в квартирах на первом этаже это можно сделать и за счёт комнаты.
• Постирочная. Отдельное помещение, где находятся стиральная, сушильная машины, раковина, места хранения средств для уборки и бытовой химии. Если в квартире хватает площади — это отличное решение. Однако важно помнить, что постирочную нельзя располагать над жилой комнатой.

Если вы хотите сделать у себя эти или любые другие работы, можете написать нам — бесплатно проконсультируем и ответим на все вопросы:

Пример нашего проекта

Квартира находится на 1 этаже 2-этажного жилого дома 1916 года постройки. Общая площадь — 91 м². В ней были 4 жилые комнаты, кухня с газовой плитой, туалет, умывальня и 3 коридора.

Организовали холл на площади коридоров, комнаты, которая раньше была на границе с кухней, а также на частях площадей кухни и двух других комнат. Устроили совмещённый санузел на площади комнаты, а также на части площади другой комнаты. Такое возможно, потому что квартира располагается на первом этаже, а снизу — нежилые помещения.

В новом санузле установили две раковины, унитаз, душевую кабину и ванну. Умывальню и туалет объединили в совмещённый санузел с душевой кабиной, унитазом и раковиной. Устроили дверь с притвором между кухней и холлом. Газовую плиту перенесли в другое место на площади кухни. Организовали кладовую со входом из нового санузла.

Процесс согласования переустройства и перепланировки

Переустройство и перепланировку необходимо согласовать. В Санкт-Петербурге на любые изменения нужно разработать проект, получить разрешение на ремонт в Межведомственной комиссии (МВК) и зарегистрировать новую планировку. Полная процедура выглядит так: 

1. Заказать проект перепланировки в специализированной проектной организации. Нужно обращаться только в ту компанию, у которой есть членство в СРО. Оно есть у нас, в PEREPLAN (СРО «МежРегионПроект», с 10 июня 2019 года).
2. Согласовать проект в МВК. Его вместе с другими документами нужно подать в МВК через сайт Госуслуг Санкт-Петербурга, а также отнести оригиналы документов в канцелярию районной администрации.
3. Приступить к ремонту, когда проект согласован, и от МВК получено разрешение на начало работ.
4. Ввести квартиру в эксплуатацию. Когда вы закончили чистовую отделку, обратитесь к кадастровому инженеру — закажите переобмеры помещений и составление технического плана. Этот документ нужно будет подать в МВК и получить акт ввода в эксплуатацию.
5. Изменить информацию о квартире в ЕГРН. Это финальный этап согласования. Подайте технический план и другие документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать изменения.

Мы рассказали об основных этапах согласования, но могут быть дополнительные — всё зависит от конкретной перепланировки. Напишите нам, чтобы узнать, как в точности будет проходить процедура в вашем случае:

Как законно изменить планировку

Перепланировку получится сделать законной, только если она выполнена по нормативам и пройдена процедура согласования от начала до конца.

Запрещённые действия при перепланировке

В процессе ремонта запрещено нарушать правила «мокрых» зон, то есть располагать санузел над кухней и комнатой, кухню над комнатой и под санузлом, а комнату под санузлом и кухней.

Кроме того, нельзя подвергать опасности жителей квартиры и всего дома. Например, делать проём в несущей стене без расчётов и разрешений, забывать о гидроизоляции в «мокрых» зонах, затрагивать общедомовое имущество и т. д.

Последствия самовольного переустройства и перепланировки

За самовольные изменения в квартире существует штраф от 2 000 до 2 500 рублей (п. 2, ст. 7.21 КоАП РФ). Однако самое страшное не это, а предписание от Жилищной инспекции: переделать ремонт за собственный счёт, чтобы он соответствовал нормам и мог быть узаконен. По стоимости это равняется ещё одному ремонту. В некоторых случаях квартира может быть продана с торгов.

Завершение переустройства и перепланировки

В Жилищном кодексе написано, что итог любой перепланировки — обязательная регистрация изменений в Росреестре. Некоторые допускают ошибку: успешно согласовывают проект в МВК и считают, что на этом всё. Но даже если ремонт выполнен в точности по проекту, он останется самовольным, если не внести изменения в ЕГРН.

Хотите узнать, что можно сделать в вашей квартире, а что нельзя? Напишите нам и мы ответим на все вопросы, бесплатно проконсультируем:

Часто задаваемые вопросы