Порядок перевода жилого помещения в нежилое в Санкт-Петербурге

Перевод квартиры в нежилое помещение — многошаговая процедура. Она затрагивает несколько ведомств и требует согласия других собственников дома. В статье рассказываем, какие условия нужно выполнить, как устроить отдельный вход, что собрать из документов и сколько времени займёт весь процесс.

Условия и ограничения для перевода

Квартиру переводят в нежилое помещение под магазин, салон красоты, офис, кафе или другую коммерческую деятельность. Перевод возможен только при соблюдении нескольких требований. Условия для перевода:

• Квартира расположена на первом этаже или выше при условии, что под ней нет жилых помещений.
• В квартире никто не зарегистрирован постоянно.
• На помещении нет обременений: ипотеки, ареста или иных ограничений права собственности.
• Есть отдельный вход с улицы или техническая возможность его обустроить.
• Помещение соответствует пожарным и санитарным нормам.

Есть ещё несколько требований при организации нежилого помещения:

• Пожарные нормы требуют обеспечить пути эвакуации, установить датчики дыма и пожарные краны, использовать материалы, которые соответствуют требованиям пожарной безопасности. В зависимости от назначения и площади помещения может понадобиться второй эвакуационный выход.
• Общие нормы регулируют уровень освещённости, шума, параметры вентиляции и водоснабжения, доступность для маломобильных групп населения.
• Для каждого вида бизнеса требования конкретизируются: в заведениях общепита добавляются нормы по хранению продуктов и оснащению кухни, в медицинских кабинетах — требования к отделке и дезинфекции.
• Санитарные требования зависят от назначения будущего помещения.

Несоответствие пожарным или санитарным нормам — одна из распространённых причин отказа. Проверить это лучше до подготовки документов и подачи заявления.

Если вы хотите проверить, подходит ли ваша квартира для перевода в нежилое помещение, напишите нам. Бесплатно проконсультируем:

Отдельный вход и требования к помещению

Отдельный вход — обязательное условие для перевода помещения в нежилой фонд. Нежилой объект не может делить выход с жилыми квартирами через лестничную клетку. Дверь должна выходить прямо на улицу, а крыльцо — не уменьшать ширину тротуара.

При обустройстве входной группы важно соблюдать технические ограничения. Суммарная площадь всех её элементов — лестниц, крылец, пандусов, ступеней, площадок и тамбуров — не может превышать 10 м². Если фундамента под входную группу нет, построить его можно только в ходе реконструкции — тогда понадобится разрешение на строительство. Без него разрешена лишь установка сборно-разборных конструкций.

Фасад жилого дома — общее имущество всех собственников. Любое изменение входа или устройство нового затрагивает фасад. Поэтому нужно получить согласие жильцов на общем собрании собственников. Решение оформляют протоколом, который затем передают в Межведомственную комиссию (МВК).

Жильцы дома вправе обратиться в жилищную инспекцию с жалобой на коммерческое помещение, если вход выполнен без согласования. В таком случае собственника обяжут демонтировать вход.

Совет эксперта

Дмитрий Замятин

Генеральный директор PEREPLAN. Эксперт по перепланировкам с опытом 10+ лет.

«Помимо протокола общего собрания, потребуется согласование Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Оно подтверждает, что вход не нарушает архитектурный облик здания и района. Если сети ресурсоснабжающих организаций проходят на участке, где планируется входная группа, их согласование тоже необходимо».

В некоторых случаях организация нежилого помещения связана с устройством проёма в несущей стене. В видео рассказываем о том, что нужно помнить при проведении таких работ:

Пошаговый порядок перевода

Процедура перевода жилого помещения в нежилое состоит из семи этапов. На каждом из них важно действовать в установленном порядке. Ошибки в документах или отсутствие нужных согласований приведут к отказу — придётся устранять замечания и подавать заявление заново.

1. Подготовьте проект перепланировки и переустройства с переводом жилого помещения в нежилое.
   
2. Соберите пакет документов:
   
   • Выписка ЕГРН и другие правоустанавливающие документы — оригиналы или нотариально заверенные копии (например, договор купли-продажи) в двух экземплярах.
   • Нотариальное согласие всех собственников на перевод и нотариальные копии их паспортов.
   • Нотариальное согласие супругов собственников на перевод либо документ о расторжении брака.
   • Нотариальная доверенность и нотариальная копия паспорта доверенного лица, если действует представитель.
   • Согласие собственников прилегающих помещений на перевод и согласие на обработку персональных данных.
   • Справки формы № 7 и № 9 по квартире, а также формы № 7 и № 9 с места регистрации собственника, если адрес отличается от адреса переводимого объекта.
   • Нотариально заверенные копии паспорта и СНИЛС собственника.
   • Актуальные поэтажные планы дома с экспликацией.
   • Протокол общего собрания собственников (ОСС) с полным пакетом приложений — он должен быть сдан в Государственную жилищную инспекцию и опубликован в государственной информационной системе ЖКХ.
3. Приложите промежуточные согласования, если администрация их требует.
   
4. Согласуйте перепланировку в МВК.
   
5. Подайте разрешение МВК, проект и протокол в администрацию и получите распоряжение о переводе.
   
6. Выполните ремонтные работы и подайте документы на получение акта приёмки.
   
7. Получите акт и внесите изменения в выписку ЕГРН.

Стоимость и сроки перевода

Без учёта ремонтных работ процедура перевода занимает примерно 1–1,5 года. Сроки зависят от множества факторов, например, от того, как долго длится подготовка протокола ОСС. Чтобы провести собрание собственников, нередко уходит несколько недель.

Стоимость рассчитывается индивидуально. На неё влияет необходимость дополнительных согласований: с КГА, КГИОП (если дом является объектом культурного наследия) и другими органами.

Итог

Перевести квартиру в нежилое помещение в Санкт-Петербурге можно в том случае, если соблюдается несколько условий. Прежде всего, необходимо, чтобы была возможность организовать отдельный вход с улицы. Организацию входа согласовывают на общем собрании собственников и в КГА. Распоряжение о переводе даёт администрация. Вся процедура без учёта ремонтных работ занимает около 1–1,5 года, а стоимость зависит от того, какие дополнительные согласования могут потребоваться.

Компания PEREPLAN поможет вам с переводом жилого помещения в нежилое. Напишите нам — проверим документы и разберём вашу ситуацию. Консультация бесплатная:

Часто задаваемые вопросы