Что такое перепланировка квартиры и что нужно знать

Перепланировка — один из способов оптимизировать пространство в квартире, сделать жильё более удобным и приспособить его под свои нужды. Такой ремонт требует обязательного согласования и соблюдения норм при выполнении. В статье расскажем, как правильно провести перепланировку, чтобы не нарваться на штраф и не ухудшить жилищные условия себе и соседям.

Что такое перепланировка квартиры

Прежде всего необходимо разобраться, к какой категории относятся запланированные работы — к перепланировке или переустройству. Оба вида ремонта требуют согласования в Межведомственной комиссии (МВК) при районной администрации, однако охватывают разные типы работ.

Перепланировка — это такие работы, которые меняют изначальную планировку квартиры из плана БТИ и выписки ЕГРН. Изменяется конфигурация помещений или их количество, демонтируются перегородки или появляются новые — всё это считается перепланировкой. Вот примеры работ, которые относятся к этой категории:

• Объединение кухни и комнаты с устройством кухни-столовой;
• Смещение или организация нового дверного проёма;
• Разделение одной комнаты на две с помощью перегородки;
• Объединение ванной и туалета;
• Организация гардеробной на части площади коридора.

Переустройство — это такой ремонт, который не меняет параметры помещений, но связан с установкой, заменой и переносом инженерных сетей и сантехнического оборудования, которое указано в плане. Переустройство включает в себя такие работы, как:

• Замена ванны на душевую кабину;
• Перенос раковины, унитаза или плиты;
• Замена газовой плиты на электрическую.

Зачем нужно согласовывать перепланировку

Проведение перепланировки без согласования может привести ко множеству неприятных последствий. Перечислим основные из них:

• Жалобы от соседей и проверка вашей квартиры управляющей компанией и жилищной инспекцией;
• Штраф за самовольную перепланировку в размере 2000–2500 рублей согласно ст. 7.21 КоАП РФ;
• Требование узаконить изменения или вернуть квартиру в первоначальное состояние, если ремонт проведён с нарушениями;
• В крайнем случае — передача дела в суд и продажа квартиры на торгах;
• Трудности с самостоятельной продажей квартиры (если и получится продать, то по цене существенно ниже рыночной); 
• При нарушении норм — ухудшение жилищных условий и даже риск обрушения дома.

Для того чтобы избежать подобного развития событий, обратитесь в PEREPLAN. Мы не только проконсультируем вас, как провести перепланировку с соблюдением всех норм, но и поможем с согласованием. Напишите нам — консультация бесплатная:

Что можно делать при перепланировке (объединение санузла, демонтаж перегородок и другое)

Есть множество допустимых вариантов перепланировки, которые можно согласовать в МВК. Перечислим некоторые из них:

• Устройство совмещённого санузла на месте туалета и ванной;
• Расширение санузла или кухни на площадь коридора (если сосед снизу не успел расширить комнату на эту же площадь);
• Организация кухни-гостиной;
• Демонтаж ненесущих перегородок или возведение новых;
• Устройство новых проёмов в ненесущих перегородках (если вы устраиваете проём в несущей стене, необходим расчёт нагрузок и последующее усиление металлоконструкциями);
• Организация гардеробных и кладовых.

Что нельзя согласовать (перенос радиаторов на балкон или лоджию и другое)

Отдельно стоит поговорить о работах, которые не соответствуют нормативным требованиям, а потому проводить их запрещено. В противном случае можно не только ухудшить условия проживания себе и своим соседям, но и поставить под угрозу целостность всего дома. Перечислим, что нельзя делать:

• Полностью сносить несущие стены, а также демонтировать другие несущие конструкции — колонны или пилоны;
• Размещать санузел или кухню над комнатой соседей снизу. Также запрещено устраивать санузел над кухней и наоборот — кухню под санузлом;
• Уменьшать общедомовой вентиляционный короб или полностью демонтировать его;
• Размещать на балконе или лоджии приборы отопления;
• Организовывать кухню или жилое помещение без оконных проёмов;
• Устраивать тёплые полы, которые подключены к общедомовой системе водоснабжения или отопления.

В ряде районов Санкт-Петербурга допускается объединять кухню и комнату даже при наличии газовой плиты. В остальных ситуациях потребуется либо заменить её на электрическую, либо установить между помещениями плотные двери.

Совет эксперта

Дмитрий Замятин

Генеральный директор PEREPLAN. Эксперт по перепланировкам с опытом 10+ лет.

«При выборе раздвижной двери стоит учитывать не только её размер в открытом положении, но и общую толщину конструкции. Она зависит от числа створок и в сложенном виде обычно составляет от 8 до 18 см. Такие параметры не закреплены нормативами, однако при ремонте их важно принимать во внимание, например, чтобы заранее продумать удобную расстановку мебели».

В видео разобрали, какие изменения планировки допустимы, а какие нет, на примере двух квартир в новом ЖК:

Пример проекта перепланировки

Рассмотрим проект перепланировки трёхкомнатной квартиры общей площадью 112,5 м². Первоначальная планировка: три комнаты, кухня, кладовая, коридор, ванная и туалет.

На месте двух комнат сделали просторную кухню-столовую. При этом кухонную зону разместили на части одной из комнат. Перенос кухни в данном случае допустим, поскольку квартира находится над коммерческим помещением. Бывшую кухню переоборудовали в холл. Кроме того, устроили совмещённый санузел за счёт площади ванной, туалета и кладовой, а также разместили встроенный шкаф на части площади комнаты.

Какие работы можно делать без разрешения

Если работы в вашей квартире ограничиваются косметическим ремонтом, то получать согласие МВК не нужно. Подобный ремонт не затрагивает план квартиры, поэтому его можно проводить без разрешения. К нему относятся:

• Обновление верхнего слоя напольных покрытий;
• Отделка потолка и стен;
• Перенос розеток;
• Монтаж кухонного гарнитура без изменения расположения мойки и плиты;
• Установка или замена межкомнатных дверей.

Как согласовать перепланировку

1. Подготовить проект перепланировки. Для этого нужно обратиться в организацию, которая имеет членство в СРО. Например, такую услугу оказываем мы — компания PEREPLAN.
2. Передать проект на рассмотрение в МВК. Оригиналы документов подаются в канцелярию районной администрации, а их электронные копии — через портал Госуслуг Санкт-Петербурга.
3. Получить разрешение и приступить к ремонту. Работы по перепланировке необходимо выполнить в период действия разрешения МВК (12 месяцев).
4. Оформить акт ввода в эксплуатацию. После завершения ремонта кадастровый инженер заново проводит обмеры помещений и подготавливает обмерный план. Этот документ направляется в МВК для оформления акта ввода.
5. Зарегистрировать изменения в Росреестре. Финальный шаг — внесение обновлённых сведений о планировке в ЕГРН.

Сроки и цены согласования перепланировки

Стоимость и сроки согласования перепланировки зависят от того, какие именно работы вы собираетесь провести. В компании PEREPLAN вы можете выбрать один из трёх вариантов:

• Разработка проекта перепланировки — от 19 990 рублей. Можно ограничиться этим вариантом, если вы намерены согласовать ремонт самостоятельно.
• Проект перепланировки и согласование — от 48 750 рублей. Занимаемся разработкой проектной документации и согласовываем её в МВК.
• Согласование «под ключ» — от 88 000 рублей. Полный контроль процедуры согласования: готовим документы, обращаемся в инстанции, сообщаем о каждом шаге.

Что касается сроков, то здесь следует выделить три основных этапа:

1. До начала ремонта. На этом этапе происходит сбор документов и получение разрешения от МВК. Обычно это занимает от 1,5 месяца.
2. Ремонт. Вы сами определяете срок проведения работ, но важно учитывать, что разрешение действует 12 месяцев.
3. После завершения работ. Когда ремонт окончен, вызывают кадастрового инженера, получают акт ввода в эксплуатацию и вносят изменения Росреестр. На это, как правило, уходит от 1 месяца.

Заключение

Перепланировка квартиры — это эффективный способ улучшить жильё и адаптировать его под свои потребности. Такой ремонт требует строгого соблюдения норм и обязательного согласования с МВК. Важно различать перепланировку, переустройство и косметический ремонт, понимать, какие работы допустимы, а какие запрещены. Самовольные изменения могут привести к штрафам и проблемам с продажей квартиры, а также нанести вред всему зданию.

Для того чтобы избежать рисков, необходимо разработать проект, получить разрешение и официально зарегистрировать изменения. Со всем этим можем помочь мы — компания PEREPLAN. Напишите нам и расскажите о том, какую перепланировку собираетесь провести. Бесплатно проконсультируем:

Частые вопросы