Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Некоторые собственники думают, раз квартира принадлежит им, они могут делать в ней всё, что захотят. Однако когда дело касается изменения планировки, нужно думать на несколько шагов вперёд. Например, продать квартиру с неузаконенной перепланировкой значительно сложнее, чем с законной. В статье объясняем, почему это так, и рассказываем, как узаконить ремонт.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой не так проста, как кажется. Есть риски. Банки часто не дают ипотеку на такое жилье, приходится делать большие скидки, а иногда могут даже заставить вернуть все в первоначальное состояние. Наш эксперт рассказывает, как избежать рисков. Послушайте, чтобы узнать подробности.

Что такое перепланировка и когда она считается незаконной

Перепланировка — это изменение характеристик помещений. Например, если вы переставляете перегородки, делаете новые проёмы, организуете гардеробные или объединяете санузлы — это перепланировка. Есть ещё переустройство — когда переставляете, добавляете сантехнические приборы и (или) кухонную плиту. Всё это необходимо согласовать.

По закону перед ремонтом с перепланировкой и переустройством нужно получить разрешение. Но также нет прямого запрета узаконить работы, которые уже выполнены. Однако это не получится сделать, если в них есть нарушения.

Какая перепланировка нарушает закон? Во-первых, если она сделана с нарушением нормативов. Например, вы перенесли кухню туда, где у соседа снизу находится комната. Или расширили площадь комнаты на часть санузла соседа сверху. Либо сделали проём в несущей стене без расчётов и усиления. Во-вторых, важно понимать: даже если ремонт сделан без нарушений, но на него не было разрешения и акта о завершённом переустройстве от Межведомственной комиссии (МВК), то перепланировка всё равно будет считаться незаконной.

Если вы хотите узнать, как узаконить изменённую ранее планировку перед продажей квартиры, напишите нам — бесплатно вас проконсультируем:

Законодательство и последствия незаконной перепланировки

Делать перепланировку без предварительного согласования — всегда риск, но есть процедура, по которой можно узаконить уже выполненные работы. Однако это не получится, если планировка была переделана с нарушениями нормативов. Тогда вас могут ждать разные последствия. Многие думают, что всё ограничивается небольшим штрафом, который составляет от 2 000 до 2 500 рублей, но это не так.

Казалось бы, кому какая разница, что вы делаете у себя дома? А главное, как об этом узнают? На практике всё происходит просто — большинство несогласованных изменений планировок выявляются благодаря соседям. 

Допустим, вы решили повесить полки и начали сверлить стену. Сосед решил, что вы делаете у себя какой-то серьёзный ремонт, испугался и написал жалобу в Жилищную инспекцию. Такое случается чаще, чем можно подумать. Также на вас может пожаловаться управляющая компания, если её сотрудник заметит, как вы выносите из квартиры строительный мусор.

Когда к работникам Жилищной инспекции поступает жалоба, они не имеют права игнорировать её. Инспектор должен выехать в квартиру и посмотреть, что в ней происходит. Вам на почту отправляют уведомление, где написана дата и время, когда придёт инспектор.

При осмотре помещений инспектор сравнивает фактическую планировку с планом из Росреестра. Если есть отличия, фиксирует самовольную перепланировку. Вам будет назначен штраф за административное правонарушение по статье 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» — от 2 000 до 2 500 рублей. Его нужно будет оплатить и узаконить ремонт. Если он с нарушениями, нужно сначала его переделать или вернуть жильё в изначальное состояние.

Самое неприятное последствие самовольных работ — вовсе не штраф, а переделка ремонта, если он нарушает нормативы. Собственника могут обязать привести квартиру в прежнее состояние или исправить незаконные работы так, чтобы они были легальными.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с перепланировкой без согласования — реально, но обычно это значительно сложнее, чем с согласованием. В основном из-за того, что многие потенциальные покупатели хотят приобрести жильё в ипотеку, а банки не пропускают сделку, если в объекте недвижимости есть несогласованные изменения.

Квартиру с неузаконенной перепланировкой чаще всего готовы приобрести те, у кого уже есть вся необходимая сумма. Они никак не зависят от требований банков. Это могут быть покупатели, которым нравится фактическая планировка. Например, есть просторная кухня-столовая, постирочная и гардеробная. В то время как за ту же цену и в том же районе планировки квартир стандартные и неудобные. 

Один из основных минусов продажи жилья с неузаконенными изменениями — приходится назначать цену ниже рыночной. Многие покупатели знают, что такое перепланировка, и спрашивают у продавца, есть ли она, и оформлена ли официально. Если нет — просят значительную скидку. А когда самовольно затрагивались несущие стены, могут вообще отказаться от сделки, либо запросить ещё бо́льшую скидку.

В недвижимости с неузаконенным ремонтом также заинтересованы флипперы — инвесторы, которые специализируются на покупке, ремонте и быстрой перепродаже недвижимости. Сделка обычно проходит без лишних проверок, но нужно учитывать, что такие покупатели требуют серьёзную скидку, чтобы учесть свои будущие расходы и прибыль.

Как узаконить перепланировку

В Санкт-Петербурге можно узаконить уже выполненную перепланировку по той же процедуре, что и при согласовании. Главное, чтобы ремонт был выполнен по нормативам, иначе его не получится легализовать. Вам нужно пройти следующие шаги:

1. Обратитесь в проектную организацию, чтобы специалисты проверили ремонт на соответствие нормативам. Это поможет понять, можно ли узаконить всё в текущем виде. Выбирайте компанию с допуском на изготовление проектной документации — например, у нас, в PEREPLAN, такой допуск есть (№ 1884, СРО «МежРегионПроект», от 10 июня 2019 года).
2. Закажите разработку проекта. Если фактический ремонт соответствует нормам, проект будет подготовлен на основании уже выполненных работ. Если ремонт с нарушениями, нужно переделать его по проекту, который организация изготовит с учётом всех норм.
3. Подайте документы в Межведомственную комиссию. Учтите, что перед подачей необходимо оплатить штраф за самовольную перепланировку.
4. Обратитесь к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил технический план. Этот план вместе с проектной документацией нужно передать в МВК для получения акта ввода в эксплуатацию.
5. Внесите изменения в Росреестр после получения акта, чтобы зарегистрировать изменения в официальных данных о квартире. На это даётся 5 рабочих дней.

Итог

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой — это реально, однако есть много сложностей. Гораздо проще и безопаснее согласовать планируемые изменения заранее, получить разрешение на ремонт, и только потом его начинать. Так вы будете спокойны, что не случится плохих последствий (например, обрушения конструкций из-за проёма в несущей стене, который выполнен без расчётов) и жильё получится продать по выгодной цене, когда это потребуется.

Вы хотите проверить ремонт на соответствие нормам? Узнать, получится его легализовать или нет? Напишите, и мы ответим на все вопросы, проконсультируем бесплатно:

Ответы на частые вопросы