Стоимость самовольной перепланировки в Санкт-Петербурге

Сносить стены, объединять комнаты, увеличивать площадь ванной или спальни в многоквартирном доме – все это опрометчивые решения, если на руках нет проекта перепланировки и решения о согласовании администрации. По закону в Санкт-Петербурге собственник должен заранее обращаться в МВК – межведомственную комиссию при администрации района, чтобы получить решение о согласовании перепланировки и спокойно приступать к строительным работам.

Если перегородки уже снесены, и ремонт сделан, его необходимо узаконивать – на это есть много веских причин.

В статье расскажем:

• какой ремонт нуждается в обязательном узаконивании, а какие работы не считаются перепланировкой, и для них не нужно официального разрешения МВК;
• чем грозит незаконная перепланировка помимо штрафов;
• какие документы нужно будет собрать и какие инстанции пройти;
• сколько стоит узаконивание самовольной перепланировки и куда обращаться.

Перепланировка, которую нужно узаконивать

В 2023 году в топе перепланировок в Петербурге были кухни-столовые и кухни-ниши, объединение ванной и туалета с монтажом душа-трапа, а также объединение комнат и устройство гардеробных. 

Вот самые популярные работы, которые относятся к перепланировке:

• демонтаж, перенос межкомнатных перегородок;
• перенос и создание новых дверных проемов, заложение старых;
• расширение комнат за счет вспомогательных помещений – коридоров, кладовок и гардеробных;
• новые проемы в несущих стенах;
• демонтаж подоконных блоков;
• объединение кухни с гостиной и перенос кухни в коридор;
• организация новых гардеробных и встроенных шкафов;
• устройство душа-трапа в ванной или новых санузлов, переоборудование ванных и туалетов под гардеробные;
• объединение квартир.

Узаконивать не нужно обычный косметический ремонт, когда стены остаются на месте, а все помещения квартиры находятся в своих прежних границах, не затрагиваются конструкции пола, не меняется расположение раковины, ванной и душевой кабины. Без согласования можно менять электрику, менять двери, монтировать декоративные или легкие перегородки-ширмы высотой до двух третей от высоты помещения.

Есть ряд работ, которые в принципе невозможно согласовать – их нельзя делать, за них грозят штрафы и они небезопасны. 

Например, запрещено сносить вентиляционные и сантехнические короба, шкафы и ниши внутри них; расширять санузел на зону кухни и площадь жилой комнаты соседей снизу; объединять лоджии с комнатой или кухней; выносить радиаторы отопления на лоджии.

Перепланировка может оказаться незаконной по причине отсутствия знаний в вопросах требований к ней. Например, объединенная лоджия с кухней окажется нарушением, и это не пройдет узаконивание. В проеме между лоджией и комнатой или кухней должен быть стеклопакет. Причем, даже с учетом этого некоторые районы Петербурга не пропускают перепланировку, если демонтирован подоконный блок, или требуют 100% согласие всех собственников дома. Знать такие нюансы может только специалисты с большим опытом согласования – такие, как в PEREPLAN.

Вынос радиатора отопления на балкон – еще одно частое нарушение.

Узнайте, есть ли в вашей квартире работы, которые невозможно согласовать. Мы также посоветуем, как все исправить, чтобы узаконить ремонт:

Причины, по которым нужно узаконивать перепланировку

Помимо того, что этого требует закон, есть ряд других веских поводов заняться узакониванием перепланировки. Среди них: 

• необходимы «чистые» документы на квартиру;
• сложности с продажей квартиры. Даже если покупатель найдется быстро, то узнав, что в квартире есть неузаконенная перепланировка, он может потребовать скидку – иногда она доходит до 30%. Или же вовсе квартиру откажутся покупать – проблемы с соседями или администрацией никому не нужны;
• проверка строительного состояния квартиры. В некоторых районах Петербурга перед выдачей решения о согласовании представители Межведомственной комиссии могут выйти на объект для проверки строительного состояния квартиры. Если окажется, что сделана перепланировка – в согласовании проекта будет отказано, придется обращаться в суд;
• жалобы соседей и конфликты с ними. Самовольная перепланировка может стать причиной выпадения конденсата, появления плесени, трещин,  нарушения звукоизоляции у соседей. Вслед за жалобой соседа последуют проверки, штрафы и предписания;
• предписание Управляющей компании. Чаще всего квартиры с самовольной перепланировкой попадают в поле зрения УК как раз из-за бдительных соседей;
• предписание МВК; 
• вопрос безопасности всего дома. Самовольная перепланировка может стать причиной трещин в стенах и даже обрушения части здания. Так, в 2024 году случай в Астрахани прогремел на всю страну – из-за незаконной перепланировки в виде проема в несущей стене и снесенных стен обрушилась часть пятиэтажки.

Пример предписания, выданного администрацией Санкт-Петербурга.

Штрафы за самовольную перепланировку

Размер штрафа зависит от того, кто владеет квартирой. Зачастую это физическое лицо. Штраф за самовольную перепланировку для него составляет 2 000 – 2 500 рублей. Если квартира находится в здании-памятнике, то это сумма может вырасти до 300 000 рублей.

Если квартирой владеет должностное лицо, то штраф составит до 5 000 рублей. Гораздо дороже самовольная перепланировка обойдется юридическим лицам – до 50 000 рублей.

Единственный вариант избежать проблем – убедиться, что ремонт отвечает нормам, и узаконить его. 

Как узаконить самовольную перепланировку

Официально узаконить перепланировку в Санкт-Петербурге можно через суд. В частности, его не избежать, когда в документах есть штамп о самовольной перепланировке. Или на руках собственника – предписание, которое обязательно к исполнению.

Вне зависимости через суд или нет, все решения о согласовании и узаконивании перепланировки проходят через МВК – межведомственную комиссию при районной администрации.

Ориентировочный путь узаконивания состоит из:

• сбора первичной документации из ПИБа – нужен план квартиры с экспликацией;
• разработки проектной документации и технического заключения. Заказать их можно в PEREPLAN – разработка проекта занимает от 10 дней; 
• подача документов в МВК, получение отказа в согласовании, так как ремонт уже сделан;
• обращение в суд – обычно это несколько заседаний; 
• проведение строительной экспертизы, вынесение судебного решения;
• обновление данных по квартире в ЕГРН. Изменения вносятся на основании судебного решения и технического плана.

Страница из проекта перепланировки для новостройки в Приморском районе. Здесь были демонтированы ненесущие перегородки между кухней и комнатой, а также коридором и комнатой. Это обязательно нужно узаконивать с наличием полноценного проекта. 

Первоначальный план квартиры, полученный в ПИБе, станет основанием для разработки проектной документации. 

Если у вас в квартире выполнена самовольная перепланировка, обратитесь к нам. Во-первых, мы подскажем, отвечает ли квартира актуальным нормам перепланировки и все ли проведенные в ней работы можно узаконить.

Во-вторых, путь узаконивания ремонта в каждом случае всегда индивидуален – мы найдем оптимальное решение, а также расскажем, в какие инстанции нужно обращаться именно с вашей квартирой.

Сколько стоит узаконить самовольную перепланировку

Все основные расходы, связанные с узакониванием, возникают в момент сбора документов. Стоимость узаконивания самовольной перепланировки складывается из:

• штрафа, который нужно будет выплатить собственнику за проведение ремонта без согласования;
• оформления поэтажного плана и технического паспорта квартиры – это стоит от 6 000 рублей; 
• подготовку необходимых документов – проекта перепланировки. В PEREPLAN это стоит от 19 990 рублей; 
• судебная госпошлина – от 300 рублей;
• составление технического плана и внесение изменений в Росреестре – от 6 000 рублей.

Единой стоимости согласования перепланировки нет – она рассчитывается индивидуально с учетом того, что было сделано в квартире, какие стены снесены, какие помещения объединены. 

Вывод

Самовольная перепланировка – это всегда большие риски для собственника. Если ремонт был не согласован перед его началом, необходимо узаконивание по факту выполненных работ. 

В Санкт-Петербурге официально узаконить перепланировку можно через суд. В любом случае, прежде нужно убедиться, что ремонт отвечает актуальным нормам и требованиям, а их знают только опытные специалисты в сфере согласования перепланировок. 

Например, дверной проем в несущей стене должен быть усилен и не нести опасности для соседей по всей парадной и на всех этажах. Или строительные работы должны быть проведены по нормам, в том числе с шумо- и гидроизоляцией и оформленными на это актами о скрытых работах. Также несущие стены должны оставаться на месте, а лоджия не присоединена к комнате или кухне.

Узаконивание самовольной перепланировки – это нестандартная ситуация и большой объём работы, в котором всплывает масса нюансов. Закажите бесплатную консультацию, мы разберем ваш случай и найдем оптимальное решение проблемы.

Частые вопросы