Перепланировка 3-комнатной хрущёвки

Массовая советская застройка оставила нам миллионы квадратных метров жилья. Оно не всегда хорошего качества, однако до сих пор активно покупается и продаётся на рынке недвижимости. Многие люди берут такие квартиры с расчётом сделать в них перепланировку, чтобы жить там было комфортнее.

Большую долю рынка занимают хрущёвки — дома из сборных железобетонных панелей, которые строились со второй половины 50-х годов и до конца 70-х. Они в основном проектировались для семей, поэтому чаще встречались не однокомнатные квартиры, а двух- и трёхкомнатные. Но количество площади на удобство проживания не всегда влияло.

В трёхкомнатных квартирах были типичные для хрущёвок проблемы, а также индивидуальные особенности. Например, длинные, узкие коридоры, вытянутые комнаты и крошечные кухни. В статье разберёмся на конкретных примерах, как можно улучшить 3-комнатную квартиру в хрущёвке с помощью перепланировки.

Какие особенности есть у квартир в хрущёвках?

Проблемы и особенности хрущёвок вытекают из специфики их строительства. Перед инженерами и рабочими стояла задача максимально ускорить его. Было принято решение использовать крупные панели — по сути цельные детали, которые производили на заводах. 

Для ещё большего ускорения на заводах делали сантехнические кабины — это помещения санузлов, которые в готовом виде привозили на стройплощадку и устанавливали краном прямо в квартиры.

Проектные институты разрабатывали планировки таким образом, чтобы квартиры могли быть построены в кратчайшие сроки. Отсюда возникла серийность, ведь создание индивидуальных проектов занимает гораздо больше времени. С одной стороны серии проектировались с учётом множества нормативов, но с другой — учитывали не все потребности тех, кто будет в них проживать. Площадь кухонь могла составлять всего лишь 4,5 м², а туалеты не всегда «дотягивали» и до 1 м². 

Трёхкомнатные квартиры часто имели одну проходную комнату, поэтому изолированными, которые можно было использовать для спальни и детской, оставались только две. Общая площадь трёшек составляла примерно 45-60 м², но проживать в них по нормам могли 5, а то и 7 человек.  

В те времена перед проектировщиками не стояла задача обеспечивать индивидуальный комфорт для той или иной семьи. Однако сейчас восприятие того, каким должно быть личное жильё, поменялось на противоположное. В 2024 году есть возможность сделать такую перепланировку в трёхкомнатной хрущёвке, чтобы в ней было удобно проживать каждый день. В статье разберём три варианта перепланировок.

У нас, в компании PEREPLAN, вы можете заказать проект перепланировки 3-комнатной квартиры в хрущёвке в Санкт-Петербурге, а также согласование «под ключ».

Оставьте заявку на бесплатную консультацию:

Варианты перепланировок 3-комнатных квартир в хрущёвках

Вариант 1. Решение «проблемы» проходной комнаты

В этой квартире изначально было три комнаты, одна из которых — проходная. А также уборная, ванная, кухня, коридор, лоджия и два мелких встроенных шкафа. Общая площадь квартиры составляла 62,4 м². 

В ходе перепланировки демонтировали перегородку с дверным проёмом между коридором и проходной комнатой. Чтобы сделать эту комнату изолированной, её отгородили перегородкой от нового, удлинённого коридора, откуда теперь в неё можно войти. Рядом устроили гардеробную и встроенный шкаф. 

Ещё в квартире объединили ванную и уборную в совмещённый санузел, демонтировали два крошечных встроенных шкафа, убрали проём между кухней и коридором.

В результате перепланировки получилось решить проблему проходной жилой комнаты. Теперь в квартире все три комнаты изолированные, а также сделан просторный совмещённый санузел и отдельная гардеробная.

Вариант 2. Устройство кухни-столовой в 3-комнатной хрущёвке

В квартире было две изолированных комнаты и одна проходная, совмещённый санузел, кухня, два встроенных шкафа, балкон и два коридора. Общая площадь — 57,9 м². 

Пожеланием собственника было организовать в квартире кухню-столовую путём объединения кухни и проходной комнаты. Мы провели техническое обследование, изучили строительные чертежи и выяснили, что в данном случае полностью убрать стену между ними не получится. Почему так?

Стена на границе кухни и комнаты была несущей, хотя с первого взгляда её можно было принять за перегородку. В панельных домах толщина несущих стен начинается от 120 мм. Конструкция панели устроена так, что она воспринимает нагрузку всем своим объёмом. Её нельзя демонтировать, а перед устройством проёма необходимо провести расчёты несущих нагрузок, подобрать вариант усиления металлическими конструкциями. Каждый случай индивидуален.

Между кухней и комнатой демонтировали часть стены, при этом на плане и в экспликации они остались отдельными помещениями. Однако фактически удалось добиться их частичного объединения, что позволило собственнику организовать общее пространство. Дополнительно оно расширилось за счёт демонтажа перегородки между коридором и проходной комнатой.

Также в квартире, на части площади комнаты, организовали кладовую, которую можно использовать как гардеробную, а в другой комнате убрали встроенный шкаф.

Вариант 3. Расширение санузла в трёхкомнатной хрущёвке

В этой квартире было три жилых комнаты, совмещённый санузел, два коридора, кухня, балкон и два встроенных шкафа.

Собственник хотел сделать санузел более просторным. По проекту его расширили на площадь одного из коридоров, а также демонтировали перегородку между проходной комнатой и вторым коридором.

При перепланировке санузлов в хрущёвках, будь то объединение или расширение, нужно учитывать важный нюанс. Во многих таких домах туалеты, ванные или совмещённые санузлы представляли из себя сантехнические кабины — единые конструктивные элементы с полом, потолком и перегородками. Их производили на заводах и монтировали краном в квартиру в готовом виде.

У собственников при перепланировке иногда возникает желание убрать сантехкабину и выделить санузел новыми перегородками. Можно ли это сделать? Да, но есть нюансы. Сантехкабина не является несущей, однако при демонтаже важно не повредить общедомовой вентиляционный короб. Чтобы этого не допустить, лучше не трогать перегородки сантехкабины, которые примыкают к коробу. Другие перегородки допускается убрать, однако необходимо соблюдать правила расположения «мокрых» зон.

Хотите узнать, какую перепланировку можно сделать в вашей трёхкомнатной хрущёвке? Оставьте заявку, мы вас бесплатно проконсультируем:

Как согласовать перепланировку трёхкомнатной хрущёвки?

В Санкт-Петербурге согласование перепланировки 3-комнатной хрущёвки проходит по стандартной процедуре. Предварительно необходимо заказать поэтажные планы, чтобы посмотреть, как располагаются помещения у соседей сверху и снизу. 

По нормативам кухню запрещено размещать над жилой комнатой и под санузлом, а санузел не может быть над кухней и/или комнатой. Исключение из этого правила есть только для двухуровневых квартир — на верхнем уровне разрешается размещать санузел над кухней, которая находится на нижнем уровне.

На схеме показано, как работают правила расположения «мокрых» зон. Красные стрелки указывают, что над чем (или под чем) нельзя размещать. Например, жилая комната не должна быть под кухней, а кухня не может находиться над жилой комнатой. Зелёные стрелки указывают, как допускается делать. Например, кухня может находиться под коридором, а коридор — над кухней.

Правила расположения «мокрых» зон могут отличаться для квартир на первых и последних этажах. А ещё если под квартирой находится нежилое помещение.

Вот как допускается размещать помещения на последнем этаже:

Жилая комната на последнем этаже может быть над кухней или санузлом, потому что сверху этих помещений нет. Также над санузлом может быть и кухня.

Вот особенности расположения помещений в квартире на первом этаже:

Здесь санузел может находиться под кухней или комнатой, потому что ниже квартир нет. По той же причине кухня может быть под комнатой.

Если на кухне установлено газовое оборудование (плита, котёл), то кухню нельзя располагать над и под жилой комнатой. Даже когда квартира находится на первом этаже. А жилую комнату нельзя размещать над кухней с газовой плитой/котлом, даже когда квартира на последнем этаже.

Этапы согласования перепланировки в Санкт-Петербурге:

1. Разработать проект перепланировки. Его можно заказать в организации, которая имеет свидетельство СРО, с допуском к проектным работам. Например, такое свидетельство есть у нас, в компании PEREPLAN.
2. Согласовать проект перепланировки в Межведомственной комиссии (МВК) района, в котором находится квартира. Вместе с проектом нужно подать выписку ЕГРН, поэтажные планы, технический паспорт, заявление на перепланировку и акт обследования вентканалов*.
3. Приступить к ремонту после получения решения от МВК о согласовании проекта. Если пришло уведомление об отказе, нужно устранить замечания и подать документы повторно. На выполнение ремонтных работ даётся 1 год. Его нужно делать в точности по согласованному проекту.
4. Получить акт ввода квартиры в эксплуатацию. После окончания ремонта в квартиру должен прийти кадастровый инженер, сделать переобмеры и изготовить технический план. Его вместе с другими документами нужно подать в МВК, которая рассматривает их (может прийти в квартиру, чтобы осмотреть ремонт), а затем, если всё в порядке, выдаёт акт ввода квартиры в эксплуатацию.
5. Зарегистрировать перепланировку в Росреестре. Нужно заказать разработку технического паспорта у кадастрового инженера — для этого передать ему акт ввода квартиры в эксплуатацию. Затем технический паспорт необходимо передать в Росреестр для регистрации перепланировки, после чего можно получить обновлённую выписку ЕГРН с изменениями. Всё, на этом перепланировка согласована.

*В МВК может потребоваться предоставить и другие документы:

• Согласие банка, если квартира в ипотеке;
• Если переносится газовое оборудование, предоставить проект на его перенос и согласование ПетербургГаза;
• Согласование комитета по охране памятников (КГИОП), если квартира находится в доме-памятнике.

Это только некоторые примеры документов для согласования перепланировки. Точный перечень определяется индивидуально.

Мы перечислили основные этапы процедуры согласования, однако могут быть дополнительные, в зависимости от квартиры и перепланировки в ней. Мы можем выполнить для вас согласование «под ключ», что сэкономит вам много времени и сил.

Стоимость и сроки согласования перепланировки трёхкомнатной квартиры в хрущёвке

В компании PEREPLAN разработка проекта перепланировки без технического заключения для самостоятельного согласования стоит от 19 990 руб. и занимает от 10 дней.

Если вы хотите согласовать перепланировку «под ключ», то в компании PEREPLAN это стоит от 88 000 руб. и занимает от 5 месяцев. 

Цены и сроки могут отличаться в зависимости от конкретной перепланировки, объекта и района города.

Итог

У трёхкомнатных квартир в хрущёвках бывают и плюсы. Например, распространены «двусторонние» планировки, они же «распашонки» — когда окна квартиры выходят на противоположные стороны света. Благодаря такой планировке в помещения поступает больше естественного освещения.

Какая бы не была серия дома и изначальная планировка хрущёвки, её всегда можно улучшить путём перепланировки. Оставьте заявку: скажите адрес дома, общую информацию о квартире и пожелания насчёт перепланировки. Мы свяжемся с вами и бесплатно проконсультируем:

Часто задаваемые вопросы о перепланировке 3-комнатной квартиры в хрущёвке