Перепланировка арендатором нежилого помещения: права и обязанности сторон

Инициаторами перепланировок нежилых помещений часто бывают арендаторы. Они лучше собственников знают, каким именно должно быть помещение, чтобы оно приносило доход. В статье рассказываем, как арендатору согласовать перепланировку в Санкт-Петербурге, и сколько это может стоить.

Эксперт подробно объясняет, как арендатору коммерческого помещения в Санкт-Петербурге законно провести перепланировку. Ключевой момент — получение согласия собственника. Процедура зависит от типа здания (МКД или отдельно стоящее). Описаны шаги, риски работы без согласования и возможность узаконить изменения. Узнайте все детали, прослушав наш подкаст.

Что такое перепланировка арендатором?

Арендатор не имеет права в полной мере распоряжаться недвижимостью собственника, в том числе делать перепланировку без его согласия. Однако может такое согласие получить — например, если арендодатель оформит доверенность, на основании которой арендатор сможет подать заявление на согласование. На практике используют и другие способы. Например, владелец по просьбе съёмщика лично подаёт документы в Межведомственную комиссию (когда объект находится в жилом доме). 

Если вы хотите выполнить перепланировку нежилого помещения, можете написать нам — мы возьмём всё на себя: оформление документов, согласование и регистрацию изменений. Владелец просто сделает доверенность на нас, а вы получите готовый результат, без участия в процессе. Напишите нам — бесплатно проконсультируем:

Законодательные аспекты перепланировки нежилых помещений

Нежилые помещения могут находиться либо в жилых многоквартирных домах (МКД), либо в нежилых зданиях (например, в бизнес-центрах). В зависимости от этого оформление новой планировки происходит по-разному.

В МКД требуется изготовить проект и подать в Межведомственную комиссию (МВК). Кроме того, необходимо получить экспертное заключение о соответствии проекта санитарным нормам, а ещё ответ от МЧС, что проект соответствует требованиям пожарной безопасности.

Если объект располагается в нежилом здании, не нужно обращаться в МВК, получать экспертное заключение и ответ МЧС. Однако всё равно обязательно разработать проект и зарегистрировать изменения.

Процедура согласования перепланировки с арендодателем

В жилом доме

Когда нежилое помещение располагается в жилом доме, процедура согласования в целом проходит так же, как и в случае с квартирой. Однако есть дополнительные этапы. Перечислим все шаги.

1. Получить доверенность от арендодателя. Он может оформить её сразу на нашу компанию, если вы решите доверить процесс согласования нам.
2. Заказать проект. У нас, в PEREPLAN, есть членство в СРО «МежРегионПроект» и допуск к созданию проектной документации.
3. Получить экспертное заключение о соответствии проекта санитарным нормам. Проект нужно отправить в организацию, которая имеет право проводить такую экспертизу.
4. Получить ответ МЧС о том, что в проекте не нарушены требования пожарной безопасности. Нужно направить проект в районное управление МЧС.
5. Согласовать проект в МВК. Необходимо подать проект, экспертное заключение и ответ МЧС в МВК. Сделать это нужно двумя способами — через сайт Госуслуги СПб и подать оригиналы в канцелярию районной администрации.
6. Произвести ремонт. Он должен выполняться в соответствии с проектом.
7. Получить акт ввода в эксплуатацию. Для этого нужно заказать графический план с ведомостью помещений у кадастрового инженера. Этот план и другие документы необходимо подать в МВК, которая затем выдаст акт ввода.
8. Внести новую планировку в ЕГРН. Акт ввода и технический план, который делает кадастровый инженер, нужно отправить в Росреестр, чтобы зафиксировать перепланировку.

Собственник помещения, которое вы арендуете, мог ранее оформить на него ипотеку. Тогда перед перепланировкой потребуется получить согласие банка, в котором она оформлена.

В нежилом здании

В нежилом здании не требуется получать разрешение на ремонт от МВК, экспертное заключение санитарной экспертизы и ответ от МЧС. Однако это не означает, что изменения можно делать самовольно. Вот как выглядит процедура.

1. Получить доверенность от арендодателя. Он может оформить её на нас.
2. Изготовить проект. В нём обязательно должен быть раздел с архитектурными решениями, а ещё конструктивные расчёты, если затрагиваются несущие стены.
3. Сделать ремонт. Его нужно выполнять по проекту.
4. Изготовить графический план коммерческого помещения. Его можно заказать у кадастрового инженера.
5. Подготовить акт рабочей комиссии. В нём описываются работы, которые были сделаны на объекте, фиксируется итоговая площадь помещения. Акт подписывают проектная организация, собственник (или доверенное лицо) и производитель строительных работ (бригада).
6. Заказать технический план. В него входят проект, акт рабочей комиссии и графический план. Техплан можно заказать у кадастрового инженера.
7. Зарегистрировать новую планировку в ЕГРН. Для этого техплан и другие документы нужно отправить в Росреестр.

Если вы хотите узнать, какие изменения получится сделать в вашем случае, или у вас есть вопросы насчёт процесса их оформления, напишите нам — бесплатно проконсультируем:

Ответственность арендатора и арендодателя

Ответственность за самовольные изменения планировки объекта недвижимости несёт его собственник. Если он является юридическим лицом, штраф составляет от 40 000 до 50 000 рублей (п. 2, ст. 7.21 КоАП РФ). Для физических лиц штраф меньше — от 2 000 до 2 500 рублей.

Ремонт нежилой недвижимости, как правило, стоит больших денег. Если он не согласован, всё придётся переделать по нормативам — это и есть главное последствие незаконных изменений планировки, т. к. обойдётся владельцу в стоимость второго ремонта.

Как узаконить перепланировку?

В Санкт-Петербурге перепланировку можно узаконить и после того, как ремонт уже произведён. Главное, чтобы он не противоречил нормативам. Нужно пройти одну из процедур, о которых мы писали выше — в зависимости от того, находится объект в жилом доме или в нежилом.

Сколько стоит перепланировка нежилого помещения?

Стоимость и сроки перепланировки нежилого помещения в компании PEREPLAN зависят от того, в каком доме оно находится.

В жилом доме: от 250 000 рублей, срок — от 5 месяцев.

В нежилом здании: от 85 000 рублей, срок — от 2 месяцев.

Напишите нам, если вам нужно согласовать перепланировку нежилой недвижимости. Мы бесплатно вас проконсультируем и ответим на все вопросы:

Часто задаваемые вопросы