Перепланировка брежневки: как улучшить 1- и 2-комнатные квартиры

Дома брежневской эпохи в Санкт-Петербурге – не редкость. Они пришли на смену хрущевкам, строились вплоть до 2000-х годов и в итоге стали некогда популярным жильем. Однако планировки в них – не самые удобные. И это, несмотря на наличие лоджий, чуть увеличенный метраж кухонь и комнат в сравнении с теми же хрущевками. 

Особенно часто собственникам хочется улучшить 1- и 2-комнатные квартиры, сделав планировку современнее и практичнее. Например, с большим общим санузлом и кухней-столовой.

В статье расскажем:

• проблемные места брежневок;
• какую перепланировку можно сделать, чтобы улучшить пространство в квартире;
• какие изменения требуют согласования;
• что входит в пакет документов для МВК.

А также покажем проекты перепланировок – решения, которые точно пропустит межведомственная комиссия.

Читайте также: перепланировка и объединение кухни с газовой плитой – как сделать правильно и все согласовать

Что такое брежневка и ее основные характеристики

Брежневки пришли на смену некогда популярным в Петербурге хрущевкам. В отличие от последних, построенных из кирпича, брежневки преимущественно являются блочно-панельными домами, хотя кирпичные также встречаются.

Этажность домов – от пяти до 17-ти. В высотках есть мусоропровод, лифты.

В некоторых домах – тонкие стены, из-за чего зимой в квартирах может быть холодно, а летом, наоборот, жарко. Еще из характеристик – недостаточная теплоизоляция, особенно в угловых квартирах, и слабая звукоизоляция.

Особенности и проблемы типовой планировки брежневок

По сравнению с хрущевками, которые также считаются старым фондом, брежневки стали чуть более доработанным жильем. Однако слабые места все равно есть – многие из них можно устранить с помощью перепланировки. А именно:

• узкие коридоры;
• небольшой метраж кухни – 6-7 квадратных метров;
• неудобные раздельные санузлы маленькой площади;
• проходные комнаты;
• наличие кладовок, а в некоторых квартирах – антресолей или «холодильников» под окном в кухне.

Дома-брежневки собраны из панелей, а потому в них есть несущие стены. Именно они больше всего ограничивают возможности перепланировки – сносить такие стены нельзя, допускается лишь проем. Однако и устройство проемов в таких стенах возможно не во всех случаях – все зависит от количества этажей в доме; этажа, на котором расположена квартира; состояния несущих конструкций; планировки соседей выше и ниже.

Примерно 30% домов, в которых PEREPLAN проводит согласование перепланировок, приходится на старый фонд, в том числе и брежневки. Получите бесплатную подробную консультацию – пришлите нам эскиз или дизайн-проект, и мы проверим будущую планировку на законность:

Идеи перепланировки 1- и 2-комнатных квартир в брежневках

Любая перепланировка всегда индивидуальна, и перед ее началом нужно проконсультироваться со специалистами по согласованию. Между тем есть ряд решений, которые могут подойти почти каждой квартире:

• объединение ванной комнаты и туалета, если санузел раздельный;
• расширение санузла за счет площади коридора;
• демонтаж встроенных шкафов и кладовок, «холодильника» под окном, если они предусмотрены изначальным проектом;
• создание гардеробной;
• устройство проема в несущей стене;
• демонтаж ненесущих перегородок и их перенос;
• разделение одной комнаты на две – с помощью монтажа ПГП-перегородки или установки интерьерной перегородки;
• увеличение комнаты за счет коридора;
• перенос дверных проемов;
• создание гостиной-холла, когда между комнатой и прихожей убирается стена;
• создание кухни-гостиной или кухни-ниши с переносом кухонной зоны в другую часть квартиры;
• демонтаж подоконного блока при выходе на балкон с установкой на его месте французского окна в пол.

Все это требует согласования в МВК – межведомственной комиссии при районной администрации Петербурга. Получается разрешение предварительно – до начала ремонта и почти всегда на основании проектной документации.

Перепланировка 1-комнатной брежневки

В однокомнатных квартирах чаще всего – совмещенный санузел, однако он небольшой по площади. Сама площадь однушки в среднем 33-34 кв. м. Она состоит из кухни 6-7 «квадратов», санузла, коридора и гостиной – 16-17 кв. м. в панельном доме и 18-19 кв. м. в кирпичном.

Три самых популярных перепланировки в 1-комнатных квартирах:

• объединение кухни с комнатой для создания студии – если помещения разделяет ненесущая стена;
• зонирование комнаты: рабочая зона, спальня и гостиная в одной комнате;
• увеличение площади ванной комнаты за счет коридора.

Перепланировка 2-комнатной брежневки

Максимальная площадь 2-комнатных квартир – 47 кв. м. Санузел в них идет уже раздельный. Типовая кухня, как и в однушках, составляет 6-7 «квадратов». В одних домах комнаты одинаковые по площади, в других – одна больше другой. Комнаты могут быть расположены друг против друга и с отдельными дверями, именуемые как «распашонки», а также смежно. Кроме того, они могут быть и проходными – что особенно не нравится собственникам.

В топе перепланировок для 2-комнатных квартир:

• превращение проходной комнаты в отдельную спальню;
• объединение кухни с гостиной для создания просторного пространства;
• разделение большой комнаты на две функциональные зоны. 

Объединение кухни с гостиной для создания просторного пространства

Такая перепланировка подходит для квартир, в которых две и более комнаты, поскольку по нормам в квартире должна оставаться как минимум одна жилая комната. При проектировании кухни-столовой та комната, в которой делают обеденную зону, становится нежилым помещением. При таком раскладе в «однушках» жилых комнат не останется вообще.

Другие требования для создания кухни-столовой:

• минимальный размер кухонной зоны — 6 кв. м. На этой площади размещается почти вся техника — плита, посудомойка. Исключение – холодильник, он может быть установлен в обеденной зоне;
• обязательно наличие окон;
• в Петербурге разрешены кухни-столовые с газовой плитой – в большинстве случаев МВК пропускает такие проекты. Однако здесь все зависит от района, где-то в требованиях для кухни-столовой может быть наличие электрической плиты в квартирах.

Перепланировка с кухней-нишей и объединением санузла

Кухню-нишу в отличие от столовой можно делать во всех типах квартир — от «однушек» до многокомнатных. Простыми словами, ниша — это кухонный гарнитур с мойкой, плитой и вытяжкой, размещенный чаще всего в прихожей или коридоре, кладовой или во встроенном шкафу. В границах прежней кухни ниша также может располагаться.

Главные требования к такому типу кухни:

• минимальная площадь — 5 кв. м. Она обязательно должна быть огорожена сбоку пристенком;
• наличие окон — не обязательно;
• в ней может быть установлена электрическая плита.;
• наличие вентиляции — обязательно, должна идти из кухни;
• наличие гидроизоляции — обязательно не только у кухни-ниши, но и у помещения, примыкающего к нему;
• коммуникации, ведущие к кухне-нише, должны проходить только через нежилые помещения – например, через коридор;
• все оборудование и техника, связанные с водой, должны быть расположены в границах ниши — посудомоечная машина, раковина. Также в нишу входит плита — варочная панель или духовой шкаф. Холодильник можно размещать где угодно, поскольку это не водопотребляемая техника.

Такой вариант удобен тем, что не только допускает перенос кухни в другую часть квартиры, но и возможно расширение на площадь санузла в квартирах на верхнем этаже. 

Именно это было сделано в 2-комнатной квартире по улице Вавиловых. Она расположена на последнем, 9-этаже.

План квартиры до перепланировки:

Основные работы в квартире:

• устройство ниши в границах старой кухни, но с расширением на зону санузла. Установлена двухконфорочная маломощная электрическая индукционная плита;
• раздельный санузел был объединен. В нем смонтировали инсталляцию, а также короб для стояков водоснабжения и водоотведения с возможностью доступа;
• сделана гидроизоляция мокрых зон – кухни и санузла;
• демонтированы старые ненесущие перегородки – например, стена между комнатой и кухней была перенесена правее.

План квартиры со всеми работами по перепланировке:

Перепланировка с проёмом в несущей стене

Иногда для более удачной планировки в квартире достаточно минимальных, но кардинальных изменений – например, всего лишь один проем. Но в домах брежневской эпохи часто встречаются несущие стены, что может осложнять ситуацию. В таком случае важно не только выбрать проем в правильном месте, предварительно выяснив, не затронуты ли в этих же местах стены у соседей выше и ниже, а также запланировать усиление – проем в несущей стене возможно сделать только с ним. 

Пример такой перепланировки – квартира на четвертом этаже пятиэтажного дома по улице Демьяна Бедного. 

Этажность для организации несущего проема играет большую роль – чем выше расположена квартира, тем больше вероятность, что такую перепланировку пропустит МВК. 

В данном случае был перенесен вход на кухню – его сделали не из коридора, а из комнаты. Благодаря этому в прихожей освободилось место для кладовки. 

Вот планы квартир до и после перепланировки:

В случае с проемом в несущей стене важны проектная документация и техническое заключение. Они должны быть разработаны компанией с допуском СРО. Мы можем разработать проект за пять дней – начинаем работу по вашей квартире сразу после оставленной заявки, без предоплаты и договора.

Конструктивные решения по проему уже будут внесены в него. Вот пример такого раздела:

Фото готового проема с усилением:

А так он выглядит с отделкой под покраску или обои:

Усиление проема относится к скрытым работам, а потому для него нужен соответствующий акт, как на гидроизоляцию или прокладку кабелей электросетей. Вот, как выглядел документ для этой квартиры: 

Всего лишь один перенесенный проем позволил оптимизировать пространство в квартире и выделить место под стиральную машину. Вот так выглядит планировка квартиры, разработанная дизайнером:

Документы, необходимые для перепланировки брежневки

Пакет документов для согласования, как правило, типовой. В зависимости от этапа согласования в него входят:

• документы о собственности на квартиру;
• технический паспорт, либо только план квартиры с экспликацией. Получаются в ПИТБ или Росреестре;
• проект перепланировки и техническое заключение – разрабатываются проектной компанией;
• согласие банка – если квартира куплена в ипотеку;
• акт обследования вентканалов и лицензия компании, которая предоставляет услугу;
• новый технический план;
• строительные документы и Лицензия компании, которая делает ремонт – договор подряда, договор на технадзор, договор на вывоз мусора, акты скрытых работ; 
• согласие управляющей компании на перепланировку – зависит от района, в котором находится квартира;
• доверенность, заверенная нотариусом – если согласованием будет заниматься проектная компания.

В зависимости от перепланировки могут потребоваться документы по увеличению мощности на квартиру с указанием кВт – если газовая плита заменяется электрической или планируется установка дополнительного оборудования, работающего от электросети, чтобы в квартире «не выбивало пробки»; технические условия от ПетербургГаза и газовый проект от лицензированной компании, если переносятся газовая плита или колонка.

Если согласованием перепланировки будет заниматься PEREPLAN, большинство документов мы соберем сами без вашего участия и быстрее – все на основании доверенности. Итогом станет решение МВК о согласовании: 

Выводы

Перепланировка поможет сделать пространство квартиры более продуманным и удобным – благодаря ей можно организовать постирочную или гардеробную, разделить одну большую комнату на две, перенести кухню в другую часть квартиры или сделать большую столовую. Квартиры в брежневках, несмотря на возраст домов и наличие несущих стен, дают много возможностей.

Закажите согласование перепланировки, чтобы получить положительное решение МВК в кратчайшие сроки и быстрее начать ремонт:

Частые вопросы