Согласование реконструкции здания

Реконструкция объекта капитального строительства – процесс сложный, как по подготовке к ней, так и по получениям разрешений с дальнейшим согласованием. 

Главная задача ремонта – сделать здание комфортным для работы и подходящим под тот или иной бизнес. Зачастую с этой задачей справится обычная перепланировка.

Если в здании нет разрушений, и его нынешнее состояние не угрожает жизни и здоровью людей при нахождении в нем, а также если есть возможность выбрать между реконструкцией или перепланировкой, то лучше провести именно перепланировку – это дешевле, быстрее и занимает меньше времени на согласование. 

В статье разберем: 

• чем отличаются друг от друга реконструкция и перепланировка;
• какие работы к ним относятся;
• когда нужно получать разрешение на строительство, а когда – нет.

Что такие реконструкция и чем отличается от перепланировки

Реконструкция – это комплекс строительных работ на объектах капитального строительства, во время которых изменяются технико-экономические показатели. Работы по реконструкции определяет Градостроительный кодекс РФ (ст. 1, п. 14). Во время них:

• уменьшается или увеличивается площадь, объем здания;
• меняется количество этажей – в том числе надстройка и пристройка объекта;
• появляется антресоль внутри помещений;
• устраиваются новые несущие конструкции, колонны;
• монтируется лифт.

К реконструкции здания могут относиться разборка и усиление несущих конструкций, переоборудование чердачного помещения под мансарду, строительство и изменение существующих инженерных систем и коммуникаций.

В Санкт‑Петербурге выдача разрешений на реконструкцию многоквартирного дома осуществляется Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт‑Петербурга и Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт‑Петербурга (в случае, если многоквартирный дом, в котором предусматривается реконструкция, относится к объектам культурного наследия).

Что касается бизнеса, то чаще всего реконструкция касается отдельно стоящих зданий, которым не один десяток лет,. Для ее проведения нужны веские обоснования – например, видимые разрушения или полностью неработающие коммуникации, которые не получится «реанимировать» во время обычного ремонта. В таких объектах может быть недостаточно сделать просто перепланировку.

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения обновленных данных в технический паспорт. То есть это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план из Росреестра.

Сюда же относится переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

И для перепланировки, и для реконструкции нужна проектная документация. Если есть возможность, не меняя параметры здания и его несущие элементы, улучшить эксплуатационные показатели объекта, то лучше сделать перепланировку.

И перепланировку, и реконструкцию связывает также то, что и те, и другие виды работ должны выполняться в строгой последовательности по всем нормам и правилам, а также с использованием проектной документации.

Сделать перепланировку, и только потом ее согласовать – возможно. Самовольная реконструкция же невозможна в принципе – все разрешения на нее получаются заранее. Без инженерных изысканий здесь не обойтись, уже реконструированный объект нельзя согласовать постфактум.

Мы понимаем, как собственнику бывает трудно понять самостоятельно, есть ли в планируемом ремонте такие виды работ, которые требуют получения разрешения на строительство. Пришлите нам адрес объекта и как хотите изменить помещения или все здание, и мы скажем, что это будет – перепланировка или реконструкция:

Согласование реконструкции здания – на что нужно получать разрешение

Чаще всего, когда речь заходит о реконструкции, то имеются ввиду такие работы, как:

• частичный или полностью разбор конструкций, их замена на объекте капитального строительства;
• усиление фундамента, включая цементацию, устройство набивных свай, битумизацию;
• пристройка здания или надстроенный этаж, мансарда;
• усилений конструкций под новое многотонное оборудование – например, для вентиляционного или серверного помещения, на которые здание изначально не рассчитано.

Эти работы требуют тщательной подготовки, которая может занимать не один месяц. В нее входят геодезические работы, техническое и инструментальное обследование зданий, всевозможные экспертизы, подробное заключение с обмерными чертежами, расчетами и выводами о техническом состоянии и несущей способности конструкций

Если вы планируете просто перенести стены, сделать новые проемы в несущих стенах, оборудовать «мокрые» точки в помещениях, окна превратить в двери, изменить фасад, то это, вероятнее всего, будет перепланировка, подготовка к которой проходит проще. Мы можем приступить к ней сразу, как вы оставите заявку.

Кто проводит согласование реконструкции нежилого здания и перепланировку

Перепланировка в нежилом помещении отдельно стоящего здания или всего объекта капитального строительства согласовывается по факту выполненных работ. При этом что­бы на за­кон­ном ос­но­вании прис­ту­пить к стро­итель­ным ра­ботам, не­об­хо­димо раз­ра­ботать про­ект пе­реп­ла­ниров­ки и тех­ни­чес­кое зак­лю­чение о сос­то­янии не­сущих конс­трук­ций. Их можем подготовить мы – проектная документация будет отвечать всем требованиям.

Пос­ле за­вер­ше­ния ра­бот, из­ме­нен­ные ха­рак­те­рис­ти­ки объ­ек­та нуж­но от­ра­зить на тех­ни­чес­ком пла­не, об­ра­тить­ся в Рос­ре­естр для про­веде­ния ка­дас­тро­вого уче­та.

До­пол­ни­тель­ные сог­ла­сова­ния мо­гут пот­ре­бовать­ся, ес­ли пе­реп­ла­ниров­ка пре­дус­матри­ва­ет вы­пол­не­ние ра­бот на фа­садах, ли­бо при от­не­сении зда­ния к объ­ек­там куль­тур­но­го или ис­то­ричес­ко­го нас­ле­дия.

Процесс согласования перепланировки в среднем занимает от 4 месяцев.

Для получения разрешения на реконструкцию многоквартирного дома, нужно пройти ряд инстанций: 

• Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт‑Петербурга;
• Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт‑Петербурга (в случае, если многоквартирный дом, в котором предусматривается реконструкция, относится к объектам культурного наследия) 

Выводы

PEREPLAN – компания, которая специализируется на согласовании перепланировок любой сложности. Мы делаем это в соответствии с законом, по всем нормам и правилам. 

Мы работали с различным функционалом коммерческих помещений и зданий, включая:

• офисы и бизнес-центры;
• магазины продовольственных и непродовольственных товаров;
• торговые комплексы;
• гостиницы и хостелы;
• салоны красоты и парикмахерские;
• общепит;
• медицинские центры;
• школы, детские сады и другие образовательные организации.

Наши инженеры-проектировщики учитывают каждую особенность функционального назначения помещения, обеспечивая в дальнейшем его эффективное использование. 

Тенденция к появлению новых компаний в среде малого и среднего бизнеса диктует свои правила обустройства площадей, и далеко не всегда – это реконструкция.

Получите бесплатную консультацию по своему помещению или зданию, и мы точно скажем, можно ли вам обойтись простой перепланировкой, при этом чтобы недвижимость полностью отвечала вашему бизнесу:

Частые вопросы