Перепланировка квартиры в старом фонде Санкт-Петербурга – дореволюционном доме

В Петербурге есть немало жилых многоквартирных домов старого фонда, часть из которых были построены еще до революции – до 1917 года. При покупке квартир в таких зданиях собственники сталкиваются с разными проблемами, среди которых старый ремонт может оказаться наименьшей из всех имеющихся.

Кривые стены, газовая колонка в ванной, узкие коридоры, неудобная конфигурация кухни – все это поможет исправить перепланировка.

В статье рассказываем:

• о перепланировках, которые можно сделать в домах старого фонда Петербурга;
• о нюансах, которые «всплывают» при ремонте в домах, построенных до 1917 года;
• о документах, необходимых для перепланировки.

А также показываем реальные и согласованные проекты – как собственники квартир в очень старых домах Петербурга улучшили планировки.

Подробный разбор перепланировки квартир в сталинских домах Петербурга читайте здесь – в статье разбираем все нюансы ремонта в «сталинках» и показываем проекты, в которых все перепланировки абсолютно законны.

Районы Петербурга с дореволюционными домами в квартирами

Сегодня в Петербурге много новостроек, однако по-прежнему остались целые кварталы с домами, построенными еще до революции. Среди них много сталинок, и если их можно считать старым фондом Питера, то дома, построенные до 1917 года, можно смело называть «самым старым фондом».

Тем не менее, такие квартиры не только продают и покупают, но и капитально ремонтируют. И часто – это не просто косметический ремонт, а перепланировка. Индивидуальные проекты, по которым строились дома в те времена, позволяют сносить чуть ли не все стены внутри и дают много возможностей для улучшения пространства.

Квартиры самого старого фонда сегодня можно найти в Центральном и Адмиралтейском районах. Кроме того, они встречаются в Выборгском, Московском, Фрунзенском, Кировском и других районах.

Некоторые квартиры – коммуналки. На Васильевском и Петроградском острове такого жилья – примерно половина от общего числа.

Варианты перепланировки в старом фонде Петербурга

Часто первоначальные планировки квартир старого фонда далеки от представления об идеальном жилье. Но собственники покупают их по разным причинам – удобное месторасположение, дома с историей, высокие потолки, стены, которые смело можно сносить и перестраивать.

Вот 5 самых популярных перепланировок во время ремонта:

• создание кухни-гостиной;
• объединение прихожей с комнатой, снос лишних перегородок в коридорах;
• объединение санузла, в том числе с расширением его площади за счет коридора, замена ванны на душевой трап;
• демонтаж какой-либо ненесущей стены либо ее замена на перегородку – из стеклоблоков или раздвижную;
• создание гардеробных, а также встроенных шкафов – организация мест для хранения.

Ненесущие перегородки в старом фонде почти всегда кривые и в плохом состоянии, поэтому чаще всего собственники сносят такие стены и строят их заново, так как стыковать новые перегородки к старым трудно.

Имейте в виду, что для любых работ, которые меняют первоначальную перепланировку квартиры, обязательно нужен проект. Даже если новая стена строится почти на месте старой. 

В любой квартире старого и, тем более, очень старого фонда не стоит начинать какие-либо строительные работы без консультации специалиста по перепланировкам. Бывает так, что в квартирах, расположенных друг над другом, совершенно разные планировки и, по незнанию, можно ухудшить условия проживания соседей или сделать незаконную перепланировку.

Скажите нам адрес вашего дома, пришлите эскиз или дизайн-проект. Мы проверим ту планировку, которую вы хотите, на актуальные нормы. Если найдем нарушения, то подскажем, как исправить:

Особенности перепланировки в дореволюционных домах Петербурга

Есть ряд нюансов, которые касаются дореволюционных домов:

• почти в 100% квартир, расположенных друг над другом, планы будут различаться. Иногда различия незначительны. Но бывает так, что существующая планировка имеет серьезные нарушения: санузел может находиться над кухней, кухня над жилой комнатой и так далее, что по нормам 2025 года недопустимо. Именно поэтому начинать строительные работы до разработки проекта крайне не рекомендуется – без правильного анализа можно легко совершить три-четыре нарушения, даже не подозревая об этом;
• часто встречаются квартиры с двумя входами, и иногда их можно разделить две отдельные квартиры – строго соблюдая ряд условий, связанных в основном с инженерными сетями;
• часто встречаются проблемы с инженерными сетями: когда после революции доходные дома делили на квартиры, стояков не хватало, и две соседние квартиры могли подключить к одной паре стояков. По современным нормативам так делать запрещено, и, как следствие, с согласованием могут быть трудности;
• нужно быть внимательным к увеличению количества сантехнических приборов и санузлов в целом: часто это бывает невозможно из-за плохого состояние инженерных сетей. Не все комиссии разрешают увеличивать количество сантехники, иногда это можно сделать только частично.

В дореволюционных домах большое значение играет вопрос проведения капитального ремонта здания – был ли он, и если да, то когда и какой. 

Капремонтами таких зданий активно занимались в 60-90-е годы, и если в доме он был, это значительно облегчает ситуацию. Во время ремонта обычно приводились в порядок перекрытия, проводилось горячее водоснабжение (а значит, и колонки уже не будет), оборудовались вентканалы, менялась система отопления.

Если капремонта не было, нужно быть готовым к тому, что процесс согласования сильно затянется, так как все комиссии обращают на такие квартиры пристальное внимание: могут потребоваться дополнительные расчеты нагрузок, не входящие в основной состав проекта, или возникнуть проблемы с сетями электроснабжения.

Современные капитальные ремонты чаще всего относятся к инженерным сетям, фасаду, крышам, но они почти никогда не затрагивают самое важное и проблемное место – перекрытия.

На что еще нужно обращать внимание в старых домах

Есть ряд особенностей, которые играют роль в домах всего старого фонда. Среди них:

• ошибки ЕГРН, когда в плане квартиры могут быть не указаны или неверно отображены графически ниши или выступы; окна или двери в несущих стенах; габариты помещений. Либо план вообще нечитаемый в принципе;
• газовые колонки. Многие дома этого и сталинского периодов не имеют стояков ГВС, горячая вода в них предусмотрена от колонок, которые в подавляющем большинстве случаев расположены в ванных;
• в квартирах могут быть печи и камины – демонтировать их можно везде, кроме домов, находящихся под охраной КГИОП, то есть имеющих статус культурного наследия.

Проект перепланировки в старом фонде с кухней-столовой

Квартира находится в пятиэтажном доме по улице Разъезжая, дом 10/15, построенном в 1901 году. Это двухкомнатная квартира площадью 63 квадратных метра. Фото до перепланировки при первом обследовании:

В квартире были снесены почти все стены и возведены новые. Газовое оборудование осталось без изменений. Несмотря на газ в квартире удалось спроектировать и согласовать кухню-столовую. Зона для приготовления пищи вышла 6 квадратных метров и отмечена на плане в проекте – площадь укладывается в нормы.

В квартире остались две полноценные комнаты. Вместо неудобных встроенных шкафов и антресолей, которые демонтировали, появилась гардеробная. 

Санузел, как и был изначально, совмещенный. В нем сделали короба для стояков водоснабжения и водоотведения с возможностью быстрого доступа – люком ревизии. Также демонтированы и установлены новые раковины, душ-трап с функцией душевого поддона, унитаз с инсталляцией.

Планы квартиры до и после перепланировки:

Проект перепланировки в старом фонде с расширением санузла на площадь кухни

Квартира по адресу Малодетскосельский пр., 36. Дом построен в 1902 году. Это просторная однокомнатная площадью 46 квадратных метров.

Поскольку дом старый, в первую очередь здесь провели инструментальное обследование перекрытий – вскрылись верхние слои пола в нескольких местах и визуально выяснилось, какое именно перекрытие в квартире и в каком оно состоянии. Это необходимо для технического заключения – без него МВК может не согласовать проект

Фото до ремонта, сделанные во время обследования:

Почти все старые перегородки в квартире снесли. Возвели новые. Санузел совместили и расширили за счет коридора, кухни и кладовой, однако в нем сделали перегородку, отделив зону с унитазом-инсталляцией. 

Важно, что под расширяемой зоной со стороны кухни в квартире ниже находится кладовая, что считается нежилым помещением – это проверили по поэтажному плану ПИБ. Расширение санузла на площадь кухни возможно только при условии нежилого помещения снизу.

Кроме того, в проект вошли:

• перенос газовой колонки из санузла в кухню, а также перенос газовой плиты силами «ПетербургГаза» – все, что связано с газом, должны делать только профильные специалисты, имеющие лицензию на работу с газовым оборудованием;
• перенос раковины на кухне;
• устройство короба для стояка водоотведения с возможностью быстрого доступа – люком ревизии;
• демонтаж существующей кладовой – вместо него сделали встроенный шкаф и гардеробную.

Кухня была расширена за счет части площади коридора. Между коридором и кухней сделали раздвижную дверь с притвором.

Планы квартиры до и после перепланировки:

Перепланировка в старом фонде с кухней-столовой и расширением санузла

Квартира по адресу улица Ижорская, д.13/39. Год строительства дома – 1912. Четырехкомнатная квартира с двумя входами, сложной конфигурации.

Здесь также сначала было проведено инструментальное обследование. Оно достоверно показало тип перекрытия – металлические балки с деревянным заполнением с опиранием на кирпичные внутренние и наружные несущие стены.

Вот, как выглядела квартира во время обследования:

Что сделано в квартире:

• расширен санузел на площадь коридора;
• спроектирована кухни-столовая – кухня объединилась с одной из комнат. Между ней и коридором установили двери с притвором;
• перегородки в комнатах были снесены и возведены заново – площадь жилых комнат стала меньше, при этом коридор – шире. Это решение позволило сделать в прихожей встроенный шкаф;
• в ванной стояки водоснабжения и водоотведения «зашили» в короба с люком ревизии;
• установлены две раковины, мойка, ванна, унитаз с инсталляцией, а также электрический полотенцесушитель.

Квартира до и после перепланировки:

Документы для согласования перепланировки в старом фонде Петербурга

В плане сбора документов перепланировки в старых домах не отличается от любых других. Разница может быть в сроках – как правило, согласование в «сталинках» и дореволюционных домах длится дольше, от 6 месяцев и больше. Для сравнения: в более современном доме согласовать ремонт можно за 4-6 месяцев.

В стандартный список документов входят:

• проект перепланировки и техническое заключение;
• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт на квартиру;
• поэтажный план квартиры, в которой планируется ремонт, а также планы квартир этажами выше и ниже. Если ниже или выше квартир нет, нужна соответствующая справка об отсутствии жилых помещений;
• акт обследования вентканалов и лицензия компании, которая предоставляет услугу.

Также могут потребоваться согласие управляющей компании – зависит от района, в котором находится квартира; согласование пожарного надзора; технические условия от ПетербургГаза и газовый проект от лицензированной компании, если переносятся газовая плита или колонка; справка о выделенной мощности на квартиру с указанием кВт – при замене газовой плиты на электрическую.

Отдельный список документов нужен после перепланировки – для ввода квартиры в эксплуатацию. В него входят:

• переобмер, который выполняется кадастровым инженером;
• строительные документы и лицензия компании, которая делала ремонт – договор подряда, договор на технадзор, договор на вывоз мусора, при необходимости – акты скрытых работ;
• техплан.

Все этапы согласования перепланировки в Санкт-Петербурге мы подробно разбираем в этой статье.

Выводы

Перепланировка в старом доме, построенном до 1917 года, считается одной из самых сложных. Здесь играют роль:

• тип перекрытий. Зачастую необходимо проводить инструментальное обследование со вскрытием пола, чтобы определить его;
• размещение газового оборудования. Не редкость, что колонка расположена в ванной, и это – не самое удобное ее расположение. Собственники зачастую хотят перенести ее на кухню, и сделать это – не всегда просто;
• инженерные сети. Две соседние квартиры могут быть подключены к одной паре стояков, что по современным нормам недопустимо;
• проведение капитального ремонта здания. Важно, был ли он, и если да, то когда и какой.

В таких старых домах мы рекомендуем не начинать строительные работы до консультации в проектной компании – в PEREPLAN или другой аналогичной. Есть вероятность провести ремонт с нарушениями. Здесь важно опираться на планировку соседей  выше и ниже, запрашивая планы квартиры ПИБ. Не каждое планировочное решение может пройти согласование.

Оставьте заявку и получите консультацию по вашей квартире – мы проанализируем желаемое планировочное решение, проверим документы и дадим все рекомендации. При необходимости разработаем проект перепланировки:

Частые вопросы