Перепланировка сталинки: что можно изменить и как согласовать?

Квартиры сталинской постройки, в народе именуемые «сталинками», пользуются популярностью на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге. В них высокие потолки, прекрасная шумоизоляция, большие комнаты. Но любая купленная сталинка – это почти всегда перепланировка, ведь ремонт в них, как правило, старый, а имеющаяся планировка – не самая удобная. Перепланировка сталинки помогает сделать квартиру современной, комфортной и полностью адаптированной «под себя».

Еще одна «фишка» Петербурга – это коммунальные квартиры. Многие из которых – как раз те самые «сталинки». Не редкость, когда коммуналки выкупают у разных собственников и объединяют в одну квартиру, а это – всегда перепланировка.

В статье разберем:

• что считается сталинкой в Петербурге и в каких районах чаще всего находятся такие квартиры;
• все нюансы жилья в сталинском доме, которые играют роль при ремонте;
• какую перепланировку в сталинках делают собственники чаще всего.

А также покажем проекты и планировочные решения, которые уже прошли согласование. 

Старый фонд в Петербурге – в каких районах строили сталинки

Говоря о перепланировке, в Санкт-Петербурге, сложно рассматривать отдельно только сталинки – здесь есть общее понятие «старый фонд», к которому относятся дома сталинской постройки 1931-1956 годов, а также дореволюционные здания. Все эти дома – индивидуальных проектов, серийными они не бывают.

Примерно каждое третье обращение в PEREPLAN по Петербургу касается перепланировки в старых домах. Большая часть жилых зданий Центрального, Адмиралтейского районов – это старая застройка с просторными квартирами.

Некоторые выкупают коммуналки и объединяют их в одну квартиру, а это – всегда перепланировка. На Васильевском и Петроградском острове таких квартир – примерно половина от общего числа. Также часто старый фонд встречается в Выборгском, Московском, Фрунзенском, Кировском районах. Есть такие квартиры и в других районах. 

Какую перепланировку в старом фонде Петербурга делают чаще всего

Сталинки и дореволюционные здания строились по индивидуальным проектам, типовых планировок здесь нет. А потому и новые планировочные решения здесь могут быть самые разные – все зависит от исходных данных, конфигурации квартиры и запросов собственников.

Вот некоторые варианты перепланировки сталинок:

• длинные и зачастую неудобные коридоры собственники объединяют с жилыми комнатами или расширяют их, чтобы сделать прихожую более правильной и удобной формы;
• кухню объединяют с комнатой, делая популярную сегодня кухню-столовую – такое решение пройдет не везде, и есть нюансы в зависимости от самой квартиры;
• санузел объединяют, а также при необходимости расширяют за счет коридора. Иногда возможно увеличить на площадь кухни – такой проект для старого фонда показываем здесь;
• лишние перегородки в коридорах сносят;
• стены можно переносить, сделав ту или иную комнату больше, а также можно разделить перегородкой одно большое помещение на два;
• благодаря новым перегородкам, в том числе с помощью стеклоблоков или гипсокартона, можно отделить в комнате рабочую зону, спальню или сделать гардеробную;
• допускается заменять какую-либо ненесущую стену раздвижной перегородкой и переносить дверные проемы;
• в больших квартирах вместо одного санузла можно сделать два – такая перепланировка зависит от района и даже отдельных сантехприборов в старом фонде.

Ненесущие перегородки в старом фонде почти всегда кривые и в плохом состоянии, поэтому чаще всего собственники сносят такие стены и строят их заново, так как стыковать новые перегородки к старым трудно.

В старом фонде допускается зашивать вентиляционные трубы в короба или прятать их под навесным потолком – доступ к ним устраивать не обязательно. Исключение составляет воздуховод газовой колонки – его зашивать нельзя даже при наличии доступа, можно только прятать в мебель.

Можно переносить радиаторы отопления, заменяя старые батареи на современные. Однако перенос всегда проходит согласование в Управляющей компании, многие из которых могут не разрешить этого делать.

Главное, чтобы новая планировка отвечала всем актуальным строительным нормам, а также требованиям администраций районов и не ухудшала ничьи условия проживания – ни собственников квартиры, ни их соседей.

Получите консультацию по вашей сталинке – пришлите нам эскиз или дизайн-проект, и мы проверим его на актуальные нормы. Если найдем нарушения, то подскажем, как исправить:

Далее разберем главные нюансы и сложности, о которых нужно знать при перепланировке сталинок.

Перепланировка сталинок и перекрытия в них

Самое слабое место всех домов старого фонда – это перекрытия. Часто они выполнены по деревянным или металлическим балкам.

Определить тип перекрытий можно:

• по техпаспорту – как и где его получить мы рассказываем здесь. Если перепланировку согласовываем мы – получим документы сами. Нюанс в том, что иногда в техпаспорте может быть указан «смешанный» тип перекрытия без указания конкретных типов или, наоборот, указан только один тип перекрытия, хотя на самом деле перекрытия смешанные – например, деревянные балки и металлические;
• по открытым источникам, но этот способ – не самый надежный: информация не везде актуальна;
• благодаря инструментальному обследованию, когда вскрываются верхние слои перекрытия в нескольких местах и визуально проверяется, какое перекрытие в квартире, в каком оно состоянии и с каким шагом лежат балки.

Вот, как происходит обследование:

Проводить инструментальное обследование и делать полноценное техническое заключение по его результатам – требование администраций некоторых районов. Собственники не всегда хотят настолько основательно решать вопрос со вскрытием перекрытий, однако нужно быть готовым к тому, что МВК может не согласовать проект без полноценного техзаключения.

Очень важно хорошо обследовать все перекрытия, так как ваш пол — это потолок соседей. Обычно вскрывать нужно не менее трех участков, один из которых будет в «мокрых» зонах. 

В данном случае собственники пригласили нас на осмотр квартиры, когда убрали все обои и напольные покрытия.

Ошибки ЕГРН в старых планах квартир

Это еще одна частая ситуация, которая может возникнуть в сталинках. Чаще всего ошибки всплывают как раз во время перепланировки.

В старых планах могут быть не указаны либо неверно отображены графически:

• ниши или выступы;
• окна или двери в несущих стенах;
• габариты помещений.

Может быть неверно указан угол наклона стен. А также может быть просто нечитаемый план, когда невозможно разобрать площади или размеры.

В большинстве случаев ошибки ЕГРН не становятся большой проблемой – в Петербурге их можно исправить на этапе разработки проекта, показав верные данные в техническом заключении или техпаспорте. Но иногда приходится обращаться в Росреестр. Особенно, если ошибки связаны с отличиями фасада – неправильно отображенные входы или балконы.

Проблема с документами в коммунальных квартирах

Коммуналки  в старом фонде встречаются достаточно часто. Часто такие квартиры покупают от разных владельцев и объединяют в одну. Одна из частых проблем здесь – в разводке коммуникаций. Например, канализации. Обычно ее нужно проектировать с нуля, и это – отдельная часть проектной документации. В Петербурге для старого фонда это обязательный раздел.

Сложности и особенности перепланировки в коммуналках мы подробно рассказываем в этой статье. 

Газифицированные кухни в старых домах Петербурга и газовые колонки в санузлах

Все квартиры старого фонда по умолчанию газифицированы. Это не только накладывает ограничения на планировку, но и требует большего внимания к системе электроснабжения.

Обычно на такие квартиры выделено всего 3 кВт, что достаточно мало с учетом того количества бытовой техники, которое хочется установить собственникам при ремонте. А если хозяева хотят отказаться от газовой плиты – им, скорее всего, понадобится выделять дополнительную электрическую мощность.

Также часто в таких домах газовый стояк расположен в парадных, и в квартиры газ вводится из подъезда, горизонтальной трубой проходя до кухни. По нормативам газовые трубы не могут проходить через санузел, а также их нельзя зашивать, поэтому нужно быть осторожней при размещении санузлов: если поставить его на пути газопровода – придется разрабатывать газовый проект и переносить газовую трубу.

Еще одна важная особенность «сталинок» – это газовые колонки. Многие дома этого периода не имеют стояков ГВС, горячая вода в них предусмотрена от колонок, которые в подавляющем большинстве случаев расположены в ванных.

По нормам 2024 года колонка должна находиться на кухне – в помещении с естественным проветриванием, а потому если в квартире планируется перепланировка – скорее всего потребуется разработка газового проекта для переноса колонки. 

Перепланировка сталинских квартир с печами и каминами

Часто в таких домах встречаются печи и камины – демонтировать их можно везде, кроме домов, находящихся под охраной КГИОП – то есть имеющие статус культурного наследия. Нельзя затрагивать вентканалы и используемые дымоходы – их можно зашить в короба с быстрым доступом, но не закладывать «наглухо». Неиспользуемые дымоходы можно закрыть ГКЛ вровень со стеной наглухо, но не «забивать» при этом сам дымоход – вертикальное отверстие, проходящее в стене.

Во всех квартирах Петербурга нельзя устраивать рабочие дровяные камины. Однако в ряде районов разрешают оставлять рабочие печи и камины на последних этажах.

Перепланировка сталинки с переносом дверного проема, радиаторов отопления и колонки

Дом 1957 года постройки по адресу Краснопутиловская, 12. Это – пример классической «сталинки» с антресолями, встроенными шкафами, газовой колонкой в ванной комнате, ненужными перегородками в коридорах и раздельным санузлом.

Перепланировка включала:

• демонтаж нескольких ненесущих перегородок и возведение новых, чтобы придать помещениям более правильную форму;
• заложение старого проема на кухне из коридора и создание нового – из холла. Так как квартира газифицирована – обязательна установка двери с плотным притвором;
• перенос газовой колонки, установку варочной панели силами «ПетербургГаза» – все, что связано с газом, должны делать только профильные специалисты, имеющие лицензию на работу с газовым оборудованием;
• устройство короба для стояков водоснабжения и водоотведения с возможностью быстрого доступа – люком ревизии;
• демонтаж старых встроенных шкафов и монтаж новых в более удобных местах;
• объединение санузла с расширением на площадь коридора;
• демонтаж старого и установка нового сантехоборудования с изменением проектного положения, устройство инсталляции для унитаза.

План квартиры до и после перепланировки:

После основных строительных работ квартира уже стала современной:

Согласованием перепланировки от начала и до конца занимался PEREPLAN. Планировочное решение и дизайн-проект для этой квартиры также разработали мы. Так «сталинка» будет выглядеть по окончании ремонта:

Перепланировка «сталинки» с кухней-столовой

2-комнатная квартира в доме 1934 года постройки по адресу 2-я Советская, 25. Тип перекрытий – деревянные по деревянным балкам. Проводилось инструментальное обследование со вскрытием пола, чтобы определить состояние конструкций:

Вот так квартира выглядела до ремонта:

В проект перепланировки этой квартиры вошло 22 изменения, включая:

• организацию кухни-столовой с переносом газовой плиты, обшивкой стен ГКЛ и гидроизоляцией;
• демонтаж всех ненесущих перегородок с устройством новых – это тот случай, когда кривые стены проще было снести и возвести на их месте новые;
• радиаторы отопления, которые спрятали за съемными декоративными панелями с быстрым доступом;
• демонтаж двери в нише в комнате и окна между санузлом и кухней. На плане этой двери нет – ошибка ЕГРН, она не была нанесена на план. В данном случае исправлять такие ошибки нет смысла, так как перегородку демонтировали, и проблема решилась;
• монтаж душевого трапа в санузле;
• монтаж инсталляции.

Вот планы квартиры до и после перепланировки со всеми изменениями:

Проект перепланировки с кухней-столовой и отключением квартиры газа

Квартира в доме по улице Жуковского 1859 года постройки. Тип перекрытий: сборные железобетонные многопустотные. Год проведения капитального ремонта (реконструкции) – 1972.

Главный нюанс этой перепланировки – отключение квартиры от газа, чтобы сделать полноценную кухню-столовую без перегородки или двери, разделяющей помещение для приготовления пищи и обеденную зону.

Так как в квартире газ был отключен, выделили дополнительную электрическую мощность, чтобы можно было установить электроплиту. 

Если газ отключен в квартире с колонкой – после перепланировки обязательно устанавливается электрический водонагреватель (бойлер), так как это единственный способ обеспечить квартиру горячей водой.

В проект перепланировки вошли:

• демонтаж перегородок – в том числе стены между кухней и комнатой;
• монтаж новых перегородок – для организации кладовой и переноса стены в комнате;
• демонтаж газового оборудования силами «ПетербургГаза» без разработки дополнительного раздела газоснабжения;
• перенос раковины на кухне и установка электрической плиты;
• устройство кухни-столовой;
• короб для стояков водоснабжения и водоотведения с люком ревизии;
• устройство гардеробной;
• обшивка стен из ГКЛ, шумоизоляция стен;
• объединение санузла с расширением на площадь коридора, монтаж инсталляции.

Планы квартиры до и после перепланировки:

Вывод

Если квартира находится в старом фонде Петербурга – это не значит, что в ней нельзя улучшить планировку и сделать современный ремонт. Наоборот сталинки позволяют сделать практически любой дизайн-проект, подходящий под запросы и ожидания собственников такого жилья. 

Главное – знать строительные нормы, требования администрации и особенности самого дома.

Задумывая перепланировку важно понимать:

• вся перепланировка напрямую зависит от поэтажных планов и расположения коммуникаций. Также играет роль тип перекрытий — от этого зависит сложность и длительность согласования, стоимость ремонта; 
• при всех широких возможностях не каждое решение может пройти согласование;
• перед началом любых строительных работ в квартире нужно проконсультироваться, так как возможно понадобится проект перепланировки. Это можно сделать в PEREPLAN или любой другой компании, которой доверяете;
• лучше всего в сталинской квартире ничего не предпринимать, пока ее не осмотрит наш специалист. Мы изучим первичную документацию, проведем обследование и расскажем все, что можно и нельзя делать в квартире. Также дадим рекомендации по перепланировке, чтобы она была безопасной и законной.

Напишите нам и получите подробную консультацию по вашей квартире.