Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, последствия, что делать

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой возможна, но есть риск, что это обернётся плохими последствиями. Со всем, что сделал предыдущий собственник без согласования, придётся разбираться новому владельцу. Например, легализовать изменения или переделать ремонт за свой счёт. В статье рассказываем, что делать, если приобрели квартиру с неузаконенными работами.

Эксперт подробно разбирает риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой. Мы расскажем, как самостоятельно проверить квартиру на наличие перепланировки до покупки и что делать, если вы решились на такую сделку и хотите узаконить изменения после покупки. Все важные детали и шаги для легализации – в нашем подкасте. Слушайте, чтобы узнать подробности.

Можно ли покупать квартиру с перепланировкой и чем это грозит?

Покупать квартиру с перепланировкой, которая согласована и зарегистрирована в ЕГРН — можно, это ничем не грозит. Наоборот, обычно благодаря перепланировке квартира становится более комфортной для жизни. Главное, проверить, что планировка, которую вы видите на фото в объявлении и при осмотре, действительно легальна.

Квартиры, где выполнена законная и продуманная перепланировка, могут стоить дороже, чем варианты в том же районе города со стандартными планировками от застройщиков. Например, очень удобно, когда маленькую кухню объединяют с комнатой, чтобы сделать кухню-столовую. Или организуют мастер-спальню с отдельным входом в санузел. Вы можете и сами изменить планировку после покупки под ваши потребности, однако важно её согласовать, чтобы не возникло проблем в будущем.

Если вы хотите проверить, всё ли в порядке с планировкой квартиры, которую собираетесь купить, напишите нам — бесплатно вас проконсультируем:

Что считается неузаконенной или незаконной перепланировкой?

Неузаконенная и незаконная перепланировка — понятия похожие, но между ними есть разница. Общее у них то, что изменения официально не зарегистрированы. В теории неузаконенный ремонт можно узаконить, если он сделан в соответствии с нормами. А тот ремонт, где нормы нарушены, узаконить нельзя. Например, если расположили санузел над комнатой соседей снизу.

На практике встречаются случаи, когда работы выполнены без нарушений норм, но на них не получено разрешение в Межведомственной комиссии (МВК) и нет акта о вводе в эксплуатацию. Это противоречит Жилищному кодексу, а значит, тоже является незаконным. Пока акт не будет получен, и работы не будут официально зарегистрированы — перепланировка будет считаться незаконной.

Какие риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Когда вы приобретаете жильё с неузаконенным ремонтом, все последствия ложатся на вас — переходят от предыдущего владельца вместе с правом собственности. Вы уже не сможете обратиться с претензиями к нему, даже если он умышленно скрыл серьёзные недостатки.

Отказ в регистрации сделки

Если вы планируете оформить ипотеку, то о приобретении жилья с неузаконенными работами можно забыть. Банки не дают согласия на подобные сделки, т. к. несогласованные изменения — это всегда большой риск. Предмет залога может резко упасть в цене, если из-за некачественно выполненных работ произойдёт авария. А при неоформленной перепланировке вероятность этого выше, потому что ремонт не прошёл проверку.

Обязательство узаконить перепланировку за свой счёт

Даже если вам повезло и ремонт в купленной квартире сделан без нарушений, узаконить его — это всё равно затраты. Разработка проекта и услуги по согласованию могут стоить свыше сотни тысяч рублей. Но по-настоящему большие затраты предстоят, если объект находится в доме-памятнике, и в процессе работ был затронут предмет охраны (например, какой-то элемент интерьера, представляющий архитектурную ценность).

Возможные штрафы и предписания

За изменения планировки, на которые заранее не получено разрешение в МВК, предусмотрен штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также может поступить предписание вернуть планировку в состояние, как в Росреестре. Либо переделать ремонт так, чтобы он не нарушал нормы.

Необходимость изменить ремонт — это и есть главный минус несогласованной перепланировки. Даже когда работы сделал предыдущий собственник, за их переделку придётся платить не ему, а новому владельцу. Если этого не сделать, объект могут продать с торгов в рамках исполнительного производства.

Проблемы при последующей продаже

Продать жильё с нелегализованной планировкой сложнее, чем с зарегистрированной. Основная проблема — не получится привлечь покупателей с ипотекой. А тех, кто готов заплатить всю сумму сразу, не всегда получается быстро найти. В результате сроки продажи растянутся.

На недвижимость с самовольным ремонтом часто приходится назначать цену ниже рыночной. Риелторы и многие покупатели знают, что такое перепланировка, и просят предоставить подтверждение, что она легальна. А если подтверждения нет, запрашивают приличную скидку.

Как проверить, узаконена ли перепланировка?

Перед покупкой вы можете лично проверить законность планировки — не нужно обращаться к владельцу или юристам. Закажите выписку ЕГРН с графическим планом помещений на квартиру собственника через Госуслуги. Вот как это сделать:

1. Откройте Госуслуги. Нажмите на строку поиска.

2. Введите запрос «ЕГРН». Далее нажимайте: «выписка», «онлайн», «заказать».

3. Выберите «Онлайн-выписка об объекте недвижимости».

4. Нажмите на «подайте другое заявление».

5. Нажмите «Начать».

6. Затем выбирайте то, что выделено на скриншотах:

Пройдите ещё несколько шагов, оплатите заказ выписки. В Госуслугах появится уведомление, когда документ будет готов.

Сравните фактическую планировку со схемой из выписки ЕГРН. Видите какие-либо отличия? Например, перегородки не на тех местах, есть проёмы, которых нет на плане, или объединены помещения. Если есть подобные отличия, значит, в квартире не согласовали изменение планировки.

Если вы хотите проверить законность планировки перед покупкой — напишите нам. Мы изучим планы и точно скажем, всё ли в порядке:

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если не планируете оформлять ипотеку, то возможность приобрести жильё с несогласованными изменениями у вас есть. Главное, заранее понимать риски такой сделки. Может, планировка идеально подходит под ваши потребности, но важно убедиться, действительно ли она полностью соответствует нормам и её получится узаконить в существующем виде, иначе покупка не будет иметь смысла.

Как узаконить перепланировку после покупки?

В Санкт-Петербурге допускается узаконить уже выполненный ремонт. Сделать это можно по такой процедуре:

1. Обратиться в проектную организацию для проверки ремонта на соответствие нормативам. Это позволит выяснить, можно ли оформить его без переделок. Выбирать необходимо компанию, которая состоит в СРО. Например, обратиться к нам, в PEREPLAN (состоим в СРО «МежРегионПроект»).
2. Заказать разработку проектной документации. Если выполненный ремонт отвечает требованиям нормативов, проект подготовят по фактическому состоянию объекта. В случае нарушений потребуется выполнить работы по новому проекту, где соблюдены все нормы.
3. Подать документы в Межведомственную комиссию. Перед подачей нужно оплатить штраф за самовольное проведение перепланировки.
4. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. Технический план вместе с проектом передать в МВК для получения акта о вводе изменений в эксплуатацию.
5. Внести корректировки в сведения Росреестра после получения акта, чтобы официально зафиксировать новую планировку. На регистрацию отводится 5 рабочих дней.

Работы, которые выполняют без согласования, часто оказываются некачественными, потому что они не проходят проверку на соответствие нормам. Это касается не только устройства или демонтажа перегородок, но и инженерных сетей. Поэтому есть вероятность, что их тоже потребуется переделать.

Заключение: как минимизировать риски при покупке квартиры с перепланировкой?

Даже если продавец утверждает, что работы выполняла профессиональная строительная бригада, и были использованы качественные материалы, нет гарантий, что у вас не возникнет проблем. 

Нарушения нормативов — это не только юридические формальности. Работы нужно выполнять по нормам, чтобы не возникло бытовых проблем. Например, когда спальню сделали там, где у соседа сверху кухня или туалет, шум воды, стук по плитке, запахи будут вызывать реальный дискомфорт.

Если вы купили недвижимость с самовольными изменениями, рекомендуем как минимум проконсультироваться со специалистами, чтобы узнать, не представляют ли выполненные работы опасности для вас или соседей. Напишите нам:

Ответы на частые вопросы