Согласование перепланировки в Санкт-Петербурге – документы, этапы, сколько стоит

Перепланировка позволяет сделать квартиру более удобной и подходящей по всем параметрам – с кабинетом, объединенным санузлом, гостиной-холлом, просторной кухней-столовой или, наоборот, небольшой нишей.

Любые, даже незначительные изменения нужно согласовывать. Лучше делать это до ремонта, чтобы перепланировка точно была сделана по нормам. В Петербурге оформлением решения на согласование занимается МВК – межведомственная комиссия при адми

нистрации района.

В статье расскажем:

• что считается перепланировкой;
• какой ремонт в квартире нужно согласовывать, а какой – нет;
• что нельзя делать при перепланировке;
• какие документы готовить для согласования и какие инстанции пройти;
• сколько времени занимает согласование и какова цена.

Что понимается под перепланировкой квартиры

Определение этому понятию дает Жилищный кодекс РФ, а также Постановление администрации Санкт-Петербурга от 25.07.2011 №1037.

Там прописано, что перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения обновлений в технический паспорт, Росреестр.

Другими словами, это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план квартиры – объединение комнат между собой, перенос кухни в другую часть квартиры, создание гардеробных или новых проемов, расширение комнат за счет соседних помещений. А также изменение площади квартиры.

В Жилищном кодексе есть еще одно определение – переустройство квартиры. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт квартиры. Например, перенос сантехнического оборудования или газовой плиты.

Вот пример перепланировки квартиры на набережной Черной речки в Петербурге, отраженной в проекте:

Перепланировка проводилась в новостройке Приморского района. Здесь были демонтированы ненесущие перегородки между кухней и комнатой, а также коридором и комнатой. Получилось объединенное пространство с кухней-столовой. Простая перепланировка, расширяющая пространство для удобства проживания заказчиков.

Узнайте, можно ли согласовать перепланировку в вашей квартире. Напишите нам свои идеи, район, и мы скажем, как все узаконить:

Какую перепланировку нужно согласовывать, а какую – нет

Самые частые работы в Санкт-Петербурге, для которых обязательно нужно разрешение:

• объединение ванной комнаты и туалета;
• расширение санузла за счет коридора или кладовых;
• объединение кухни с гостиной – это разрешено только при наличии электроплиты и ненесущих стен;
• перенос кухни в другую часть квартиры (прихожую, гардеробную) – так называемая, кухня-ниша;
• новые проемы в перегородках и стенах;
• демонтаж стен и создание новых межкомнатных перегородок в других местах;
• объединение лоджии с комнатой или кухней – разрешено при условии установки двойного стеклопакета;
• перенос дверных проемов в несущих стенах;
• создание дополнительного санузла или душевой комнаты;
• монтаж антресоли или антресольной полки.

Работы по переустройству квартиры, которые нужно согласовывать: замена газовой плиты на электрическую, перенос плиты на кухне в другое место, проведение сантехники в новые ванные, душевые комнаты или туалеты, перенос радиаторов отопления в квартире и ряд других изменений.

Пример дизайн-проекта квартиры от PEREPLAN, в котором объединен санузел – демонтаж перегородки между туалетом и ванной нужно согласовывать:

Еще один пример дизайн-проекта с перепланировкой – здесь гостиная объединена с лоджией с помощью французских дверей. Только такое объединение холодного и теплого помещений возможно согласовать, и на это также нужно разрешение МВК:

Что запрещено при перепланировке и переустройстве в Санкт-Петербурге

Есть ряд работ, которые нельзя делать в квартире во время ремонта – на них никогда не даст разрешение МВК, поскольку это небезопасно для вас и соседей, ухудшает условия проживания в квартире и многоквартирном доме. Нельзя:

• переносить санузлы в комнаты и на кухню, за исключением первого и последнего этажей – здесь есть такая возможность;
• объединять лоджию или балкон с комнатой без установки двухкамерного стеклопакета, так как это нарушает тепловой контур дома. Это запрещено еще и правилами пожарной безопасности;
• делать новые проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах или диафрагмах, а также в колоннах и стойках;
• уменьшать минимально допустимую жилую площадь комнат.

Документы, необходимые для согласования перепланировки

Чтобы получить решение о согласовании перепланировки в Санкт-Петербурге, нужно собрать пакет документов для Межведомственной комиссии при администрации района. Весь процесс согласования условно можно разделить на три этапа:

1. Получение решения на перепланировку от МВК;
2. Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию;
3. Внесение изменений в Росреестр.

Для каждого из них нужны свои документы. Вот основной пакет, необходимый для подачи в МВК:

• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт на квартиру;
• поэтажный план квартиры, в которой планируется ремонт, а также планы квартир этажами выше и ниже. Если ниже или выше квартир нет, нужна соответствующая справка об отсутствии жилых помещений из ГУП «ГУИОН»;
• акт обследования вентканалов и лицензия компании, которая предоставляет услугу;
• проект перепланировки и техническое заключение.

Показываем, как выглядят документы. Поэтажные планы квартир:

Справка, в которой говорится, что этажом выше жилых помещений нет:

Технический паспорт квартиры:

Акт обследования вентканалов:

В зависимости от ситуации на этом этапе для МВК могут потребоваться дополнительные документы:

• технические условия от управляющей компании, если планируется подключение к сетям водоснабжения, отопления, вентиляции;
• согласие банка, если квартира в ипотеке;
• согласие управляющей компании на перепланировку – зависит от района, в котором находится квартира;
• согласование пожарного надзора – также необходимо в некоторых районах;
• справка о выделенной мощности на квартиру с указанием кВт – при замене газовой плиты на электрическую. Но ее также могут запросить, даже если плита не меняется;
• документы по увеличению мощности на квартиру с указанием кВт – если газовая плита заменяется электрической или планируется установка дополнительного оборудования, работающего от электросети, чтобы в квартире «не выбивало пробки»;
• технические условия от ПетербургГаза и газовый проект от лицензированной компании, если переносятся газовая плита или колонка;
• согласие управляющей компании, если планируется зашивка стояков отопления и водоснабжения.

Пример технических условий от управляющей компании:

Пример технических условий от ПетербургГаза:

Документы для ввода в эксплуатацию для МВК – собираются и подаются после ремонта:

• переобмер – выполняется кадастровым инженером;
• строительные документы и Лицензия компании, которая делает ремонт – договор подряда, договор на технадзор, договор на вывоз мусора, акты скрытых работ.

Документы для внесения изменений в ЕГРН:

• техплан, который содержит все ранее полученные согласования, заключение кадастрового инженера, графическую часть. Подается через МФЦ в Росреестр.

Эти документы может получить как собственник, так и компания, которая проводит согласование. Мы работаем на основании доверенности.

Этапы согласования перепланировки

Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно пройти ряд инстанций.

1. Росреестр. В самом начале здесь заказываются выписки ЕГРН – на квартиру, в которой предстоит ремонт, а также на квартиры ниже и выше, чтобы понимать планировки соседей. На основании этих данных готовится эскиз и становится понятно, согласуемая перепланировка или нет, подходит ли она под требования того или иного района.
2. ГУИОН либо кадастровый инженер любой коммерческой компании, где сделают технический паспорт квартиры с поэтажными планом.
3. Вызывается трубочист, который выдаст акт обследования вентканалов.
4. Проектная компания – готовит проект перепланировки и техническое заключение.

Комиссия рассматривает документы 30 дней и выдает решение о перепланировке. После этого можно делать ремонт, на него отводится год. Если времени не хватает, можно продлить разрешение еще на полгода.

Если в квартире делался новый проем в несущей стене с усилением металлоконструкциями и устанавливались гипсокартонные перегородки по металлическому каркасу – нужны акты о скрытых работах. Также практически всегда необходимы акты на гидроизоляцию.

Согласование перепланировки продолжается и после ремонта. Когда все сделано, нужно получить акт ввода квартиры в эксплуатацию после выполненных работ. Для этого нужно:

1. Провести переобмер квартиры кадастровым инженером. Он проверит ремонт на соответствие проекту перепланировки – все должно совпадать.
2. Подготовить договор на выполнение строительно-монтажных работ ремонтной бригадой с допуском СРО.
3. Подготовить акты о скрытых работах.
4. Подготовить договор на вывоз мусора – вывозить его может только специализированная организация. Самостоятельно это делать нельзя. Также может потребоваться справка с полигона, что мусор утилизирован.
5. Если был задействован пожарный надзор, то необходимо также вызвать их специалиста, чтобы проверить соблюдение пожарных требований и подготовить письмо.

Все это вместе с проектом перепланировки и распоряжением подается в администрацию, где назначают дату выхода на квартиру и подписывают акт.

Финальный этап согласования – получение обновленной выписки из ЕГРН, в которой будет зафиксирована перепланировка. Для этого на основании акта на ввод в эксплуатацию готовится технический план помещения у кадастрового инженера. Далее по записи через МФЦ он подается в Росреестр и получается выписка.

Сколько стоят документы для перепланировки в Санкт-Петербурге

Оформление практически каждого документа, необходимого для согласования, платное. Вот примерная стоимость основных из них:

• технический паспорт – от 3 000 до 10 000 рублей в зависимости от метража квартиры;
• поэтажный план – от 1 500 до 5 000. Стоимость также зависит от площади;
• акт обследования вентканалов – от 3 000 до 10 000. Зависит от района, дома, количества вентканалов и дымоходов, которые нужно обследовать и прочистить;
• проект перепланировки с техническим заключением (если не затрагиваются несущие стены) – от 19 990 рублей. Может готовить компания с допуском СРО – такая как PEREPLAN;
• технические условия из управляющей компании – от 5 000 до 10 000 рублей. В некоторых районах их выдают бесплатно;
• справка из управляющей компании о выделенной мощности на квартиру – от 3 000 до 8 000 рублей.

Узаконивание ранее выполненной перепланировки

Процесс узаконивания уже сделанного ремонта зависит от того, знает ли МВК о перепланировке и выходил ли на квартиру инспектор.

Ситуация №1 – МВК не знают о перепланировке. Если выписка из ЕГРН старая, а сделанная перепланировка – свежая и не противоречит нормам, ее можно согласовать как планируемую. То есть действовать по такому же пути, будто ремонт еще только предстоит сделать. Этапы описаны выше.

Ситуация №2 – Если перепланировку заметили, и на квартиру уже выходил инспектор из МВК. Здесь есть два пути:

• сначала понять, можно ли согласовать перепланировку в том виде, каком она сделана. Это можем сказать мы. Если да, то начинаем узаконивать. Если нет, то нужно или менять ремонт под требования МВК, или обращаться в суд и согласовывать там.

Сроки согласования перепланировки и стоимость

В среднем согласование перепланировки от начала и до ремонта длится от 3 до 5 месяцев. Все зависит от того, сколько инстанций нужно пройти и какие документы собрать.

Нужно учитывать, что согласование в каждой инстанции, включая МВК, занимает примерно 1 месяц. Плюс необходимо время на подготовку проекта перепланировки, запрос всех документов.

Согласование от начала и до получения выписки из Росреестра занимает от 5 до 12 месяцев, не считая времени, отведенного на ремонт.

Стоимость согласования в PEREPLAN – от 77 000 рублей «под ключ». Зависит от сложности, необходимости разработки дополнительных разделов в проекте, затрагивания несущих стен.

Вывод

Любую перепланировку квартиры нужно согласовывать – и в новостройке, и во «вторичке». Проще сделать это до ремонта, но можно узаконить и постфактум.

Согласование в Санкт-Петербурге имеет множество нюансов:

• может потребоваться больше десятка различных документов, справок, актов в зависимости от ситуации;
• необходимо лично посетить массу инстанций – ОГПН, МВК, ГУИОН и так далее. Причем, в некоторые из них нужно сходить не по одному разу, по записи и только в рабочее время;
• получение техпаспорта из ГУИОН – городского управления инвентаризации и оценки недвижимости – или другой компании, осуществляющей кадастровую деятельность, обязательно. Без него межведомственная комиссия не примет документы;
• нужно получать акт освидетельствования вентканалов. Для этого вызвать трубочиста, чтобы он проверил коммуникации в квартире и выдал заключение об их работоспособности;
• после ремонта обязателен договор на вывоз строительного мусора от компании, у которой есть лицензия на транспортировку и утилизацию отходов;
• когда перепланировка уже согласована, а ремонт готов, нужно отдельно вызвать кадастрового инженера, который выйдет на объект и выполнит переобмер. Его подают в МВК, и на основании акта ввода в эксплуатацию инженер готовит новый техплан и подает его Росреестр.

И это далеко не все нюансы, которые могут всплыть по ходу согласования. Знать их могут только специалисты с опытом.

Напишите нам и получите бесплатную консультацию:

Частые вопросы