Что такое перепланировка квартиры и что нужно знать

Типовую планировку жилого помещения можно улучшить в соответствии с вашими задачами – к примеру, демонтировать внутренние стены для создания дополнительного простора, либо наоборот, разграничить просторную комнату на отдельные зоны, чтобы обеспечить каждого домочадца личным пространством. Часто владельцы принимают решение о смещении кухонной зоны в прихожую либо монтаже душевого трапа.

Все модификации, отступающие от изначального проекта жилого помещения, классифицируются как перепланировка, и их непременно требуется согласовать через МВК при районной администрации.

В статье расскажем:

• какие действия допустимы и недопустимы при реконструкции;
• внутренние конструкции в квартире, которые можно убирать самостоятельно и которые категорически запрещено демонтировать;
• методы и места получения одобрения МВК;
• последовательность мероприятий для оформления разрешительной документации на реконструкцию.

Читайте также: какие перепланировки помещений в многоквартирном доме не требуют согласования

В аудиоподкасте наш эксперт подробно объясняет, что такое перепланировка и переустройство, какие изменения в квартире допустимы, а какие категорически запрещены, почему согласование ремонта обязательно и как пройти весь процесс получения разрешений. Приглашаем послушать, чтобы узнать все детали.

Что такое перепланировка и переустройство

Данные термины имеют схожие характеристики – оба означают кардинальные преобразования в жилом пространстве. Тем не менее различие между ними существует – для владельцев недвижимости, решившихся на серьезный ремонт, они несут одинаковое значение, однако в соответствии с законодательством подразумевают различные операции.

Перепланировка — это любые работы, которые изменяют внутреннее пространство квартиры: перенос или удаление ненесущих стен и перегородок, объединение комнат, изменение размеров ванной или туалета, демонтаж подоконного блока у выхода на балкон, а также изменение одного типа помещения в другой, например, когда из жилой комнаты делают кухню или наоборот.

Примеры перепланировки:

• объединение кухонной и гостиной зон в единое просторное помещение;
• смещение дверного проема;
• планирование гардеробной за счет части коридора;
• объединение ванной комнаты и туалета в одно целое пространство для расширения площади санузла.

Перепланировка проводится по заранее подготовленному проекту и только после получения разрешения от межведомственной комиссии при районной администрации. 

Переустройство — это не изменение расположения комнат, а работы с заменой, установкой или перемещением систем водоснабжения, канализации и электрооборудования. Простыми словами, это перенос либо установка инженерных и сантехнических приборов, оборудование санитарных узлов, ванных помещений и кухонь, смена газовой плиты на электрическую, смещение радиаторов, сантехнических устройств и газового оборудования.

Подобные мероприятия также требуют изменений в технической документации, что регламентировано статьей 25 Жилищного кодекса РФ.

Ключевое различие между данными определениями: перепланировка меняет схему помещений, а переустройство — инженерные коммуникации и оборудование. И для первого, и для второго необходимо оформлять разрешение.

Владелец недвижимости может не разбираться в терминологии, и точно классифицировать предстоящие работы способен исключительно эксперт. Свяжитесь с нами – мы не только объясним, к какой категории работ относятся ваши планы, но также проверим их соответствие нормативам:

Зачем согласовывать перепланировку

Прежде всего, это обязательно по закону: любые корректировки в планировке квартиры должны быть официально легализованы, чтобы удостовериться, что ремонтные работы не противоречат строительным и санитарным нормативам, и не формируют угрозы для жильцов и соседей.

Во-вторых, за перепланировку без официального оформления можно получить штраф от жилищной инспекции. Представители МВК могут прийти с инспекцией, особенно если соседи направили жалобы на ремонтные работы или столкнулись с неудобствами — к примеру, если после вашего ремонта у них возникли грибковые образования или запотевание окон. В данной ситуации потребуется либо оформить разрешение законно, либо восстановить первоначальное состояние.

В-третьих, вероятны судебные процессы, где, скорее всего, вердикт будет не в пользу владельца недвижимости.

В-четвертых, если реконструкция не узаконена, квартиру будет проблематично продавать, а ее стоимость будет на 15-20% ниже рыночной – другой аналогичной недвижимости с оформленными документами.

В-пятых, неграмотные изменения могут причинить ущерб всему зданию — к примеру, если демонтировать опорную стену, это грозит образованием трещин в подъезде.

Что можно делать при перепланировке

Допустимых вариантов реконструкции множество, наиболее распространенные из них:

• объединение туалета и ванной;
• расширение площади ванной за счет зоны коридора;
• формирование единого пространства из кухни и гостиной;
• смещение кухни либо ее части в иное место в жилище;
• монтаж новых дверных проемов либо смещение имеющихся;
• демонтаж либо возведение перегородок;
• увеличение либо сокращение количества санузлов;
• слияние комнаты с лоджией – при условии остекления лоджии;
• обустройство гардеробных, монтаж антресолей;
• замещение либо перенос плиты и прочих нагревательных устройств;
• прокладывание новых водопроводных и электрических коммуникаций;
• монтаж дополнительного оборудования;
• смещение батарей отопления.

Зачастую при ремонте дизайн-проект включает новое планировочное решение. Вы всегда можете направить его нам на экспертизу.

Что нельзя делать

Есть множество запрещенных мероприятий, среди которых:

• смещение санузла в жилые помещения либо на кухню;
• слияние балкона либо лоджии с комнатой без монтажа современных двухкамерных стеклопакетов, поскольку это нарушает теплоизоляцию здания;
• заделывание вентиляционных каналов — вентиляция должна сохраняться в первоначальном виде и расположении, как указано в техническом плане;
• формирование новых проёмов, ниш либо отверстий в несущих элементах дома, таких как пилоны, диафрагмы, колонны и стойки;
• сокращение площади помещения ниже допустимого минимума согласно нормативам.

Часто при ремонте дизайн-проект содержит новое планировочное решение. Вы всегда можете прислать его нам на проверку.

При перепланировке в новостройке иногда может показаться, что разрешено делать любые изменения. Однако это не так. В видео разобрали, что на самом деле допускается изменять в квартире в новостройке на примере двух объектов:

Какую перепланировку можно делать без разрешения

«Спектр» мероприятий, которые возможно не согласовывать, ограничивается обычным косметическим ремонтом. Это новые обои либо окрашивание стен; смена напольного покрытия на идентичное прежнему; монтаж новых окон и дверей; отделка внутренней части балкона; замена сантехники без смещения коммуникаций.

Ремонт санитарных узлов и кухонь, как правило, несет наибольшее количество нюансов, и здесь важно не допустить ошибок с работами и заранее их согласовать.

Ремонт санузлов и кухонь, как правило, имеет больше всего нюансов, и здесь важно не ошибиться с работами и заранее их согласовать.

Этапы согласования перепланировки

Существует три стадии согласования ремонта: получение решения на перепланировку от МВК; получение акта ввода квартиры в эксплуатацию; внесение изменений в Росреестр.

Представляем шесть этапов от самого начала до получения финальных документов на квартиру, каждый из которых обусловлен предыдущей стадией:

1. Закажите разработку проекта перепланировки у организации, которая обладает допуском СРО (например, PEREPLAN или аналогичной).
2. Соберите всю необходимую документацию для согласования — это возможно сделать как самостоятельно, так и с нашим содействием.
3. Подавайте заявление совместно с проектом, поэтажным планом и техническим заключением в межведомственную комиссию (МВК): первоначально онлайн, затем доставьте оригиналы документов в администрацию. Ожидайте решения.
4. Проводить ремонтные мероприятия возможно исключительно после получения официального разрешения.
5. Когда ремонт завершён, пригласите кадастрового инженера для замеров, оформите технический план и затем получите акт ввода жилья в эксплуатацию в МВК.
6. Внесите корректировки о перепланировке в ЕГРН — для этого потребуются технический план и документы из МВК. Подать их необходимо в течение 5 рабочих дней после получения акта.

В самом начале полезно получить консультацию, чтобы случайно не запланировать и не провести какие-либо запрещенные работы – это поможет избежать ошибок при разработке дизайн-проекта или проведении ремонта. Возможно направить будущее планировочное решение – мы проверим его, а также расскажем, какие дополнительные справки и инстанции могут потребоваться.

Сроки и цены на перепланировку

В среднем процедура согласования перепланировки занимает от 3 до 5 месяцев — финальный срок обусловлен сложностью мероприятий и перечнем необходимых справок в зависимости от каждой конкретной квартиры. В отдельных случаях процедура может пройти быстрее, однако иногда из-за особенностей ремонта потребуется собрать больше документов.

Стоимость согласования также различна: она обусловлена тем, занимаетесь ли вы всем самостоятельно или обращаетесь к профессионалам, таким как PEREPLAN или другие специализированные организации. Далее мы детально расскажем, сколько стоит согласование под ключ и по отдельным этапам:

Разработка проектной и технической документации для согласования перепланировки – от 19 990 рублей. Сюда включены и проект, и техническое заключение, и все необходимые дополнительные разделы, которых требует ваша перепланировка. Собирать остальной пакет документов и согласовывать нужно будет самостоятельно.

Согласование перепланировки от начала и до конца – от 88 000 рублей. Возьмем на себя весь процесс согласования и обеспечим успешную приемку квартиры после ремонта. От вас понадобится только нотариальная доверенность.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если в жилище уже выполнена перепланировка, но её не легализовали, вся ответственность возлагается на собственника недвижимости. Согласно Жилищному кодексу за это предусмотрено денежное взыскание — обычно от 2000 до 2500 рублей. Однако более серьезными могут оказаться не денежные средства, а иные последствия незаконного ремонта. Подробнее мы рассказываем в этой статье.

Заключение и рекомендации

Любые корректировки в планировке жилища, даже кажущиеся незначительными, требуют обязательного согласования с МВК. Исключительно официальное оформление перепланировки позволяет избежать юридических проблем в будущем, а также гарантирует безопасность проживания как в квартире, так и во всем доме в целом.

Оптимально обратиться за содействием к профессионалам – хотя бы для получения грамотной консультации и подготовки к возможным нюансам. Также:

• мы поможем собрать и правильно оформить всю необходимую документацию, что уменьшает риск отказа;
• мы знаем нюансы местного законодательства и требования МВК, благодаря чему согласование пройдет быстрее и эффективнее;
• вы избавитесь от необходимости самостоятельно разбираться во всех этапах процесса, экономя время и силы.

Получите ответы на все свои вопросы о перепланировке:

Часто задаваемые вопросы