Какие документы нужны для перепланировки квартиры

Ремонт с изменением планировки — серьезное дело, а не обычная замена обоев. Такие работы влияют на техническую документацию квартиры и требуют официального одобрения. В северной столице этими вопросами занимается МВК. Для одобрения изменений потребуется подготовить объемный комплект бумаг, в который войдут различные справки, выписки, проектная документация и экспертные заключения.

Из статьи вы узнаете:

• какая разница между перепланировкой и переустройством;
• как отличить перепланировку от переустройства;
• какие бумаги понадобятся для оформления и приведем их образцы;
• каким образом оформить разрешение на изменения и узаконить уже выполненные работы.

Читайте также: ремонт в ипотечной квартире – главное, что нужно знать

Ремонт с изменением планировки — серьезное дело. Эксперт объясняет разницу между перепланировкой и переустройством, какие документы нужны для согласования и как получить разрешение на работы. Послушайте подкаст, чтобы быть в курсе всех нюансов.

Что такое перепланировка и переустройство

Согласно жилищному законодательству РФ термины имеют разное значение:

• перепланировка – это изменения, необходимые зафиксировать на плане квартиры и внести в паспорт объекта (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). К таким мероприятиям причисляют объединение помещений, смещение кухонной зоны, обустройство ниш или расширение пространства.
• переустройство – это смещение, монтаж или замена инженерных коммуникаций и технического оборудования, что также фиксируется в паспорте (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). В эту категорию включают перенос или обновление сантехнических приборов, электрических сетей, газового оснащения, монтаж нового варочного оборудования и прочее.

В петербургских квартирах старой застройки нередко встречаются компактные санузлы и газовые водонагреватели, размещенные в ванных комнатах. Желание расширить санузел будет квалифицироваться как перепланировка. А перенос газового водонагревателя в кухонное пространство — это переустройство.

Какие различия между перепланировкой и переустройством

Основное отличие заключается в самих работах. Перепланировка затрагивает изменения расположения помещений квартиры, а переустройство — исключительно замену либо перенос инженерных систем, при этом стены или другие части помещений остаются нетронутыми.

Переустройство не влияет на конфигурацию или габариты жилища — происходит лишь обновление или перестановка оборудования. К примеру, замена газового варочного оборудования на электрическое или перестановка сантехнических приборов.

Перепланировка зачастую затрагивает стеновые конструкции — демонтируются существующие перегородки, а взамен, или в других местах, возводятся новые. Когда размещение новых конструкций не соответствует первоначальному, требуется согласование.

В Санкт-Петербурге в квартирах старого фонда часто встречаются маленькие санузлы и газовые колонки, установленные в ванных комнатах. Если вы хотите увеличить площадь санузла, это будет считаться перепланировкой. А перенести газовую колонку на кухню (как сейчас требуют современные правила) – это уже переустройство.

Что не считается перепланировкой

Мероприятия, не влияющие на конструкцию или функциональное назначение квартиры, не относятся к перепланировке. Перечень подобных работ ограничен:

• окрашивание стен, обновление напольных покрытий или потолочных конструкций;
• монтаж климатического оборудования, остекление балконного пространства;
• замена устаревшего оснащения на аналогичное;
• установка новых оконных конструкций.

В техническом паспорте квартиры указываются расположение дверных проемов и тип двери — распашная или раздвижная. Если заменить распашную дверь на раздвижную, это уже считается перепланировкой. Однако если менять дверь на такую же, даже поменяв направление ее открытия, согласование не потребуется, так как место и тип конструкции на плане остаются прежними.

Перепланировка часто затрагивает стены – старые перегородки сносятся, а на их месте, либо ближе или дальше, возводятся новые. Если расположение новых стен отличается от первоначального, это нужно согласовывать. 

В видео рассказали о нюансах демонтажа конструкций в старом фонде. Вы узнаете, как определить скрытые дефекты перекрытий и стен, а также многое другое.

Когда согласование ремонта с МВК не потребуется:

• все внутренние стеновые конструкции и перегородки сохраняют свое местоположение без изменений;
• проемы для дверей и окон не смещаются;
• дверные конструкции монтируются в первоначальных местах согласно плану;
• полы не изменяют свою конструкцию при замене покрытия;
• размещение сантехнического оборудования, коммуникаций и газовых приборов не изменяется.

Владелец, впервые сталкивающийся с перепланировкой, может не отличить ее от косметических работ – без знания всех тонкостей легко выйти за пределы обычного ремонта.

Недопустимо произвольно демонтировать части стеновых конструкций или смещать газовое оборудование даже на незначительное расстояние – подобные действия могут противоречить нормативам или требовать обязательного согласования.

В поэтажном плане квартиры указано, где находятся двери и какого они типа – распашные или раздвижные. Если вы меняете распашную дверь на раздвижную, это уже считается перепланировкой. Но если вы просто заменяете дверь на аналогичную, даже если она теперь будет открываться в другую сторону, такое изменение не требует согласования, потому что расположение и тип двери на плане не меняются.

Свяжитесь с нами для получения детальной консультации по вашему ремонту – мы точно скажем, потребуется ли в вашем случае разрешение МВК:

Документы для перепланировки квартиры

Для получения разрешения в Санкт-Петербурге необходимо сформировать пакет документации для комиссии районной администрации. Весь процесс оформления условно делится на три части:

• Получение одобрения на перепланировку от МВК;
• Получение акта приемки квартиры и ее введение в эксплуатацию;
• Регистрация новой планировки в Росреестре.

Универсального перечня документации для всех владельцев нет – он зависит от характера работ.

Комплект документации может различаться по районам города: в определенных местах могут понадобиться дополнительные согласования или справки. К примеру, в таких районах, как Приморский, Петроградский, Василеостровский, Центральный, Фрунзенский и Кировский, комиссия рассматривает несущие внутренние конструкции как общедомовое имущество, поэтому для перепланировки требуется одобрение всех собственников и протокол общего собрания. В иных районах подобный документ не является обязательным.

Еще пример: при планировании демонтажа подоконного блока с заменой на новый стеклопакет в проекте должен быть раздел с теплотехническими вычислениями.

Перечень документации, требуемой для согласования

В базовый комплект, который принимается МВК, включены:

• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на жилище либо только план квартиры;
• поэтажная схема квартиры, где планируются работы, а также схемы квартир одним этажом выше и одним ниже. При отсутствии квартир снизу или сверху нужна соответствующая справка из ГУП «ГУИОН», которая говорит, что жилых объектов над или под квартирой нет;
• акт обследования вентиляционной системы и лицензия организации, предоставляющей данную услугу;
• проектная документация перепланировки и техническое заключение.

Поэтажные схемы квартир имеют следующий вид:

Справка об отсутствии квартир на верхнем этаже:

Акт обследования вентиляционной системы:

В различных обстоятельствах комиссия может запросить дополнительную документацию: технические условия от управляющей организации, банковское разрешение при ипотечном обременении, одобрение управляющей организации и противопожарной службы, справку о подключенной электрической мощности для установки электроплиты, газовый проект при изменениях, разрешение на закрытие стояков от управляющей организации.

Образец технических условий от УК:

Документация для приемки в эксплуатацию для МВК – формируется и направляется в комиссию после завершения ремонта:

• повторные замеры – осуществляются кадастровым специалистом;
• строительная документация и лицензия организации-подрядчика – подрядный договор, договор технического надзора, договор на утилизацию отходов, акты скрытых работ.

Документация для регистрации изменений в ЕГРН:

• технический план, включающий полученные ранее согласования, заключение кадастрового специалиста. Подается через МФЦ в Росреестр.

Документы БТИ и техпаспорт

В Петербурге БТИ в традиционном понимании отсутствует. Схему жилища с экспликацией или полный технический план разрабатывает ПИБ — проектно-инвентаризационное бюро (также известное как ГУП ГУИОН). Организация ведет учет всей городской недвижимости, включая здания, квартиры и нежилые объекты.

Технический паспорт имеет следующий вид:

Для перепланировки необходимо получить исключительно поэтажную схему. Оформить ее возможно в двух учреждениях:

• Росреестре – оформляется выписка с информацией о жилище. Оптимально заказывать в цифровом формате. В таком случае графическая часть с квартирой и этажом будет в высоком разрешении.  Стоимость – 350 рублей. Период изготовления – 1-2 дня;
• Проектно-инвентаризационном бюро – ГУП ГУИОН. Здесь подготавливают как отдельную поэтажную схему, так и полный технический паспорт. Для этого специалист ГУИОН выезжает на объект и выполняет обмеры помещений. Стоимость – 1 500 – 2 000 рублей. Период изготовления – 7-10 дней.

Образец выписки из ЕГРН с поэтажной схемой:

Проект перепланировки

Самостоятельно сделать проект нельзя – этим должны заниматься исключительно профильные фирмы, обладающие допуском СРО. Проект представляет собой комплексный документ, в котором много точных вычислений и чертежей, подтверждающий допустимость планируемых изменений именно в вашей квартире.

Мы разрабатываем совместно с проектом всю обязательную документацию: техническое заключение, договор авторского надзора и акты скрытых работ. Все это необходимо для одобрения через МВК. Обращаясь в PEREPLAN вы получите полный комплект документации без необходимости взаимодействия с различными исполнителями.

Образцы проектов, выполненных PEREPLAN и успешно прошедших все инстанции, доступны по этой ссылке и здесь.

Как оформить документы на перепланировку

Здесь два варианта:

• самостоятельно, обращаясь в каждое учреждение отдельно;
• с привлечением профессионалов – к примеру, в PEREPLAN.

Второй предпочтительнее, поскольку существенно экономит усилия и время – мы самостоятельно соберем всю справочную документацию, обратимся в МВК, проектно-инвентаризационное бюро или городское управление, комитет по надзору за памятниками культуры, комитет имущественных отношений, отдел противопожарного надзора и другие инстанции. При согласовании одной перепланировки может потребоваться взаимодействие с множеством различных учреждений, каждое из которых имеет собственные требования к приему заявлений и выдаче документации.

В PEREPLAN процедура оформления документации отлажена – мы выполняем ее эффективнее собственников, сталкивающихся с согласованием всего один или два раза в жизни.

Куда подать документы на перепланировку

В Санкт-Петербурге согласование проходит в цифровом формате только на стадии подачи проекта. Документы на перепланировку направляются через портал Госуслуг Санкт-Петербурга.

Тем не менее, помимо электронной подачи обязательно личное посещение администрации — оригиналы документов необходимо передать в канцелярию районной администрации, в противном случае одобрение не будет получено.

Последующее рассмотрение происходит в традиционном режиме, а состояние заявления и финальное решение комиссии удобно контролировать через портал Госуслуг.

Как согласовать перепланировку квартиры: пошаговая инструкция

Этап 1. Закажите разработку проекта перепланировки в PEREPLAN или иной организации с допуском СРО.

Этап 2. Сформируйте комплект документации самостоятельно или воспользуйтесь нашей помощью.

Этап 3. Направьте заявление, проектную документацию, техническое заключение, поэтажную схему и необходимые справки первоначально через портал Госуслуг Санкт-Петербурга, затем доставьте оригиналы в районную администрацию. После одобрения получите решение и можете начинать работы.

Этап 4. Приступайте к ремонту исключительно после получения разрешения, строго согласно утвержденной проектной документации.

Этап 5. По завершении работ вызовите кадастрового инженера. Он повторно все замерит, а затем подготовит технический план. После этого получите акт приемки квартиры в эксплуатацию в МВК.

Этап 6. Зарегистрируйте изменения в Росреестре – предоставьте техплан и документацию из МВК. Выполните это за пять рабочих дней после получения акта.

Узаконить уже выполненную перепланировку

Узаконивание — это официальное оформление уже проведенной перепланировки в соответствии с законодательством после завершения работ. То есть когда перепланировка фактически выполнена. Официально в Санкт-Петербурге легализовать ее возможно исключительно через судебную инстанцию. Детальнее об этой процедуре мы излагаем в данной статье.

Запрещенные виды перепланировки

Определенные работы невозможно согласовать из-за нарушения строительных или санитарных нормативов. В подобных ситуациях разрешение на изменения получить не удастся, и официально оформить уже выполненную перепланировку будет невозможно.

Изменения, которые запрещено делать вСанкт-Петербурге:

• смещение газового оборудования своими силами – без участия газовой службы;
• обустройство ванной, туалета в жилых помещениях;
• расширение санузла на территорию жилого помещения;
• объединение внутренних помещений с лоджией;
• полное или частичное затрагивание несущей стены;
• новые проемы в несущих конструкциях при отсутствии специальных расчетов и усиления;
• перенос радиаторов на балкон или лоджию.

Запрещенных работ значительно больше, многое определяется конкретным районом: к примеру, в некоторых местах допускается объединение кухни и гостиной, а в других районах это недопустимо.

Получите консультацию при планировании работ – мы определим, будет ли соответствовать ваша перепланировка действующим нормам:

Штрафы за незаконную перепланировку

Величина штрафа зависит от того, кто является владельцем квартиры. Как правило, владелец – физическое лицо. В данном случае за несогласованную перепланировку потребуется уплатить от 2 000 до 2 500 рублей. Если квартира находится в памятнике архитектуры, штраф может возрасти до 300 000 рублей.

Выводы

Ремонт с изменением изначальной планировки жилья всегда нужно согласовывать с надзорными органами. В среднем процесс от начальной стадии до ремонта занимает от 3 до 5 месяцев – все определяется количеством учреждений, которые необходимо пройти.

Основная ошибка владельцев – начинать ремонт, не убедившись в его соответствии действующим строительным, санитарным и другим нормам. Направьте нам планировочное решение, и мы проверим его законность, а при выявлении нарушений подскажем способы устранения ошибок:

Часто задаваемые вопросы о перепланировке