Серия дома 01 ПЗ — индивидуальный проект сталинки в Санкт-Петербурге

Если в базе недвижимости у вашего дома стоит «серия: 01 ПЗ», это значит, что он построен по индивидуальному проекту. В сервисе «Домклик» с помощью «01 ПЗ» помечают любые дома, у которых нет типовой серии: некоторые сталинки, дореволюционный фонд и часть современных монолитных домов. В статье разбираем, что означает эта запись, чем такие дома отличаются от типовых серий и что важно учесть перед перепланировкой.

Что означает «01 ПЗ» и «индивидуальный проект» в документах

Код «01 ПЗ» — это обозначение из карточки объекта на платформе «Домклик», а не нормативная серия проекта. В техническом паспорте или на архивном поэтажном плане из Проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) «01 ПЗ» нет. В графе «Серия, тип проекта» у таких домов стоит либо прочерк, либо запись «индивидуальный проект».

Индивидуальный проект означает, что дом строился по уникальной проектной документации. Такой проект не тиражировался, в отличие от серийных хрущёвок или брежневок, которые возводили по одним и тем же чертежам по всему СССР. Если в документах стоит запись «индивидуальный проект», это означает, что у дома нет серийного шифра. Никакого особого юридического статуса эта пометка сама по себе не даёт.

Если ваш дом построен по индивидуальному проекту и вы хотите выяснить, какую перепланировку в нём получится согласовать, напишите нам. Мы изучим документы и ответим на все вопросы. Консультация бесплатная:

Архитектура и конструктив сталинок с индивидуальным проектом

Сталинка по индивидуальному проекту с характерными архитектурными признаками: арочный проезд, фасадные колонны, декоративный фриз под карнизом и т. д.

Сталинками называют многоквартирные жилые дома, которые построили с начала 1930-х до начала 1960-х годов. В Санкт-Петербурге они сосредоточены вдоль главных городских магистралей: Московского проспекта (Московский район), проспекта Стачек и в Автово (Кировский район), Малой Охты и Среднеохтинского проспекта (Красногвардейский район), Ивановской улицы (Невский район), вокруг площадей Ленина и Калинина (Калининский и Выборгский районы). Отдельные дома точечной застройки встречаются в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах.

Архитектура

Номенклатурные сталинки

Парадные дома для партийных работников, учёных и военных. Богато украшенные фасады с лепниной, широкие лестничные клетки, просторные квартиры с высокими потолками, лифты. Эти дома строили по индивидуальным проектам известных ленинградских архитекторов.

Рядовые сталинки

Дома для рабочих. Скромная архитектура без украшений, меньшие площади квартир, стены из силикатного кирпича или шлакоблока. Часть таких домов строили в рабочих кварталах у заводов по типовым или повторно применяемым проектам (на них пометка «01 ПЗ» не распространяется).

Стены

У кирпичных сталинок толщина наружных стен начинается от 510 мм. Несущие стены внутри квартир встречаются нечасто (обычно в больших квартирах, в которых окна выходят на обе стороны дома). Внутренние перегородки в зависимости от года постройки бывают деревянными с дранкой и штукатуркой, гипсобетонными или кирпичными.

Перекрытия

Если дом построен до 1949 года, перекрытия, скорее всего, деревянные или смешанные. Если построен после 1952 года, с большой вероятностью — железобетонные. Период 1949–1952 — переходный: там встречается и то, и другое.

• Деревянные перекрытия. Балки из бруса с деревянным накатом между ними. 
• Железобетонные — монолитные или сборные плиты из бетона с арматурой.
• Смешанные. К ним относятся металлические балки с деревянным накатом. Также смешанными считаются разные типы перекрытий в разных помещениях (например, в одних помещениях — деревянные балки, в других — металлические).

Со временем деревянные и металлические балки могут прогибаться и опираться на соседние перегородки. Такие перегородки становятся «разгружающими»: они фактически поддерживают пол соседей сверху, хотя по конструкции несущими не являются. Трогать их без предварительного технического заключения нельзя.

Планировки квартир: площади, потолки, особенности

Сталинки ценят за высоту потолков, площадь и геометрию помещений. Высота потолков начинается примерно от 3 м.

Типичные площади квартир: 

• 1-комнатные — 32–50 м²;
• 2-комнатные — 44–70 м²;
• 3-комнатные — 57–85 м²; 
• 4-комнатные — 80–110 м². 

Кухни в однокомнатных квартирах небольшие — 7–8 м², в двух- и трёхкомнатных — 8–12 м². Все комнаты в сталинках, как правило, изолированы. Санузел раздельный, коридоры длинные.

Характерные детали: 

• Газифицированные кухни; 
• Ниша «зимнего холодильника» под подоконником на кухне; 
• Небольшое окошко между санузлом и соседним помещением для естественного освещения.

Во многих сталинках нет централизованного горячего водоснабжения — его заменяет газовая колонка. По проекту её нередко размещали в ванной, что в наше время создаёт сложности при перепланировке.

Сравнение: индивидуальный проект (сталинка) vs типовые серии

Типовая сталинка серии 1-405 в Санкт-Петербурге

Сталинки строились как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Под пометку «01 ПЗ» попадают именно индивидуальные. Например, к типовым ленинградским сталинкам относятся серии 1-405, 1-415 и 1-305. У домов одной серии одинаковые конструктивные решения: материалы стен, тип перекрытий, расположение несущих конструкций.

Дом по индивидуальному проекту строился один раз, в конкретном месте. Два соседних сталинских дома на одной улице могут значительно отличаться. До перепланировки объект иногда нужно изучать более подробно, чем серийный. Бывает, что документы не совпадают с реальностью. Например, планировка на архивном плане ПИБ отличается от фактической. Такие ошибки нужно устранять до отправки документов на согласование в Межведомственную комиссию (МВК).

Как узнать характеристики дома в Санкт-Петербурге

Технический паспорт ПИБ

Содержит поэтажный план с экспликацией, информацию о типе перекрытий, материале стен, дате постройки. Для домов до 2013 года в ПИБ хранятся архивные данные. Можно заказать копию архивного поэтажного плана без выезда специалиста.

Выписка ЕГРН

Правоустанавливающий документ, в составе которого есть графический план квартиры. Заказывается через Госуслуги. Минус — нет экспликации, которая нужна для разработки проекта перепланировки.

Реестр КГИОП

В реестре Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) можно проверить, является ли дом объектом культурного наследия. Перечень размещён на официальном сайте комитета.

Онлайн-базы недвижимости

В базах «Домклик», «Циан», «БН.ру» есть справочная информация о зданиях. В «Домклик» как раз и встречается отметка «01 ПЗ». Данные не всегда точные — их стоит перепроверять в официальных источниках (техпаспорт, выписка ЕГРН, реестр КГИОП и прочие).

Посмотрите наше видео, в котором мы ответили на самые популярные вопросы о перепланировке. Эта информация актуальна для любого дома и поможет грамотно спланировать ремонт:

Перепланировка в доме с индивидуальным проектом

В сталинках много возможностей для изменения планировки. Например, за счёт просторных коридоров и отсутствия несущих стен внутри квартиры. Однако есть и сложности.

Коммуникации в большинстве сталинок изношены и нередко требуют замены. Электромощность по умолчанию небольшая. При отказе от газа и установке электроплиты этого не хватит, а значит, нужно выделять дополнительную мощность. Ненесущие перегородки в старом фонде часто кривые — их проще снести и возвести заново, чем пристыковывать к ним новые стены.

Газовая колонка

В большинстве сталинок нет централизованного горячего водоснабжения — его заменяет газовая колонка. По проекту времён постройки её нередко размещали в ванной, потому что тогда это соответствовало нормам. Однако по действующим нормам СП 402.1325800.2018 газовый водонагреватель в ванной не устанавливают.

Если колонка изначально установлена в ванной по проекту дома, то в отдельных случаях её можно оставить на месте. Однако при любой перепланировке вопрос о колонке нужно рассматривать индивидуально.

Колонку можно перенести на кухню. Второй вариант — отключить квартиру от газа: установить электроплиту и электрический водонагреватель, выделить дополнительную мощность. В обоих случаях необходимо обратиться в «ПетербургГаз». 

Статус объекта культурного наследия

Среди сталинок с индивидуальным проектом в Петербурге встречаются дома из реестра объектов культурного наследия, однако таких мало. Это, как правило, знаковые здания, построенные по проектам известных архитекторов. Массовые сталинки в реестре не состоят.

Перед ремонтом стоит проверить статус своего дома на сайте КГИОП. Если дом окажется объектом культурного наследия, перепланировку нужно сначала согласовать в КГИОП. Это добавляет к процессу дополнительные этапы, время и расходы.

Пошаговый порядок согласования перепланировки в СПб

Согласование перепланировки в сталинке происходит по стандартной процедуре и состоит из 5 основных этапов:

1. Закажите проект перепланировки в организации с членством в СРО. Например, в компании PEREPLAN.
2. Направьте проект на согласование в МВК. Оригиналы документов нужно передать в канцелярию районной администрации, а электронные копии — через портал Госуслуг Санкт-Петербурга.
3. Получите разрешение и приступайте к ремонту. Все работы по согласованному проекту необходимо завершить в течение 12 месяцев.
4. Получите акт ввода в эксплуатацию. По окончании ремонта кадастровый инженер проводит повторные обмеры помещений и составляет обмерный план, который передают в МВК.
5. Внесите изменения в Росреестр. На финальном этапе актуальные сведения о планировке фиксируются в ЕГРН.

Итог

Пометка «01 ПЗ» означает, что у дома нет типовой серии. Под неё попадают сталинки с индивидуальным проектом, дореволюционный фонд и часть современных монолитных домов. Если речь о сталинке с индивидуальным проектом, конструктив у каждого такого дома свой, и перед перепланировкой его нужно изучить отдельно: проверить тип перекрытий, статус дома в реестре объектов культурного наследия и состояние коммуникаций.

Если у вас квартира в сталинке и вы планируете ремонт, напишите нам. Мы изучим документы, разберёмся с конструктивом и расскажем, что можно изменить. Консультация бесплатная:

Часто задаваемые вопросы