ТОП-5 ошибок при покупке готового бизнеса в Санкт-Петербурге

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) — это инвестиция с реальными рисками. Продавец мог выполнить перепланировку с нарушениями, создать незаконный вход в помещение, заключить невыгодный договор с арендатором. Если вовремя не проверите документы и не изучите объект, вместо стабильного дохода вас будут ждать большие убытки. В статье разберём пять типичных ошибок, которые допускают покупатели ГАБ.

Почему покупка готового бизнеса в СПб может обернуться проблемами

Когда помещение готовят для сдачи в аренду, в нём обычно выполняют перепланировку. В Санкт-Петербурге перед ремонтом необходимо получить согласие Межведомственной комиссии (МВК). А если устраивается отдельный вход с улицы, требуется пройти ещё несколько инстанций. Это долгий процесс, поэтому некоторые собственники пропускают его и выполняют изменения без согласований, чтобы быстрее продать бизнес. В результате устранить нарушения и убрать вход придётся новому собственнику.

Продавец может установить договорённость с арендатором о завышенной плате, и таким образом повысить ценность своего предложения. Размер месячного арендного платежа — первое, на что смотрят инвесторы. Крупная сумма в договоре не гарантирует, что инвестиции быстро окупятся. Съёмщик может расторгнуть сделку раньше срока, а нового за такой же платёж привлечь не удастся, т. к. сумма изначально была выше рыночной. В результате ожидаемое время возврата инвестиций увеличится в 1,5, а то и в 2 раза.

Незаконная перепланировка и завышенные ежемесячные платежи в договоре — одни из частых, но не единственные причины, почему покупка готового бизнеса в СПб может обернуться проблемами.

Если вы хотите купить арендный бизнес без риска потерять деньги, напишите нам. Мы проверим объект и документы на перепланировку, ответим на ваши вопросы. Консультация бесплатная:

Ошибка №1 — купить готовый арендный бизнес в Санкт-Петербурге без проверки документов на перепланировку

Большинство покупателей ГАБ концентрируется на размере месячного платежа, сроке окупаемости, договоре с арендатором. Это правильно, однако ещё важно запросить у продавца документы, которые подтверждают законность перепланировки — иначе всегда будет риск получить предписание на возврат недвижимости в изначальное состояние.

В жилом доме законность перепланировки подтверждают такие документы:

1. Выписка ЕГРН с внесённой перепланировкой. Проверьте, чтобы помещения на плане в выписке соответствовали фактической планировке.
2. Согласие Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП), если дом является памятником архитектуры.
3. Акт ввода помещения в эксплуатацию. Он подтверждает, что изменения планировки одобрены МВК и соответствуют проекту.

В нежилом здании подтверждающие документы такие:

1. Проект перепланировки. В нежилом здании не нужно получать разрешение МВК, однако работы всё равно должны выполняться по нормам — для этого требуется проект.
2. Акт рабочей комиссии. Подтверждает, что ремонт сделан по проекту. Акт должен быть подписан проектной организацией, собственником и рабочими.
3. Выписка ЕГРН с зарегистрированной перепланировкой.
4. Согласие КГИОП, если дом является памятником.

В видео мы доступно рассказали про основные этапы согласования перепланировки в СПб. Эта процедура актуальна и для коммерческих помещений в жилом доме, и для квартир:

Ошибка №2 — помещение с незаконным входом

Жители многоквартирных жилых домов часто негативно относятся к коммерческим помещениям на первых этажах. Причины такие:

• Поток людей у супермаркета;
• Запахи из кухни ресторана;
• Шум мощных кондиционеров;
• Затруднение прохода во дворе из-за разгрузки товаров и вывоза мусора.

Собственники могут написать жалобу на бизнес в жилищную инспекцию и попросить проверить, законно ли он там располагается, не нарушает ли санитарных, пожарных, строительных и других норм.

Перепланировка должна быть согласована, чтобы при такой проверке не возникло проблем. Особенно это касается отдельного входа — если он выполнен незаконно, его обяжут демонтировать. Съёмщику не понадобится помещение без входа, и он уйдёт.

В жилых и нежилых зданиях законность входа подтверждают такие документы:

1. Протокол общего собрания собственников. Организация новой входной группы на первом этаже затрагивает фасад здания — он является общим имуществом, поэтому требуется получить согласие собственников дома. Оно должно быть оформлено в виде протокола.
2. Согласие Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Комитет должен подтвердить, что вход не нарушает архитектуру здания и облик района, в котором оно располагается.
3. Согласия ресурсоснабжающих организаций (например, ПетербургГаз, Россети Ленэнерго, Водоканал), если их сети проходят на участке, где организована входная группа.

Запросите у продавца документы, которые подтверждают, что изменение планировки внутри помещения и организация входной группы согласованы. Без этих документов не покупайте ГАБ.

Если перед приобретением ГАБ вы хотите убедиться, что перепланировка соответствует нормам, а вход организован легально, напишите нам — мы изучим помещение и документы. Первая консультация бесплатная:

Ошибка №3 — завышенная арендная плата в готовом бизнесе СПб

Размер месячного арендного платежа — основной показатель, исходя из которого выбирают ГАБ. От него зависит, за сколько времени вы вернёте инвестиции. Например, продавец может обещать ежемесячный платёж в 400 000 рублей, и срок окупаемости в 9 лет. Для ГАБ это хорошие показатели, однако необходимо проверить, соответствуют ли они рынку.

Продавец может договориться с арендатором о завышенной плате на условиях, о которых новый собственник не узнает. Когда договор со съёмщиком закончится, или будет принято решение расторгнуть его досрочно, другого арендатора за тот же ежемесячный платёж найти уже не получится. Например, выяснится, что реальная рыночная ставка составляет 280 000 рублей, а не 400 000. Тогда срок окупаемости увеличится до 13 лет, вместо обещанных 9.

Перед покупкой ГАБ проанализируйте предложения в том же районе, с похожими помещениями и арендаторами. Сравните ставки. Если месячный арендный платёж, который вам предлагает продавец, заметно выше среднего, попросите объяснений или корректировки стоимости ГАБ.

Ошибка №4 — аренда без договора: «арендатор на словах»

Продавец может уверять, что арендатор находится в помещении уже несколько лет, его всё устраивает, поэтому планирует остаться на долгие годы. Однако если нет договора, после сделки съёмщик вправе уйти в любой момент. Юридически он ничем не связан с новым собственником. В итоге вы получите пустые стены, а не стабильный арендный бизнес.

С арендатором должен быть заключён договор. Обратите внимание на такие условия:

• Срок. Краткосрочный договор на 11 месяцев — это риск. Если съёмщик планирует остаться на долгий срок, договор должен быть заключён на несколько лет (лучше — от 5 лет).
• Условия расторжения. Если арендатор вправе выйти из договора с минимальными потерями (например, уведомить за месяц и не заплатить штраф) — это постоянная угроза потерять доход.
• Индексация платежей. Фиксированная ставка на весь срок договора обесценится из-за инфляции. Реальная доходность объекта будет падать каждый год. Лучше указать индексацию платежей с привязкой к инфляции.
• Распределение расходов. В договоре нужно прописать, кто платит за коммунальные услуги, текущий ремонт, содержание общего имущества — съёмщик или собственник. Эти детали напрямую влияют на вашу прибыль.

Устные договорённости в бизнесе не работают. Если продавец не может показать долгосрочный договор с понятными условиями, вы покупаете не бизнес, а недвижимость с неопределённым будущим.

Ошибка №5 — путаница: вы покупаете не бизнес, а только помещение

Название «готовый арендный бизнес» может создать впечатление, что вы получаете предприятие, которое способно работать долгие годы практически без вашего участия, вне зависимости от внешних обстоятельств. На практике ГАБ, как и любая инвестиция, имеет свои риски.

Некоторые покупатели ожидают, что вместе с помещением получат лояльного арендатора. Но арендатор — это отдельный бизнес со своими интересами. Крупные сети регулярно закрывают отдельные точки: падает трафик в локации, появляется более удобное помещение поблизости, меняется стратегия развития компании.

Что вы на самом деле покупаете:

• Право собственности на помещение;
• Действующий договор аренды с конкретными условиями;
• Денежный поток, который зависит от множества факторов.

Оценивайте ГАБ как инвестицию, а не как бизнес «под ключ». Анализируйте финансовые показатели: месячный арендный платёж и его соответствие рынку, срок окупаемости, юридическую чистоту объекта, законность перепланировки. Качество ремонта и современное оборудование вторичны. Главное, чтобы помещение приносило стабильный доход.

Как купить готовый бизнес в Санкт-Петербурге и не потерять деньги

1. Проверьте документы на перепланировку

В жилом доме:

• Выписка ЕГРН;
• Согласие КГИОП (если дом является памятником);
• Акт ввода помещения в эксплуатацию.

В нежилом здании:

• Проект перепланировки;
• Акт рабочей комиссии;
• Выписка ЕГРН;
• Согласие КГИОП (если дом является памятником).

2. Проверьте документы на организацию отдельного входа в помещение:

• Протокол общего собрания собственников;
• Согласие КГА;
• Согласия ресурсоснабжающих организаций.

3. Изучите условия договора: 

• Срок;
• Индексация платежей;
• Возможность досрочного расторжения;
• Условия продления;
• Распределение расходов.

4. Оцените адекватность арендной ставки. Сравните месячный платёж с похожими предложениями на рынке. Если ставка завышена, выясните причины.
5. Убедитесь, что ваши ожидания от покупки ГАБ реалистичны. Вы приобретаете не бизнес «под ключ», а инвестируете в объект с реальными рисками.

Если вы хотите приобрести ГАБ, рекомендуем проверить перепланировку на соответствие нормам, а также законность устройства отдельного входа. Мы проанализируем документы и осмотрим объект, чтобы вы были уверены в надёжности инвестиции. Напишите нам — проконсультируем бесплатно:

Часто задаваемые вопросы