Перепланировка трехкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге

Вне зависимости от того, квартира в старом фонде или новом доме Петербурга собственники почти всегда хотят её как-то улучшить – сделать кухню с гостиной, увеличить санузел за счет площади коридора, перенести газовую плиту или колонку. Одним важны места для хранения и большие гардеробные в квартире, другие хотят выделить дополнительное место под кабинет или спальню.

Сделать все это помогает перепланировка. Причем, многие решения доступны даже для жилья в самом старом фонде – «сталинках» и «хрущевках». Правда, иногда с некоторыми ограничениями.

В этой статье:

• разберем самые популярные варианты перепланировки для «трешек»;
• перечислим нюансы перепланировки в старом фонде – панельных и блочных домах, «сталинках» и «хрущевках»;
• расскажем, какие документы понадобятся и где получать разрешения;
• покажем уже согласованные проекты самых популярных перепланировок – все решения в них полностью законны.

Самые популярные варианты перепланировки в 3-комнатных квартирах

В 2025 году частым ремонтом в «трешках» Петербурга продолжают оставаться кухни-гостиные, объединение ванной и туалета, встроенные гардеробные, а также переоборудование квартир в 4-комнатные.

Однако возможностей у 3-комнатных квартир намного больше. В них можно сделать:

• гостиную-холл с созданием кухни-ниши в нежилой части квартиры – например,  в коридоре;
• три спальни и кухню-гостиную (если в квартире электроплита);
• проходные комнаты преобразовать в изолированные;
• расширить санузел за счет площади коридора;
• при наличии двух санузлов один переоборудовать под гардеробную. Либо, наоборот, сделать второй дополнительный санузел – но здесь нужно обязательно консультироваться;
• демонтировать старые кладовки и встроенные шкафы, а также сделать новые – в более удобных местах и большей площади;
• новые гардеробные – как в коридоре, так и в каждой из комнат;
• перенести кухню в коридор, освободив помещение бывшей кухни под кабинет и, фактически, четвертую комнату;
• из трех комнат две с увеличенными площадями;
• демонтировать подоконник при выходе на лоджию с установкой французских дверей;
• сделать новые проемы в несущих стенах.

Почти любая перепланировка имеет свои нюансы – все зависит не только от строительных норм и типа дома, но и от района. Где-то в Петербурге разрешено снести порожек при выходе на лоджию и сделать пол «вровень» с комнатой, а где-то эта перепланировка будет запрещена. О том, какие решения не подойдут для любых квартир и не пройдут согласование в МВК, читайте здесь.

Пришлите нам эскиз или дизайн-проект – мы проверим все решения в квартире на законность и поможем разработаем проектную документацию для согласования:

Особенности перепланировки 3-комнатных квартир

1. Нужно учитывать назначение помещений – жилое или нежилое. Нельзя передвигать стены так, как вздумается, или менять местами помещения – например, кухню и комнату. Кухня или санузел, которые считаются нежилыми помещениями и мокрыми зонами квартиры, не должны располагаться над жилыми помещениями соседей;
2. Нужно учитывать нормы по площади помещений. Например, спальня или кухня не должны быть меньше 8 кв. м.; кухонная зона в кухне-столовой – не может быть менее 6 кв. м.; кухня-ниша должна быть от 5 кв. м. и более. Требования по площади есть почти к каждому помещению квартиры;
3. Нужно учитывать наличие несущих стен квартире. Сносить их ни в коем случае нельзя – допускается только проем с качественным усилением металлоконструкциями. То есть если хочется кухню-столовую, но при этом кухню и комнату разделяет несущая стена, объединить такие помещения не получится;
4. Нужно учитывать наличие газовой плиты в квартире. Это также касается перепланировки кухни. Объединять комнату и кухню, в которой стоит газовая плита, нельзя. Даже при наличии ненесущей стены между ними. Между этими помещениями всегда должна оставаться перегородка или дверь с плотным притвором.

Читайте также: требования к перепланировке балкона в Санкт-Петербурге

Перепланировка 3-комнатных квартиры в зависимости от типа дома – что важно знать

Возможности перепланировки также зависят от типа дома:

• проще всего сделать перепланировку в монолитных домах – внутри таких квартир или мало, или нет вообще несущих стен, кухни обычно электрифицированы. Можно увеличивать и уменьшать границы комнат, делать больше жилых помещений – главное, соблюдать минимальный метраж;
• больше всего нюансов имеют сталинки, брежневки и дореволюционные дома – это старый жилой фонд Петербурга, который в некоторых районах города преобладает. Преимущественно все это – кирпичные дома.

Здесь при перепланировки «трешки» нужно проверять тип перекрытий – это делается с помощью вскрытия пола. Также могут возникнуть ошибки в старых планах квартиры, возможен перенос газового оборудования (например, колонки из ванной комнаты в кухню, чтобы перепланировка соответствовала нормам). Зато в сталинках почти всегда можно снести старые стены и сделать новые – в более удобных местах. Подробнее о перепланировке сталинок читайте здесь;

• в панельных домах много несущих стен, что ограничивает возможности перепланировки – важно разрабатывать дизайн-проект только вместе с проектной компанией, чтобы не снести «лишнюю» стену. Зачастую здесь встречается газифицированная кухня, и это нужно учитывать при создании кухни-столовой.

Особенностей перепланировки 3-комнатных квартир много, и все зависит от типа дома – хрущевка или брежневка, панельный или кирпичный дом, новостройка или старый фонд, либо историческое здание Санкт-Петербурга. В домах культурного наследия в первую очередь нужно уточнить, допустимо ли вообще проводить перепланировку.

Оставьте заявку, скажите нам адрес дома, и мы расскажем, что можно и что нельзя делать в вашей квартире, основываясь на требованиях МВК и нормативных СП:

Перепланировка с увеличением санузла за счет коридора

Пример перепланировки 3-комнатной квартиры на улице Конной – в кирпичном доме индивидуальной серии 1902 года постройки. Тип перекрытий: деревянные по металлическим балкам.

Чтобы точно определить, какие в доме перекрытия, проводилось вскрытие участков пола. Для дореволюционных домов это – обязательное условие, чтобы проект приняли. Вот, как это выглядит:

Так как старые дома зачастую не имеют несущих стен внутри квартир, а старые перегородки – искривленные и неудобные, собственники попросту сносят все стены и возводят новые. Так было сделано и в том случае. Новые площади комнат стали меньше.

Перепланировка этой квартиры также включала:

• перенос газовой плиты на длину гибкой подводки, установку раковины на кухне, устройство двери с притвором между кухней и гостиной; ·
• монтаж короба для стояков водоснабжения и водоотведения с возможностью быстрого доступа – люком ревизии;
• устройство встроенного шкафа и гардеробной;
• объединение санузла с расширением на площадь коридора, демонтаж старого и установка нового сантехоборудования с изменением проектного положения в ванной.

План квартиры до и после перепланировки из проектной документации:

Перепланировка в панельном доме, где почти все стены – несущие

Дом на проспекте Большевиков – панельный, серии 1-ЛГ-502. Комнаты и кухня были изолированы. Почти все стены внутри квартиры – несущие.

Собственник захотел улучшить пространство следующим образом – сделать вход на кухню в несущей стене, а часть бывшей кухни в виде неудобного ранее коридора переделать под кладовую. 

Туалет и ванную совместили, сделав санузел правильной прямоугольной формы. Ненесущую перегородку в одной из комнат убрали, а проем в несущей стене – заложили.

Самым сложным изменением стал проем в несущей стене между кухней и комнатой. Обычно допускается стандартный проем шириной около 90см. В данном случае МВК пропустила проем шириной 150 см с металлоусилением.

Фото квартиры до перепланировки:

Ванная комната была очень узкой и неудобной. Ее объединение с туалетом и расширение за счет коридора позволит увеличить общую площадь санузла.

Практически единственной ненесущей перегородкой в квартире стала вот эта угловая стена. Ее демонтировали в процессе ремонта. 

Проект перепланировки с кухней-столовой

Перепланировка в кирпичном доме индивидуальной серии 2021 года постройки. Стены между двумя комнатами здесь – несущие, однако кухню и третью комнату разделяла обычная перегородка. Это позволило спроектировать кухню-столовую.

Кухня-столовая возможна практически во всех квартирах, в которых количество комнат – от двух и более. Также важным условием является наличие ненесущей стены между кухней и смежным помещением, а также естественное освещение – в кухне и обеденной зоне должны быть окна. Минимальная площадь кухонной зоны для приготовления пищи – 6 кв. м.

Поскольку все условия были соблюдены, в этой квартире удалось сделать кухню-столовую. По проекту сама квартира стала двухкомнатной, так как третья комната, которая теперь отведена под столовую, по документам является нежилым помещением. В коридоре также была сделана кладовая.

Вот планировка до и после ремонта:

Сколько стоит согласовать перепланировку в Петербурге

Стоимость проекта перепланировки в PEREPLAN начинается от 19 990  рублей. Цена зависит от сложности изменений, необходимости разработки дополнительных разделов, затрагивания несущих стен.

Проект перепланировки и согласование в МВК стоит от 48 750 рублей. Мы сами соберем все документы, разработаем проект и направим его в межведомственную комиссию. Работаем до получения положительного результата.

Стоимость согласования «под ключ» — от 88 000 рублей. Мы не только получим все разрешения на перепланировку, но также оформим готовый пакет документов на квартиру, включая Росреестр.

Цена всегда индивидуальна – предварительную стоимость мы можем назвать уже во время консультации.

Вывод

Перепланировка дает широкие возможности для улучшения квартиры вне зависимости от серии и типа дома. Даже с учетом большого количества несущих стен в 3-комнатной квартире – всегда можно оптимизировать пространство, сделав то или иное помещение более функциональным. 

Например, чаще всего собственники объединяют ванные и туалеты в один санузел с расширением на коридор, чтобы увеличить общую площадь этого помещения. Также популярным вариантом для «трешек» становится проектирование кухни-столовой. Большое количество комнат без труда позволяет перевести одну из них в нежилое помещение, сделав просторную обеденную зону. 

Газовая плита, которая может находиться в неудобном месте, не станет помехой – ее допускается передвигать в пределах кухни. Только делать это нужно силами «ПетербургГаза». Что касается газовой колонки, которая в домах старого фонда может располагаться в ванной, то ее также переносят – по современным нормам она должна находиться в кухне. 

Пришлите нам эскиз или перечислите все изменения, которые хотелось бы сделать в квартире, и мы оценим их на актуальность и строительные нормы: